华侨城甩不掉的一条“红线”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-06 09:22

华侨城仍在持续甩卖项目股权。

11月2日，据北京产权交易所披露，华侨城（000069.SZ）旗下公司拟转让武汉天创置业有限公司（简称“天创置业”）30%股权及相关债权，转让底价约19.77亿元。

这是华侨城近一个月时间内挂牌出让的第5个项目股权，亦是华侨城近年来频繁处置资产的一个缩影。IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，从华侨城近期的一系列动作来看，出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流，其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

数据显示，2017-2019年，华侨城经营活动产生的现金流净额分别为-152.44亿元、-173.21亿元和-51.88亿元。截至2020年6月30日，华侨城经营现金流净额为-95.95亿元，同比下跌12.3%。

此外，半年报显示，华侨城剔除预收款后的资产负债率为55.84%，净负债率约为111%，现金短债比约1.01倍，踩中一条“红线”。

一个月出让5项目

截至2020年09月30日，天创置业的营业利润为亏损339.43万元，净利润亏损339.43万元，资产总计71.86亿元，负债总计71.89亿元，所有者权益负339.43万元。

据乐居财经不完全统计，这已经过去一个月时间内，华侨城拟转让的第5个项目。2020年下半年以来，华侨城已至少挂牌13个项目股权。

实际上，近几年，华侨城一直在频繁处置资产。

一个大的背景是，近年来，华侨城的业务模式从最初的“旅游+地产”，逐渐演变为“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

据不完全统计，2018年，华侨城至少转让了18家子公司及一个资产包。2019年，华侨城公布拟转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司股权，涉及金额约193.06亿元。

一手卖卖卖，一手买买买。财报显示，去年，华侨城新增了47个土地项目，年内累计获取土地 47 宗，新增土地面积 625 万平方米，计容建筑面积 1208 万平方米。

不仅如此，在去年7月的“云南大会战”一周年座谈会上，华侨城与多方共计签约项目37个，签约金额约490亿元，加上此前签约合作的项目，华侨城集团在云南的投资将达1960亿元。

华侨城曾公开表示，“（出售资产）主要是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。同时也是对国务院国资委‘降负债’、‘强主业’要求的响应，是遵循华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略发展思路的具体实践。”

脚踩一条“红线”

对于华侨城下半年为何持续抛售资产，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，从华侨城近期的一系列动作来看，出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流，其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

2017年以来，由于大规模土储扩张和建设，华侨城经营活动现金流量净额一直呈现负值。2017-2019年，华侨城经营现金流分别为-79.14亿元、-100.45亿元和-51.88亿元。截至2020年6月底，华侨城现金流为-95.95亿元，同比下跌12.3%。

加上“三条红线”监管新规压顶。2019年年报数据显示，华侨城A处于绿色的最高级别，即：剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1。

但情况在今年上半年发生了变化。半年报显示，华侨城剔除预收款后的资产负债率为55.84%，净负债率约为111.2%，现金短债比约1.01倍，踩中一条“红线”。

据乐居财经不完全统计，截至2020年上半年，华润置地、中海地产、保利地产等均处于绿档。而招商蛇口、华侨城、大悦城控股均踩中一条“红线”，中交地产则踩中两条“红线”。

净负债率是央企地产踩线的高发区，中交地产在上表8家央企地产公司中最高，达238.86%，其次是华侨城和大悦城控股，分别为111.2%和104.4%，其余的几家都未触及红线。

现金短债比上，中海地产以高达3.3的数值领跑，保利地产及华侨城则以轻微优势刚刚过线，招商蛇口、中国金茂则以0.97及0.6的现金短债比踩中一条“红线”。

剔除预收款后的资产负债率方面，除中交地产、中国金茂分别因73.57%、86.26%踩线外，其余几家均维持在50%~70%的安全区间内。

“跑马圈地”的战略布局、持续不断的大额文旅投资项目，如今的华侨城已经是债务压顶，脚踩“红线”，华侨城未来的文旅之路，仍然是任重而道远。