千亿房企正荣地产暴雷！4000万美元债违约

在地产行业进入凛冬时刻开始，众多房企便频频暴雷，人人自危。

近日，千亿房企正荣地产也绷不住了。8月3日晚，正荣地产发布公告称，公司有两笔美元债未能支付到期本金和利息。根据2019年10月票据的条款，一笔剩余2977万美元的本金将于2022年8月3日到期；另一笔本该于7月7日到期的美元票据，在8月6日宽限期到期后预计无法支付1326万美元本金及利息。

值得注意的是，这已经是正荣地产今年的第二次官宣美元债违约。今年以来，正荣地产似乎大厦将倾，流动性危机加剧，毛利率净利率走低，股价缩水超85%，涉多起重大诉讼。在此背景下，正荣地产能做到挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾吗？

4000万美元债违约，流动性危机加剧

据了解，今年以来，正荣地产的流动性危机便席卷而来，其中最棘手的便是美元债务压顶。

今年5月31日，正荣地产便发布公告称，受疫情影响，公司预计无法支付2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据的各自利息，共计5300万美元面临延期。

值得注意的是，这并不是正荣地产今年首次出现无法按期兑付利息的情况。8月3日晚，正荣地产再度发布公告称，公司有两笔美元债未能支付到期本金和利息。根据2019年10月票据的条款，一笔剩余2977.7万美元的本金将于2022年8月3日到期；另一笔本该于7月7日到期的美元票据，在8月6日宽限期到期后预计无法支付1326万美元本金及利息。

事实上，正荣地产所面临的债务压力属实不小。据不完全统计，目前正荣地产共存续12只美元债，存续规模35.44亿美元，其中还有四只将在一年内到期，公司面临集中兑付压力较大。

而多笔美元债本金利息违约的背后，是难言乐观的业绩数据和流动性危机。据年报数据，截至2021年底，正荣地产的总负债额已经高达2129亿元，而其中有1715.34亿元为流动负债，短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元。但正荣地产的现金及银行存款结余仅为391.2亿元，难以覆盖其到期债务。

债务压顶，被迫出售资产还债

沉重的美元债或许也跟大环境有关，2022年，房地产行业的市场状况仍面临压力，已有多家房企面临流动性危机，正荣地产自然也难以独善其身。据不完全统计，2022年1-7月，已有24家房地产发债主体信用债首次违约，超过了2021年整年的违约数量。

据了解，面对焦头烂额的债务问题，正荣地产正被迫出售资产还债。从今年1月份开始，正荣地产便在陆续开始甩卖项目股权。

1月30日，正荣（厦门）置业有限公司转让厦门市荣璐置业有限公司49%的股权，由平安信托有限责任公司接盘；2月24日，正荣地产退出天津西青“和筑梅江”项目，由原来的合作方美的置业的子公司接过其51%的股份；3月27日，正荣地产公告称，以1.56亿元价格出售旗下正隆佛山置业发展有限公司51%的股权给新希望(000876)地产；7月22日，正荣地产集团有限公司发布关于公司股份转让的公告，由RoYue Limited实益拥有的正荣地产2950万股普通股已于2022年7月22日被强制出售。

而从三道红线指标来看，正荣地产净资产负债率达85.5%、现金短债比1.1，但扣除预收款后的资产负债率74.9%，踩中了红线。

涉多起重大诉讼，千亿房企的危机

屋漏偏逢连夜雨，在债务压顶的背后，正荣地产更是涉及多起重大诉讼，关于其“暴雷”的传闻从年初以来已经是不绝于耳。

7月29日下午，正荣地产自爆：对外披露公司涉及5起重大诉讼案，总金额逾5亿。主要为股权合作、金融借款类，其中1起原告为房企合作方同行，其他4起的原告均为银行机构。

其一是股权合作类的与朗基合作开发的“正荣朗基·悦江湾”。项目开发商为“重庆正弘朗源置业”，其中江西正荣持股51%，重庆朗锐持股49%。正荣方表示，此前重庆朗锐称其资金紧张，多次违反合作协议的约定，要求提前超分利润退出，正荣地产未予同意。

因此，重庆朗锐以项目公司“保险柜脱离共管、未支付工程款”等事由，向法院提起诉讼及诉讼保全。重庆朗锐主张“江西正荣违反合作协议”，要求正荣承担5000万元违约金，并冻结了江西正荣所持有的-重庆正珏置业100%股权和南昌正荣（新加坡）置业100%的股权。

除此之外，还包括合肥的“翡翠正荣府”项目、苏州“春栖和庭”合作项目。

此外还有7月上旬，浙江稠州银行起诉上海葛西贸易有限公司、正荣集团及正荣地产涉及的一笔2亿元金融借款案。今年四月份，平安银行(000001)长沙分行起诉湖南秀山丽水置业及正荣地产，前者支付8600 万本金及对应利息，后者承担担保责任。

除此之外，正荣地产的评级也遭到降级。3月30日，惠誉公告称，将正荣地产集团有限公司的长期发行人违约评级(IDR)由“C”下调至“RD”，同时确认其高级无抵押评级为“C”，回收率评级由“RR4”调整至“RR5”。

毛利率净利率走低，股价缩水超85%

从销售额来看，正荣地产亦表现不佳。融资环境毫无松动之时，正荣的销售数据也跟着行业环境一样表现低迷，大幅缩减。数据显示，今年上半年，正荣地产实现销售额仅约为213.7亿元，而去年同期约为822.99亿元，同比大幅缩减74.1%。

更有数据表明，2022年上半年，正荣地产的跌幅排在上市房企销售跌幅榜第4名。事实上，其销售额补充的现金流也较为有限，无法解决巨大的债务压力。

在业绩方面，据年报显示，正荣地产的毛利率和净利率均呈下滑趋势。公开数据显示，2021年正荣地产实现毛利润为53.82亿元，同比下降22.1%；毛利率为14.6%，同比减少4.6个百分点；年内净利润11.95亿元，下滑66.42%，净利率为3.2%，同比下滑6.6个百分点。

在股价方面，正荣地产今年的股价也可谓是震惊四座。今年2月11日，正荣地产闪崩80%，震动市场。每股暴跌低至0.68港元，跌幅达81.4%，创纪录最大跌幅。

7月19日，正荣地产控股还宣布了一个重要的人事变动，自2015年成立以来首次变更董事长。公司表示，将免去有着“正荣宰相”之称的黄仙枝公司董事长职务，由原总经理刘伟亮接任，同时金明捷被任命为总经理。

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