正荣地产陷回购风波，美元债重组尚未落地

  一笔2亿美元永续债回购风波，让正荣地产遭遇“股债双杀”。

  2月15日，正荣地产报0.88港元，跌幅15.385%；正荣服务报1.31港元，跌幅12.081%。这已是“正荣系”股价连续三个交易日下跌。债券市场上“正荣系”多只美元债也频繁跌荡，其中境内公司债“20正荣03”接连两日下跌后于15日跌逾20%，触发临时停牌。

  前一天，正荣地产曾发布公告，对之前有关正荣重组及抛售境外债的相关传言进行否认，称关于公司及控股股东欧宗荣离岸债券的报道“不实且虚假”，集团营运仍属正常。

  但从正荣地产及关联公司的股债走势来看，该澄清公告并未打消市场的疑虑。上周五暴跌66%的正荣地产仍未止跌，市值仅剩38.87亿港元，正荣服务市值余13.7亿港元。

  2月14日，穆迪将正荣地产的公司家族评级由“B1”下调至“B3”，将其高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”调整为“负面”。

  穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“评级下调反映出正荣地产的再融资和违约风险加剧，原因是该公司业务疲软、融资渠道恶化以及未来12个月的大量债务到期。负面展望反映出正荣地产在未来6-12个月内解决债务到期问题的能力存在不确定性。”

  Wind数据显示，正荣地产当前有15笔处于存续期的境外债，余额合计约48.92亿美元。2022年有5笔境外债到期，金额合计23.33亿美元。另有9笔境内信用债，合计存量规模为57.9亿元，其中2022年有3笔到期。还有一笔10亿元的公司债于9月14日进入回售期。

  截至目前，是否重组美元债，正荣并没有给出确切答案。但据中国房地产报记者从知情人士处获悉，正荣地产内部正在就此进行讨论，暂时未有落地信息。针对市场消息称正荣地产已经聘请钟港资本作为财务顾问，协助处理债务问题，该知情人士予以否认。

  股债大跌，源起美元债

  这一场“股债双杀”，源于一则市场传闻。

  据业内流出的消息称，正荣将不按此前计划在3月5日赎回一笔2亿美元的永续债，同时公司实控人欧宗荣要求香港公司清空全部“正荣系”债券，宣布重组美元债，且已失去偿债意愿，打算“躺平”。

  随即，“正荣系”两家上市公司股价于2月11日午间突遭大幅跳水，短短两个小时内两家上市公司股价暴跌近9成，合计市值蒸发超130亿港元。其中正荣地产创下最大跌幅纪录，最高跌幅81.42%，截至当日收盘跌幅收窄至66.39%，报1.23港元/股，市值半日蒸发超过百亿港元。正荣服务更是一度跌逾85%。

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  事实上，针对这笔2亿美元的永续债，正荣此前曾在投资人会议中表示，由于永续债跳息后费用过高，从10.25%的票息跳至15%，因此计划在近期赎回其2亿美元规模的永续债。1月4日即正式公告称，将于2022年3月5日赎回2亿美元的永续债，且已告知委托人和债券持有人。

  公开资料显示，这笔永续美元债的ISIN编码为XS2013512608，通用代码

  为201351260，证券代码为4596.HK，发行于2019年6月19日，总规模为2亿美元，票息为10.25%，将于2079年6月3日到期。

  就在永续债官宣赎回后的第二天，正荣地产美元债还上涨了超6%，这笔美元债的价格也稳定在了90美分以上。紧接着1月5日，正荣对外称，于2021年底获得中国银行91.4亿元的授信额度；1月7日，正荣偿还1300万美元的境外债利息。整体正向的行情一直持续到2月10日。

  “市场传言难辨真假，股价崩盘是投资者对正荣地产的信心不足。高杠杆是正荣履遭诟病的地方，规模、财务安全、盈利无法均衡且长期依靠融资性现金流，资金紧张的传闻一直都有，此刻爆发也是出于正荣的一系列动作，未来正荣的降债取决于整个市场表现和窗口期。”某房地产观察人士认为。

  对于传闻，正荣地产予以否认，称公司将按照原计划赎回2亿美元永续债，股价大跌或由于有机构恶意做空再买入，公司正在进一步了解股价下跌原因。

  公告无利于市场表现。2月14日，在上一个交易日已闪崩66%的正荣地产股价放量下跌15.45%报1.04港元，两个交易日崩跌71.5%。有12笔美元债价格跌幅普遍在41%-65%，目前价格均维持在20美分左右。“20正荣03”在两个交易日价格从80元左右跌到54元，累计跌幅32%。

  积极应对，力求化解偿债隐忧

  突如其来的股债大跌，让市场对正荣地产的偿债能力愈发担忧。

  穆迪认为，正荣地产获得资金的渠道将大大削弱。因此，该公司不太可能以合理的成本筹集新资金，为未来6-12个月到期的债务再融资。正荣对其合资企业的敞口也很高，这可能会限制其控制现金流的能力。因此穆迪将其对正荣流动性状况的评估，从“充足”调整为“较弱”。

  以“三道红线”标准来看，到去年中期，正荣剔除预收账款的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比2.19，踩中一条红线归为“黄档”房企。

  业内人士提出，房企陷入流动性困局最根本的原因在于过去高周转、高杠杆的模式，与当下强监管的市场形势相违背导致的。加之楼市遇冷，购房者预期被扭转，巨额到期债务叠加去化难题加速了企业出险。

  标普日前发布报告称，2022年，116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大。

  正荣在公告中称，最近三个月没有到期公司债券，仅有三笔合计规模10.04亿元的ABS到期。相比其他到期债务，正荣最棘手的还是美元债，6笔将于年内到期的美元债，利率均在5.98%-9.15%。

  “如果正荣无法切实有效执行销售和现金回款计划，其偿债能力或将受到削弱。”某券商分析认为，这对正荣的投融资和资金使用效率提出了更高的要求，短暂的信用风险事件对债券投资热情的打击会持续，正荣按计划在2022年上半年完成“转绿”还是有挑战的。

  实际上，正荣也一直在为降杠杆和即将到来的偿债高峰而努力。融资方面，2021年正荣共发行5笔美元债，年末还顺利获得5.5亿港元双边贷款额度及中国银行91.4亿元授信额度。为了防范“暴雷”和提振市场信心，正荣多次提前赎回债务，仅去年11月，正荣先后四次回购优先票据，回购规模合计2555万美元。去年四季度，正荣于天津、苏州、南京等多个城市进行打折促销，加快抢收速度，截至2021年年末，累计合约销售金额实现1465亿元，同比增长3%。

  今年1月，正荣陆续开始出售项目股权回笼资金。1月30日，正荣（厦门）置业有限公司转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权，平安信托有限责任公司接盘。同期，成都正荣置业也出质了成都荣惠煜1530万元股权权益数额，该项目为去年10月取得预售许可的正荣润锦府。

  “在房地产行业融资渠道有所松动的当下，正荣地产要重拾市场信心，采取‘外科手术’和‘定向爆破’等多手段并用筹集新资金度过短暂困难期后，就会有喘息的机会。”上述某房地产观察人士说。

  正如正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝一直强调的“财务安全、利润提升和规模增长”这个不可能实现的三角是正荣要实现的。而眼下正荣最先要解决好的就是债务问题，资金能力能否助力正荣顺利度过即将到来的偿债高峰期已成焦点。

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