8月房地产市场有望筑底回稳

本报综合消息 今年前7个月，中国房地产企业销售额大幅下滑。中指研究院近日发布的数据显示，今年1-7月份，销售额排前100位的房企（以下简称百强房企）销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%；百强房企权益销售面积均值同比下降52.2%。

不同阵营门槛值大幅下降

中指研究院的数据显示，不同阵营企业数量均有较大变化。千亿以上阵营仅10家，较去年同期减少11家，销售额均值1717.5亿元；第二阵营（500亿-1000亿元）企业11家，较去年同期减少18家，销售额均值670.6亿元；第三阵营（300亿-500亿元）企业19家，较去年同期微增2家，销售额均值380.6亿元；第四阵营（100亿-300亿元）企业51家，较去年同期减少18家，销售额均值182.4亿元。

不同阵营门槛值也相应大幅下降。2022年1-7月，前10房企门槛值为1031.4亿元，较上年下降45.1%；前30房企门槛值为374.2亿元，较上年下降49.6%；前50房企及前100房企门槛值分别为262.8亿元和83.6亿元，同比分别下降48.6%和57.5%。

另据克而瑞研究中心统计，百强房企1-7月份累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在49%的较高水平。7月份，百强房企中近八成企业单月业绩环比降低，其中，17家企业环比降幅超过50%。

房企融资状况有所好转

房企收并购方面，民营企业表现亮眼。中指研究院的数据显示，7月，大规模收购资产情况较少，主要并购案例均集中在单项目或物管公司层面，包括中国金茂37亿元收购甬云房地产及甬焕房地产，鼎丰集团2.9亿元收购厦门鼎造商管公司，龙湖13亿港元收购与合景泰富合作启德项目公司，雅居乐3.7亿元收购祥生控股(集团)有限公司绍兴项目公司等，民营企业在收并购中表现较为亮眼。

在融资方面，房企融资状况有所好转，融资成本有所下降。中指研究院的数据显示，2022年7月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比仍保持下降趋势，但降幅有所收敛。其中，信用债发行规模为466.24亿元，相较于去年7月的543.85亿元，同比下降14.27%。7月内地房企海外债发行规模为6.75亿元，相较于去年7月的332.2亿元，同比下降97.97%。

从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有所下降，其中信用债平均利率为3.31%，同比下降0.65个百分点；海外债平均利率为4.30%，同比下降0.99个百分点。

地方政策或继续加码

另据中指研究院发布的数据显示，7月中国百城新建住宅均价为每平方米16204元，环比由涨转跌，微跌0.01%。百城二手住宅价格环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大。7月份，新房、二手房价格环比下跌的城市数量均有所增加。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年1-7月份累计，百城新建住宅价格和百城二手住宅价格分别上涨0.15%和0.08%，涨幅均不断收窄。

从区域来看，1-7月，京津冀城市群新房价格累计上涨0.35%，居主要城市群首位；7月，京津冀新房价格环比上涨0.14%，涨幅居前。

房价主要由成交量带动。1-7月，百城新建商品住宅成交规模为近几年同期最低水平，同比下降四成左右。陈文静指出，7月份，受传统销售淡季、供应放缓等因素影响，市场成交活跃度下降。据该机构初步统计，重点城市7月成交面积环比下降超13%，同比下降约27%。

值得注意的是，7月份，各地仍然继续出台稳楼市政策，但频次有所放缓。当月，有83省市出台93条政策。而6月，约有85城出台136条政策，其中，南京、武汉、合肥等城市通过补缴社保或个税可购房。

据不完全统计，2022年1月以来，中国已有超210个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次超550次。

陈文静认为，从“用足用好政策工具箱”来看，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

克而瑞研究中心也认为，地方救市政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消“四限”，市场成交压力较大城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民购房消费，稳定市场预期。

展望8月，克而瑞研究中心预计，在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。

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