5月市场已筑底，6月将检验城市和企业成色

  2022年5月，上海疫情尚未平息，北京疫情新起，全国多个城市疫情散点爆发，部分地区实施临时管控措施。

  受其影响，长三角地区整体市场低迷，京津冀地区再现沉寂，大湾区市场虽然在复苏，但深圳供需依旧低迷，外围区域面临较大的去化压力。

  CRIC重点监测的30个城市商品住宅成交面积5月出现环比小幅增长，约4%，同比仍下降59%。百强房企5月单月业绩与市场持平，环比增长5.6%，同比降低59.4%，累计来看，业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。

  百强房企1-5月业绩降幅进一步扩大

  2022年5月，全国稳住经济大盘会议释放强烈的撑地产信号：

  其一，房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。居民家庭部门稳杠杆，支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款。

  其二，全面落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  截至目前，已有20城放松限购，25城放松限贷，14城放松限售，16城减免房地产交易税费，22城落地购房补贴，26省市放松预售资金监管，71省市放松公积金贷款。

  得益于此，加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升，在供应放量下市场成交略有复苏。行业TOP100房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比微增5.6%。

  但目前中国房地产行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复，市场信心不足、整体表现仍相对低迷。

  具体来看，5月百强房企单月业绩同比降低59.4%，较2020年疫情期间业绩降低52.1%，近3年来看，业绩降幅保持在较高水平。

  从百强房企累计业绩表现来看，2022年1-5月百强房企实现销售操盘金额23235亿元，同比下降52.3%，较2020年1-5月业绩相比下降27.8%。实现全口径销售金额26395.5亿元，同比下降52.7%，较2020年1-5月业绩相比下降27.9%.

  由此看来，今年1-5月，无论是从单月还是累计来看，销售业绩都不及2020年疫情期间，整体市场压力远胜2年前。    

  部分房企难以完成业绩目标

  2022年至今，整体行业压力巨大、市场低迷、企业去化表现不佳，规模房企对全年的业绩规模的预期也显得更为谨慎，大部分房企不披露目标，或是已经主动调降了销售目标。截至目前，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。

  具体来看，在未披露年度目标的规模上市房企中，一部分是出于自身经营原因尚未披露年报及召开业绩会。另一部分企业近年来首次选择不公开披露年度业绩目标，如华润置地、新城、旭辉、金地、金科、中梁等。

  从已经公开披露全年业绩目标的房企来看，2022年业绩目标较2021年实际完成业绩的增幅的中位数仅为2%，较往年降幅明显。大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降。

  即使是在这样的情况下，截止至5月末，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%。几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。

  由此看来，即使随着近期政策面有所缓和、好转，规模房企在6月尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平，部分房企依然难以完成业绩目标。

       5月市场筑底，6月检验城市成色

  从CRIC重点监测的30个城市的市场情况来看，2022年5月，房地产市场筑底，成交跌幅没有进一步扩大。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。

  一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅扩至50%。26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。

  分区域来看，长三角地区上海受疫情影响，楼市继续停摆。杭州、宁波、常州等市场继续下行，成交同比跌幅皆超60%，不少项目去化率低于10%。苏州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所复苏，例如徐州，新盘平均去化率升至41%，环比增加19个百分点，主城区部分高性价比楼盘近乎“日光”。

  京津冀地区，北京市场受疫情影响，市场复苏进程被打断，房企普遍放缓供货节奏，核心区域的流量盘集体缺席，远郊区域成交依旧惨淡，去化率普遍低于20%。天津、河北市场下行压力加剧。

  大湾区市场，深圳供需依旧低迷，新盘平均去化率33%，政策放松下，广州、佛山、东莞等成交低位回升，例如广州，中高端市场坚挺，主城区到访量明显回升，部分项目周均到访量超400组，转化率同样达到10%以上。刚需市场依旧冷清。

  中西部地区市场仍未摆脱颓势。武汉、重庆、郑州等市场依旧羸弱，成交同比跌幅皆超60%。

  2022年5月25日，全国稳住经济大盘电视电话会议召开，央行行长在发言中再次重点提及房地产，督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行；适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，居民家庭部门稳杠杆。

  我们认为，在全国稳住经济大盘会议释放强烈的撑地产信号下，6月房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化也将加剧，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。

  展望未来，房地产金融政策有望实行逆周期调节，支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，帮扶企业经营尽快回归正轨。针对“暴雷”房企，也要给出实质性的解决方案，以便提振市场信心。全面放松居民按揭贷款政策，支持刚性和改善性住房需求，引导房地产交易尽快回归正常化。地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售等限制性政策。

  预计两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升。其二，放松政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。

  附：2022年5月中国房地产企业销售排行榜TOP50

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