供求显著萎缩、房企以价换量 贵阳有楼盘“帮付首付款”

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

尽管在今年“五一”前，贵阳发布“4·28”楼市新政，通过五个大类、17条新规，持续优化提升房地产领域营商环境，更好满足群众合理购房需求，导致成交与供应两端在短期都有不同程度的上涨，成交均价稳中有升。

但多方数据显示，今年上半年贵阳商品住宅供销同比出现“双降”。

据国家统计局数据，今年3、4月贵阳新建商品房价格环比短暂出现了上涨，但此后在5、6月份又回归下跌态势。

“贵阳属于人口流动力偏弱的城市，支撑楼市发展的购房需求偏低，产业覆盖面与多元性较低，人口有外流倾向，或在一定程度上导致房价涨势底气不足。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪7月27日通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

核心区域房价稳定

“和前两年相比，贵阳房价确实有所下降了，金阳、南明、云岩这些地方平均每平米降了约1000~2000元，其他更偏的地方降价幅度更大。”7月27日，贵阳链家一门店经纪人张平（化名）在电话中告诉《每日经济新闻》记者。

以位于金阳的保利·大国璟为例，2019年项目高层成交均价维持在11000元/平方米左右，但目前项目还剩少量尾盘房源，准现房均价9500元/平方米。

“降价情况具体还要看楼盘位置和楼层。”张平表示，每平方米1500元的降价幅度并不大，“这些地方房价基本都在20000元/平方米左右，降价幅度差不多在10%以内，但相较于贵安、花溪等地方40%~50%的降价幅度而言，核心区域房价还算是比较稳定的。”

事实上，今年以来贵阳楼市依旧存在“以价换量”的情况，楼盘促销内容涵盖首付分期 、总价折扣、送车位、送物业费等，而如万达生态城、云岩赋、华润九悦等项目均在今年上半年选择打折销售走量。

“受疫情影响，一些房企为了拉动销售，尽快回款，还出现低首付现象。”张平举例道，位于花溪、经开区、乌当等区域的部分项目，若总价100万元，按贵阳今年4月新政，最低首付两成来算，购房者应首付20万元，但一些项目就会以“帮购房者支付首付款的方式”变相降价。

而所谓的“帮助支付首付款”，就是购房者只需缴纳首付款的一成或两成，剩余部分由开发商出资转账给购房者后再回款至开发商账户，但后续这笔款项也不需要购房者返还。至于为何采取此种措施，张平表示，“政府有规定，销售价格不能低于备案价的一定比例”。不过她也表示，这种方式也仅有少数楼盘在操作，“而且一般来说，都是位置比较偏、项目较小的楼盘”。

不过，今年以来的优惠幅度与去年出现的“五折”“买一送一”等夸张促销手段相比，要理性得多。

贵阳正合机构数据显示，今年上半年观山湖区新房供应、成交均超过30万平方米，领跑贵阳楼市；而花溪、经开区、乌当等区域，区域销量环比跌幅扩张至30%~50%，乌当区成交量更是跌至底部。此外，清镇、贵安新区、龙里等区域，均呈现量价大跌的趋势。

另据诸葛找房数据，今年上半年，贵阳新房成交套数22590平方米，同比下跌29.1%；成交面积279平方米，同比下跌22.8%。

此外，国家统计局数据也显示，同比2020年同期，贵阳房价下跌0.2%；而相比2019年6月，贵阳二手房价更是下跌了11%。

实际上，从2018年开始，贵阳楼市便因消化房价上涨后，带来与当前区域发展面不匹配的高价格，以及购房者回归理性而出现区域分化趋势：热点区域上涨，部分板块开始出现下跌。

特别是在2021年，受贵阳“三改”工作启动、房企爆雷、疫情等因素影响，云岩、南明、观山湖成为贵阳楼市中抗跌、保价的支撑区域，与其他区域大量地“以价换量”形成鲜明对比。

贵阳楼市供求萎缩

值得注意的是，在西南四省（市）中，贵阳在成交面积、房价等方面均落后于成都、重庆和昆明。

具体来看，价格方面，国家统计局数据显示，同比2020年，重庆、成都、昆明新房价格分别上涨了12%、10.2%以及1.8%，而贵阳房价下跌0.2%；成交面积上，锐理数据显示，今年上半年贵阳商品住宅成交158万平方米，相比之下，重庆为649万平方米，成都为850万平方米，昆明191.39万平方米。

“西南四省市房地产市场分化愈加明显，根据2022年6月中指百城价格指数数据显示，成渝双城较2020年6月均出现较为明显的上涨，但双城上涨原因各异。”7月27日，中指研究院重庆公司研究副总监戴小红通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

戴小红进一步表示，成都市场韧性强，市场量价表现相对较好，重庆主要受产品结构调整影响，带动房价上涨。“贵阳和昆明表现相对较差，其中贵阳房价较两年前涨幅最小。一方面受疫情和房企爆雷影响，市场信心不足；另一方面城市购买力较其余三城相对不足，需求端显著萎缩。”

表现不佳的除了商品房成交外，还有土地市场。正合数据显示，上半年贵阳和贵安土地供应合计445.06万平方米，相较于2020年同期的599.76万平方米下降了25.79%，比起2021年同期的831.49万平方米大幅下降46.47%。

然而尽管在这样一个供应低位的态势下，上半年贵阳土地成交量仅143.91万平方米，占比32.33%；较2020年和2021年同期分别下降67.21%和71.45%。而27.83亿元的土地成交金额，仅占到2020年的约五分之一，2021年的十分之一。而在为数不多的成交地块中，平台公司依旧是拿地主力。

此外，上半年贵阳终止出让的土地宗数为9宗，面积约87.19万平方米，其中不乏观山湖、白云等核心区域优质地块。

“造成这一现象主要原因有两点：一是前几年贵阳土地高量供应，市场库存较大；二是受市场量价低位成交影响，企业缺乏市场信心。”戴小红分析指出，在房地产投资方面尽管贵阳房地产开发投资增长相对较快，但2022年上半年增长幅度较去年其实已经出现明显收窄。

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