REITs专栏 | 建信中关村REIT运营表现出色，东吴苏园REIT收入大幅下滑【产业园REITs二季报简析】

来源：房产装修家居资讯时间：2022-07-28 18:11

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撰文 | 李京阳编辑 | 李京阳

近期已上市的4支产业园REITs2022年度二季报已经陆续披露，整体来看，虽然二季度受到疫情影响，但大部分产业园REITs表现出一定韧性，运营情况并未受到过多影响，建信中关村(000931)REITs运营表现较为出色，蛇口产园、张江光大园运营平稳，东吴苏园由于租金减免政策运营情况出现大幅下滑。

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整体情况：整体收益较为稳定，东吴苏园REITs收益情况下降明显

图：4支产业园REITs季度主要财务指标（单位：亿元）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

整体来看，二季度受疫情影响，产业园REITs均受到不同程度冲击，东吴苏园受二季度租金减免政策影响，收益下降明显，博时蛇口、张江光大、建信中关村三支REITs均表现较为平稳。

(1)蛇口产园REITs一二季度完成全年预测收入的48%，不足50%，二季度收入环比下降8%；经营现金流较上季度有小幅度增长，但表现依旧较弱；二季度经营活动净现金流净额仅为全年预期的8%；EBITDA较上季度有所增长，上半年预期完成率超出50%。

(2)张江光大园REITs上半年完成预测收入的55%，二季度收入环比下降约8%；从项目公司的财务业绩衡量指标来看，净利润与上季度持平，依旧为负；经营活动现金流净额与上月持平，上半年完成率已达到全年64%；二季度EBITDA完成了全年预期的30%左右，上半年已完成全年预期的59%。

(3)东吴苏园REITs受二季度租金减免影响，收入、净利润、经营活动现金流净额均出现大幅下降；收入环比下降近70%，仅完成全年预期的11%；从项目公司的财务业绩衡量指标来看，本季度净利润受营业收入影响，下降为负；EBITDA仅实现全年预期的14%，上半年共完成全年预期46%。

(4)建信中关村REITs二季度表现良好，营业收入、净利润、经营活动现金流净额完成率均超过全年预期的50%；净利润环比增长20%，上半年完成全年预期的70%；EBITDA环比增长近12%，二季度完成全年预期30%左右。

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项目运营情况：张江光大园REIT表现较为出色，东吴苏园REIT本季度受减免房租政策影响较为严重

图：3支产业园REITs季度出租率情况对比

数据来源：蛇口产园、张江光大园、建信中关村季度报告

注：东吴苏园REIT季度报告未披露期末出租率

图：4支产业园REITs季度租金收入及可分派金额（单位：亿元）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

从项目运营来看，二季度收到疫情影响，产业园REITs均受到不同程度冲击，部分租户运营出现压力，客户承租能力下降，蛇口产园、张江光大园、建信中关村三支REITs项目出租率均出现下降，从而影响租金收入，导致运营情况不及预期。

(1)蛇口产园平均出租率达到85%，期末出租率达到86%，较上一季度期末提升1个百分点，平均月租金122.34元/平方米，较一季度增长1元/平方米。二季度受到疫情影响，通过减免管理费及物业酬金的方式对中小企业和个体工商户租户减免3个月租金共计2272万元，在一定程度上提升了租户的续租意愿。由于收入出现小幅下降，导致可分配金额也出现一定程度降低，环比降低25%，派息比率较上月相比减少一半。

(2)张江光大园二季度末出租率为99.51%，平均合同租金为5.44元/平/天，出租率较一季度末下降0.5%，租金水平较一季度环比提升1.1%。今年3月以来，上海全市新型冠状病毒疫情蔓延，园区自3月18日进入封控状态，园区租户居家办公，6月6起开始对外开放，上述情况将可能对租户的经营产生不确定性影响，可能出现提前退租或租金收缴率下降的情况。整体来看，张江光大园REIT在上海疫情的严格管控过程中，出租率、租金、可供分派金额完成率等方面表现仍然保持强劲。

(3)东吴苏园公告3-8月累计减免租户租金8147万元，使得租金收入大幅下降。东吴苏园产业REIT可供分配金额二季度环比增速最低，为-49.5%，受报告期内小微企业和个体工商户租金减免影响，二季度营业收入下滑，从而拖累可供分配金额。但项目出租率保持稳定，短期内因为疫情影响的收入减少对项目的持续经营能力和长期发展无不良影响。相关减免租金政策的执行也有利于提升租户的粘性，有利于项目稳健经营。

(4)建信中关村受整体经济形势及疫情影响，园区部分客户经营情况出现压力，二季度平均出租率为89.28%，较3月底期末出租率96.15%下降明显，续租情况不及预期。预计减免2022年6个月租金0.23亿元，通过基金管理人放弃部分管理费、申请补贴及相应税收减免等方式对冲减免租金的影响。另外，二季度建信中关村产业园REIT实施了分红，本次分红对应的是该基金设立日到2022年3月31日的累计可供分配金额，共计分配4410万元，每10份公募REITs份额派发红利0.49元。

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后续关注：疫情后产业园REITs项目基本面修复情况

二季报明显反映了疫情对产业园REITs项目的冲击，租户运营压力过大，退换租情况很大程度上影响了REITs项目的后续运营。部分产业园项目通过减免租金来提升租户续租意愿。后续需要持续关注通过降低管理费、申请补贴等方式对冲减租影响后项目的运营情况以及后续项目招商情况。

另外，针对疫情对于产业园REITs的影响，政府及地方频繁推出政策，以提振市场情绪：

2022年4月15日，沪深交易所就起草交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行），向社会公开征求意见，并于5月正式发布。《新购入基础设施项目指引》允许稳健运行满1年的公募基金通过向原持有人配售、公开扩募及定向扩募等方式收购同类型资产（基础设施基金存续期间拟购入基础设施项目的标准和要求与基础设施基金首次发售一致）。

5月25日，国办发〔2022〕19号文发布，要求建立健全基础设施REITs扩募机制。7月7日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，合理简化新购入项目申报要求、完善新购入项目申报推荐程序、切实保障新购入项目质量、积极协调落实发行条件等支持公募REITs扩募。

5月国务院推出《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求夯实各方责任，适度灵活，提升效率、做好示范；并促进立法、完善扩募机制、发挥平台作用等，助力REITs长期健康发展。证监会、发改委也发文推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展、尽快落地。

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未来价值：疫情常态化下产业园REITs的租金趋势及对未来估值的影响

(1)蛇口产园位于深圳市南山区，深圳市产业园区经过近过近 40 年发展，全市 75%规模以上企业和 80%规模以上工业产值集中在产业园区。蛇口产园聚焦粤港澳大湾区，主要服务于新一代信息技术和文化创意行业企业，深圳市作为粤港澳大湾区核心城市之一，近几年经济产值增长明显，战略性新兴产业产值涨幅也十分可观。南山区作为中心城区产业基础雄厚，战略性新兴产业集群效应明显，总体租金水平在全城也处于领先地位，产业园平均租金一般在 100-200 元/平方米/月。蛇口产园租金水平位于南山区产业园中游位置，近几年受到疫情影响，租金上涨压力较大，整体租金水平与疫情前相比下降明显。但随着疫情平稳，租金以及出租率都呈现缓慢恢复状态。长远来看，在全球疫情没有明显好转之前，常态化防控措施将持续扰动消费复苏，租金以及估值仍将以稳中求进作为主基调。

(2)张江光大园位于上海张江板块，二季度受疫情影响明显，上海市整体工业产值受影响较大，比去年同期下降 15.5%，但信息传输、软件和信息技术服务行业和金融业实现了正增长，分别比去年增长 8.5%和 13.2%。产业分布方面，张江板块主要承载包括 5G 和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业的租户。在未来，随着科技企业全球产业链的扩张趋势，科技新媒体包括芯片、5G 等相关类型租户将会呈现较强租赁需求。租金方面，上海产业园市场整体租金为117.6元/平方米/月，张江板块优质项目租金约为162元/平方米/月，而张江光大园在二季度受疫情影响下租金依旧高于市场整体水平，为163.2元/平方米/月，结合周边产业发展动能，以及随着科创资本市场的打开，在线经济、生物医药、集成电路产业对研发办公需求支撑力度加大，预计在出租率、租金水平等方面将力争表现稳定或进一步提升优化，从而带动估值进一步提升。

(3)东吴苏园产业 REIT 持有的国际科技园五期 B 区项目和 2.5 产业园一期、二期项目位于苏州工业园区，地处长江经济带、长江三角洲重点区域，同时也是江苏自贸区所在地。苏州工业园区现已逐步形成了以电子信息和机械制造为 2 大主导产业，以生物医药、人工智能和纳米技术应用为 3 大战略新兴产业的“2+3”特色产业体系。二季度受租金减免影响，园区和东吴苏园REIT项目受疫情影响较大，收入、净利润和经营活动现金流量净额大幅下滑，二季度完成率均低于全年预期的10%，上半年完成全年预期不足40%。未来需要持续关注减租对于项目运营带来的影响以及租金、出租率对于整体REIT估值的影响。

(4)建信中关村REIT底层资产为互联网产业园，位于北京市海淀区东北旺乡，与清华大学、北京大学、中国科学院以及周边众多高校为园区提供了强大的科技区位支撑及技术依托。根据中关村国家自主创新示范区统筹发展规划（2020 年-2035 年）的规划指导，上地西三旗组团聚焦人工智能、大数据、云计算、下一代通信和网络、创新药物（研发）、高端医疗器械、智能网联汽车与智能出行、消费科技等领域，计划打造新一代信息技术和智能制造前沿技术创新中心，这位项目后续招商带来持续活力。租金方面，截至2020年，北京市全市产业园区市场平均租金水平在160.9元/平方米/月。其中，上地区域租金达到207.2 元/平方米/月。并且 2022年上半年租金依然保持稳步上升的趋势。结合当前统计到的上地地区未来供应，预计上地未来新增的供应项目将对于存量项目的租金波动影响不大，未来租金仍会进一步上涨，估值也会进一步提升。

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总结

二季度，无论从基金业绩还是项目运营，产业园REITs均受疫情影响较大。基金业绩方面，二季度收入环比下降主要受到中小微、个体户免租减租影响，EBITDA仅东吴苏园环比下降较多，其余三支REIT均保持平稳运营。项目运营方面，产业园项目多数低于预期，一方面是疫情影响出租、续租率，另一方面为了支持微小企业，3支产业园项目公告租金减免，对收入等产生直接影响。

随着疫情不断好转，支持政策不断颁布，扩募规则也已经落地，政策的不断利好提振了市场情绪，也为优质资本注入带来了动力。对于产业园REITs，后续可关注项目基本面的修复，基本面修复有望带动项目分红增加、估值提升。

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（责任编辑：王治强 HF013）