REIT年报简析 | 华安张江光大园REIT

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撰文 | 赵欣瑜      编辑 | 王晓凤

3月30日，华安基金发布华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金2021年年度报告，报告期自2021年6月7日起至12月31日，报告期内张江光大园REITs的经营收入为5282万人民币，净利润为-1219万人民币，经营活动现金流为5081万人民币。期末基金份额净值为2.9656元，期末基金份额公允价值参考净值为3.0425元，报告期内可供分配金额为4226万元，单位可供分配金额为0.0845元。

核心观点

1、底层资产的运营质量往往才是投资者关注的核心要素。对比三支产业园REITs底层资产运营情况，无论是从出租率，还是租金水平，张江光大园REIT资产运营情况都明显优于博时蛇口产园REIT与东吴苏园REIT。所以，在整体REITs二级市场表现良好，并且底层资产运营出色的情况下，张江REIT即使出现了亏损，二级市场表现依旧良好。

2、张江光大园只是张江大片区中的一个项目，随着REITs扩募规则的推出，张江片区很多合适的成熟资产也可注入张江REIT，另外张江片区主要承载的 5G 和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业，在未来，随着科技企业全球产业链的扩张趋势，科技新媒体包括芯片、 5G 等相关类型租户将会呈现较强租赁需求。“优质的底层资产”+“出色的资产运营能力”，中长期来看，张江REIT值得期待。

3、但从短期来看，受上海疫情影响，张江REIT或面临免租风险，投资者还需持续关注疫情发展对项目的影响。

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业绩数据：报告期内累计实现收入5047.89万元，净利润-12,191,838.17万元

经营情况：张江REIT底层资产是位于国家级高科技产业园区张江高科(600895)技园区核心地带的张江光大园，报告期内，基础设施项目可出租面积为 43,267.70 平方米，截至 2021年 12 月末实际出租面积为43,267.70 平方米（不包括 127.46 平方米自用面积及场地临租面积），出租率为 100%，平均合同租金为 5.35 元/平/天，同比增长3.08%，较21年预期增长1.71%，应收回款率为100%。租赁业态分布主要为在线新经济 49.52%、金融科技 27.57%、集成电路 13.58%、先进制造业 5.80%、产业服务配套 3.52%。

物业业绩表现：根据年报，2021年6月7日至12月31日，张江REIT累计实现收入5047.89万元，同比上升6.67%，较2021E预期上升5.24%；其中租金收入4,035.60万元，同比上升4.51%，较2021E上升1.96%；车位收入较2021E提升17.06%；其他收入371.70万元，同比提升60.46%，较预测值提升72.94%。

表：2018-2021年张江REIT收入情况

项目

2018年 2019年 2020年 2021年 2021E 2021同比 租金收入 6941.38 6034.02 6808.76 7115.91 6978.95 4.51% 管理费收入 861.03 800.16 924.62 938.79 937.19 1.53% 车位收入 134.3 139.52 202.63 190.75 162.95 -5.86% 其他收入 537.59 209.96 408.47 655.42 378.99 60.46% 收入合计 8474.3 7183.66 8344.48 8900.87 8458.09 6.67%

数据来源：招募说明书、2021年年报

基金业绩表现：2021年6月7日至2021年末，基金层面可供分配金额为4226.25万元，招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告2021年可供分配金额为6974.05万元。简要估算相同时间区间产生的可供分配金额为3974.25万元，则可供分配金额完成度约106%。

盈利情况：盈利率角度看，张江REIT于报告期内实现净利润-12,191,838.17万元，出现了亏损。

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二级市场表现：期内亏损，但二级市场未受明显影响

从2021年的业绩数据来看，张江光大园REIT出现了亏损，这也是3只产业园REITs中唯一一支亏损的REIT，但从二级市场表现来看，张江光大园REIT自发行以来 ，二级市场价格一路高涨，近一年涨幅达26.19%，即使是在年报发布之后，二级市场的反应也较为平静，并未出现明显下跌。

图：张江REIT价格走势

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市场热情高、底层资产运营出色是二级市场表现良好的重要原因

即使亏损，也并未对二级市场产生明显影响，这也说明，底层资产的运营质量往往才是投资者关注的核心要素，但张江光大园良好的二级市场表现除了良好的底层资产运营情况，还包括外部因素。

（1）从外部因素来看

当下已发行的REITs产品比较少，而投资者的投资热情又相对较高，这也推动REITs整体二级市场价格高涨，可以看到，公募REITs 自发行上市8个月以来，交易总体平稳，8月以来涨幅和交易量都呈现强劲的势头，2022年2月期间，共有5只REITs因基金二级市场价格涨幅过高出现停牌后复牌。

图：博时蛇口产园REIT价格走势（左图）与东吴苏园REIT价格走势（右图）

（2）从内部因素来看

REITs作为不动产类资产证券化的重要模式，底层资产的质量往往是投资者关注的核心要素。因此，由优质资产打包组成的REITs，上市后往往受到更多投资者的青睐，比较有说服力，定价能力也较高。

张江REIT的底层资产张江光大园地处中国（上海）自由贸易试验区盛夏路 500 弄，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带，区域优势明显、产业配套完善。资产运营情况也较为优秀。整体上来看，相较于博时蛇口产园REIT、东吴苏园REIT，华安张江光大园REIT经营最为出色，出租率和租金均出现上涨，年末出租率达到了100%，年末平均租金同比增长3.08%；博时蛇口产园REIT两个物业出租率有升有降，租金水平也是有升有降，总体上平稳略下降，其年报也披露了收入整体完成率为95%，也说明了这一点；东吴苏园产业REIT两个物业的出租率明显提升，但租金水平有所下降，出租率提升影响大于租金下降影响，整体有一定上升。但总体来看，无论是从出租率，还是租金水平，张江光大园REIT资产运营情况都明显优于博时蛇口产园REIT与东吴苏园REIT。

表：2020-2021年三支产业园REIT租金与出租率情况

项目

华安张江REIT 蛇口产园REIT 东吴苏园REIT 2020年出租率 99.51% 万融84.08%，万海94.36% 国际园90%，2.5园70% 2021年出租率 100% 万融89.65%，万海87.36% 国际园95.55%，2.5园81.98% 2020年租金水平（元/平/月） 155.7 万融127.92，万海145.74 国际园41，2.5园61.2 2021年租金水平（元/平/月） 160.5 万融122.33，万海148.27 国际园38.89，2.5园58.73 2021年报收入完成率 107% 95% 国际园106.63%，2.5园105.42%

数据来源：招募说明书、2021年年报

所以，在整体REITs二级市场表现良好，并且底层资产运营出色的情况下，张江REIT即使出现了亏损，二级市场表现依旧良好。

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结语

展望未来，中长期来看，产业动能方面，上海成熟核心型产业园区历经多年发展，产业集群已经形成，现有的将近 40 个特色产业园区主要聚焦七大领域，包括集成电路、生物医药、人工智能、航空航天、新材料、智能制造和在线新经济。核心产业园区是上海建设全球科创中心的主要承载区域，其中张江版块主要承载包括 5G 和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业的租户。在未来，随着科技企业全球产业链的扩张趋势，科技新媒体包括芯片、 5G 等相关类型租户将会呈现较强租赁需求。另外，张江光大园只是张江大片区中的一个项目，随着REITs扩募规则的推出，张江片区很多合适的成熟资产也可注入张江REIT。“优质的底层资产”+“出色的资产运营能力”，中长期来看，张江REIT值得期待。但从短期来看，受上海疫情影响，张江REIT或面临免租风险，投资者还需持续关注疫情发展对项目的影响。

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（责任编辑：宋政 HN002）

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