“难产”的深圳楼市

2022年的深圳楼市，注定被载入史册。

上半年，二手房住宅成交9965套，同比大跌65％；新房住宅成交16126套，同比跌幅38.3％。

有人说，现在的情况堪比2008年。

不，这不是堪比，2008年上半年二手房好歹还有2万套成交，而现在1万套不到，谁更惨，一目了然。

据乐有家数据，如今过半的二手房都是指导价成交，而且这一情况还不乐观。

照这样下去，不仅是二手房难，新房也会步入两难的尴尬。

@格隆汇楼市统计了一下，今年入市以来的新房住宅共有47套，总计20050套。

1月份7个，2月份为0，整个3-4月，只有5个新盘入市，主要是受疫情影响，大多数开发商不得不延迟入市。

在疫情得到控制后，迎来密集的开盘潮，5-7月，共有35个新盘入市，其中6月份有15个新盘入市，上半年最高。

去化方面，1-7月份，统计到只有2个新盘日光，分别是宏发前城滨海花园和海德园A区。

海德园大家都知道，顶级网红盘，日光不奇怪，宏发前城滨海花园日光，也算是情理之中，意料之外。

它的优势在于，现房，地段还行，距离宝中一个地铁站。

加上本身只有25套，太少了，如果套数再多一点，或许就无法做到日光了。

在采集的数据中，新盘平均去化率约38.4％，低一点的，比如深铁璟城，只有16％的开盘去化。

去化低的多是刚需楼盘，不管是东部还是西部，去化只有分差和极差。

相比之下，豪宅去化亮眼，比如招商仕林臻邸，去化96.79％，接近日光；华润城润玺花园二期，去化88％；天健天骄西筑，去化89.8％。

开盘去化，普遍高于刚需盘。

从统计的数据来看，今年以来，预售的新房主要集中在宝安、龙华、龙岗、光明，这4个区是主要贡献力量，其次是南山、福田、坪山。

罗湖、盐田两个区，到目前为止，分别只有1个新盘入市，罗湖的亚太半山樾府、盐田的鹏瑞南区尚府。

那么接下来，深圳的市场会如何，其实答案已经写在了脸上。

进入到二季度，供应明显加速，供应项目数量从个位数，提升到两位数，并且供应的脚步也越来越快，单周多个项目同时入市已经不少见。

供应的步伐迈得这么大，主要有两方面原因。

一方面源于今年官方的供应KPI压力。深圳计划2022年大约供应6万套商品住宅。

上半年1季度供应速度一般，现在时间进度表已经过去一半有余，但上半年商品住宅供应大约只有2万套，计划的一半KPI都不到。

为了完成供应绩效，于是压力传导到二季度以及下半年。

另一方面房地产作为压舱石，考虑到需要促经济保民生稳发展，贯彻“房住不炒”的精神，促进房地产业良性循环和健康发展，依旧需要房地产作为支柱。

所以后续，新房的局面会表现出两个方向。

1、新房会继续卷，促销不断，并且营销方式将百变开花。

比如开发商垫首付、低首付工抵房、低价“秒杀”选房等可能成为主流，房企们不得不陷入更激烈的价格战。同地段不同批次的新房会出现互相踩踏，买房人再次成为座上宾。

并且不仅住宅疯狂内卷，连公寓，商办等产品也因此受影响，不得不想尽办法套路买房人的口袋。

不仅住宅进入踩踏期，公寓等产品也会受新房市场影响，卖力促销，加码打折。否则，去化结果更难让人接受。

总之，为了卖房什么招数都会使出来。

2、需求疲乏将会更加明显。

对新房而言，存量购房群体一旦消耗得差不多了，想要依赖剩余未上车的群体支撑去化，更是难上加难。

面对打骨折的新房，深圳购房群体，能上车的都已经上车，还未上车的，也逐渐把希望寄托在保障房身上。

深圳接下来即将要供应12883套出售型公共住房，这其中大约能消耗1.2万户家庭。

并且随着新房潮加速，市场的观望情绪会进一步强化。

所以对于下半年深圳新房的命运，基本已经确定了。除非市中心极核心的盘，其他盘都躲不过打折促销的局面。

以前牛市，项目可以躺着赚钱，现在不努力一点，连认筹都可能是个位数。

深圳已经彻底成为买方市场。

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