行业透视 | 裁员潮下港资房企却增福利，逆势抄底应对“黑铁时代”

对于经历过香港金融市场风波的港资房企而言，有什么值得内房企学习的过冬经验？

◎  作者 / 房玲、易天宇

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7月初，一则消息引起了地产圈热议。港资房企新世界集团宣布“将优化家庭友善措施”，措施中包括试行“夏日工作天”，即薪金不变下，工作日由5天缩至4.5天，其中1天还可在家办公，试行时间为今年7月至9月。在行业寒冬下，近期内房企纷纷裁员降薪，为何港资房企却能在此时提升员工福利。对于经历过香港金融市场风波的港资房企而言，有什么值得内房企学习的过冬经验？此外2022年以来，部分港资房企逆势加码内地市场，是否存在抄底内地楼市的意图？

部分港资抄底意图明显

现金流管控意识较强

近期，在加码内地市场的港资房企身影中，常常能看到新世界发展的名字。2022年4月26日，新世界发展与新创建集团发布联合公告称，以19.024亿元，从龙光交通集团收购高速公路的管理及营运的公司40%股权及相关股息和债权。同日，新世界中国公告称，已与招商蛇口(001979)签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

一天之内，接连收购龙光系资产并签约招商蛇口，新世界发展逆势抄底的意图十分明显。事实上早在2021年6月，新世界发展就已在公司内部公布quick win（快赢）战略。2022年2月的业绩会上，新世界发展表示会预留约200亿港元用于收购（内地方面约90亿元人民币，香港约80亿港元），并看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。而近期新世界发展加码内地市场，则可以看做对是quick win战略的贯彻。

除了近期频频出手的新世界发展外，嘉里建设、瑞安房地产及香港置业等也同样积极布局，如嘉里建设于2022年1月以133亿元的价格获取了上海黄浦区商住办地块；而瑞安房地产则于2021年12月与武汉城建集团以170亿的价格获取武汉武昌古城三地块，刷新了当时的武汉总价地王。

虽然部分港资房企于内地大举扩张，但在现金流方面仍保持了较强的管控意识。以嘉里建设获取的133亿上海商住办地块为例，在选择之初就做了初步的资金流预测，地块中包含了一部分的住宅作为配套，嘉里建设表示能够“对长短中的资金流有一个比较健康的调节”。此外新世界发展在住宅销售领域调整了买地策略，倾向于在二三线城市购入规模较小不需要长期发展的土地，以缩短发展周期，加快周转速度。以擅长慢周期开发闻名的港资房企，主动拥抱快周期开发模式，无疑是因地制宜，在内地多年的发展中学习到的经验，能有效减轻企业资金链的承压。

与此同时，部分港资房企仍处于审慎观望状态，如2022年5月十年未曾拿地的和记黄埔参与广州首轮集中供地竞拍，但仅参与了一次竞价，并未有进一步动作。而九龙仓方面则表示在内地选择投资项目时会比较挑剔，到目前仍未有相关动作。

稳健财务及布局ESG领域

获取大额低成本融资

相比于内房企，港资房企经历过市场多轮风波，更具有忧患意识，在财务策略上更加审慎稳重。如新鸿基地产、嘉里建设及太古地产的净负债率均不足20%，而新世界发展净负债率最高，达到了43.6%，但仍保持在50%以下。港资房企凭借其优异的财务指标，能够获得金融机构的青睐，保障其融资渠道的畅通。

2022年上半年，港资房企发行或申请多笔融资，其中多笔都与绿色金融相关，涉及融资规模较大。2022年2月，瑞安房地产与上海浦东发展银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资人民币100亿元合作备忘录。6月15日，新鸿基地产与16家国际及本地银行签署五年期可持续发展表现挂钩贷款协议，包括三成定期贷款及七成循环贷款。最终总贷款额达到207亿港元，是香港房地产界历来最大规模可持续发展表现挂钩贷款。

港资房企之所以能够贷到如此大规模的可持续发展表现贷款或绿色债，除了财务稳健，还由于其可持续建筑开发经验丰富，ESG管理水平较高等。

根据全球独立研究企业Sustainalytics公布的ESG风险评分，大部分港资房企都表现较好并优于其他内房企，其中太古地产及新世界发展得分分别为9.5及14.3，位列一二。港资房企在ESG评分方面获取优势，更能得到金融机构的青睐，从而转化为融资优势，在行业寒冬下获取低成本资金。

稳定可持续收入及多元化业务

能够有效降低风险

除此之外，相比内房企，港资房企普遍拥有高价值的投资物业，持续性收入规模较大，地产销售收入仅占比相对较小。稳定的持续性收入以及多元化的收入结构也能够有效降低风险。

以新世界发展为例，2022财年上半年的物业发展收入为93.47亿港元，其中92%的物业发展收入来自于内地市场，由于政策及疫情影响，物业发展收入同比降低了27%。但由于新世界发展业务多元化，物业发展收入仅占总营收的26%，虽然收入有所下滑但对企业整体营收影响不大。2022财年上半年，新世界发展物业投资收入达到了25.18亿港元，同比升高了9%，占总营收的7%。除物业投资收入外，新世界发展还有保险、建筑、道路等多元收入，能够有效分担企业运营风险及市场风险。

除了新世界发展外，在内房企海外评级屡屡被下调的当下，2022年3月29日，惠誉确认了新鸿基地产长期发行人违约评级为“A”，短期IDR为“F1”；展望稳定。惠誉给出此评级的依据之一，就在于新鸿基地产的投资物业投资组合价值高，能够产生强劲的经常性收入。2022财年上半年，新鸿基地产的物业租赁收入为104.42亿港元，占总收入的26%。

整体而言，港资房企稳健审慎的发展模式更像是一把双刃剑，在内地房地产市场快速发展的30年，过于谨慎的港资无疑错失了最好的发展契机。但在行业寒冬来临之后，港资房企的优势开始显现，多元的业务结构以及稳定的可持续性收入成为了过冬最佳对策，此外优异的财务指标以及绿色转型也让港企能够获取优质的低成本资金，从而为逆势加仓提供了可能性。

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