千亿房企成新“白马骑士”：抄底的危机游戏？|年报解码?

撰文|蜜姐&编辑|凯

这是@闺蜜财经的第1034篇原创

近期，美的置业发布了2021年度报告。在房企业绩普遍承压的大背景下，它却实现了营收逆势高增长，但归母净利润反倒是近三年来最低，负两位数增长。

有意思的是，美的置业从去年四季度以来，因成为行业内新的“白马骑士”而备受关注，先后收购过正荣地产、花样年、雅居乐等房企的项目。

逆市布局“捡筹码”，美的置业会成为新的行业大黑马，还是走曾经“白马骑士”们的老路？

01

首先来看2021年的成绩单。

2021年，美的置业集团及联营合营公司实现：

合约销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%；

已售建筑面积1176.4万平方米，同比增长5.8%；

营收737.03亿元，同比大增40.4%；

归母净利润37.44亿元，为近三年来最低，同比减少了13.47%。

在房企业绩普遍承压的大背景下，美的置业营收增速达40%，相当亮眼。

2021年，美的置业的销售成本约为602.1亿元，同比增长47.5%，比营收增速略高一点，但并无异常。

奇怪的是，业绩大好，为何归母净利润增速却下滑了两位数？

图片来源|东方财富(300059)网（特此感谢！）

2021年，美的置业的业绩突出与其高交付率和高能级城市业绩贡献占比持续提升不无关系。

期内，其在全国交付7.1万套房，交付率达90%；二线以上城市销售占比达78%，销售均价不降反微增2.7%，增至11657元/平方米。

2021年，美的置业的销售成本约为602.1亿元，同比增长47.5%，比营收增速略高一点，但并无异常。

其中，销售及广告开支还不增反降，为10.02亿元，比2020年减少约1.15亿元。

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美的置业作为何享健家族旗下企业，背靠大树好乘凉，融资成本控制方面在民营房企中十分突出。

2021年，美的置业的加权平均融资成本低至4.82%，报告期内新增有息负债的加权平均实际利率为4.63%；借款总成本约29亿元，比2020年减少1.97亿元。

截至2021年末，美的置业的现金及银行存款约为341.97亿元，比2020年增加74.09亿元；现金短债比为1.71；有息负债总额约为568.2亿元，同比下降4%；净负债率46.3%，比2020年大降32.9个百分点。

从财务上看，美的置业控制得相当好。尤其是营收逆势大增的情况下，净负债率不增反而明显降低。

不过，对比“三道红线”标准，美的置业依然有一条踩线，即扣除预收款的资产负债率为72.1%。

看完上述数据，可能蜜友们更会觉得奇怪，业绩大好、财务控制也不错，为何归母净利润增速却下滑了两位数？

实际上，去年其半年报发布以来，市场上就一直有质疑其或有“明股实债”问题的声音。原因是少数股东权益的数据变化。

此外，毛利率方面，美的置业与大行情一致，出现了下滑。2021年其毛利率为18.3%，同比减少3.9%。

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何享健家族较为低调，但造富能力强悍，家族旗下有7家上市公司。新财富富豪榜显示，该家族2003年首次上榜，到2020年，其财富涨幅高达611倍，可与腾讯和阿里的二马首次上榜（2004年）后的财富增长速度媲美（分别为790倍和569倍）。

美的置业一直也颇为低调，最出圈的一次恐怕要数2020年，自家老板何享健被劫持事件经媒体广泛报道后，被动火了。

虽说美的置业背大树，但也是在近几年内才真正实现了跨越式发展。

美的置业成立于2004年，2011年才走出广东，2015年开始全国化扩张，2018年赴港上市，2019年销售额突破千亿大关。

然而当房地产行业进入“黑铁时代”，美的置业一方面保持了较高的业绩增长，一方面却在降杠杆，在民营房企中实属不易。

去年四季度到今年一季度，美的置业也充分发挥优势，成为业内新的“白马骑士”，据悉，已收购了不同房企的13个项目股权。

前几年融创等房企的历程表明，在行业大环境不好的情况下，“白马骑士”也并不好当。

今年一季度，受疫情反复和大行情等因素影响，美的置业的业绩几近腰斩。

今年前三个月，美的置业的合同销售金额约为199.8亿元，同比下滑49%。

2022年，对于房地产行业来说，颇为艰难。

尽管从去年四季度以来，各地纷纷松绑楼市，从降低首付款比例及房贷利率到放宽限售限购条件等，但实际效果并不明显。

但受内外复杂情况及疫情反复等因素影响，危机之中，虽说有“机”，但恐怕能平稳渡过“危”才是首要应考虑的问题。

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