海南9部门联合出台保障性租赁住房新政，探索REITs试点

  为加快完善以安居房、保障性租赁住房、公租房为主体的海南自由贸易港住房保障体系，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，经海南省政府同意，7月13日，海南省住房和城乡建设厅等9部门联合印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(以下称“实施意见”）。

  实施意见称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，遵循政府引导、多方参与、突出重点、因地制宜、供需匹配、职住平衡的原则，立足海南实际，以盘活闲置住房为主，以新建、改建、改造、租赁补贴为辅，稳步有序发展保障性租赁住房。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。

  海口等2个人口净流入城市，儋州等7个重点园区所在市县，确定为发展保障性租赁住房的首批重点市县。实施意见明确，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。

  保障新市民等住房，坚持“谁投资谁所有”

  中国房地产报记者了解到，上述实施意见明确了保障性租赁住房的实施范围：海南各市县均可根据实际情况发展保障性租赁住房。不过，海口、三亚两个人口净流入城市，儋州、文昌、琼海、东方、澄迈、临高、陵水7个海南自由贸易港重点园区所在市县，确定为发展保障性租赁住房的首批重点市县。其他市县可根据当地人口、产业发展状况，报经省政府审定后，调整为发展保障性租赁住房的重点市县。

  保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积50%以下的新市民、青年人供应。各市县政府可根据本地实际，确定保障对象准入和退出的具体条件。对法律、法规和有关政策文件规定优先保障的对象、基本公共服务行业从业人员和引进人才，应予以优先保障。

  保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。支持专业化、规模化住房租赁企业等市场主体筹集、运营保障性租赁住房。鼓励国有企业、事业单位、农村集体经济组织发挥带动引领作用，发展保障性租赁住房。

  保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。

  户型面积满足多元需求，明确租金标准

  实施意见称，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。集中新建的项目，建筑面积应不少于2000平方米或30套（间），且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。

  利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。建设集中式保障性租赁住房项目，按《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。

  在租金标准方面，实施意见明确规定，保障性租赁住房租金实行政府指导价，按照“租户收入可负担、租赁经营可持续”的原则，建立科学合理的保障性租赁住房租金定价机制。

  面向社会供应的保障性租赁住房,租金应当不超过在同地段同品质市场租赁住房租金的90%;面向产业园区、企事业单位职工定向供应的保障性租赁住房,租金可进一步降低。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度，每年12月底前评估发布一次，对保障性租赁住房租金的初次定价和后续调价加强统筹指导，租金涨幅每年不得超过5%，稳定保障性租赁住房租金水平。

  另外，按照“全省统建、分级部署”的原则，构建全省统一的住房租赁管理服务平台，提供住房租赁政策信息、住房租赁机构和从业人员备案、个人和企事业单位房源信息核验发布、住房租赁合同网签备案等功能和服务，有效对接保障性租赁住房等各类租赁住房的供应和需求，提升住房资源利用效率，规范住房租赁管理工作。

  集体经营性建设用地可发展保租房

  上述实施意见表示，坚持试点先行，积极探索通过财政补贴等优惠政策，引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房，鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源，依托政府住房租赁管理服务平台，实施保障性租赁住房供给。

  政府、国有企事业单位投资建设的公租房，以及棚户区改造、城市更新活动等建设的安置住房在满足原定保障任务后，可将剩余闲置房源调整为保障性租赁住房使用管理。政府机关、企事业单位老旧小区中存量闲置公有住房、周转房，在改造、修缮符合居住条件后可调整为保障性租赁住房，由产权人依据相关规定管理。

  闲置住房小区改造作为保障性租赁住房的，可按规定申请纳入城镇老旧小区改造范围，在实施基础类、完善类、提升类改造项目上给予财政资金支持。

  各市县可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地，适当利用新增国有建设用地发展保障性租赁住房。实施意见确定的重点市县按照相关规定，享受相关土地政策支持。

  探索保租房领域REITs试点

  对符合规定的保障性租赁住房项目，积极争取中央补助资金，省级财政统筹现有经费渠道予以支持。全面落实国家支持住房租赁发展有关税收政策和海南自贸港税收优惠政策，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。

  加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障房租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向筹集、改造、改建存量闲置房屋形成非自有产权保障性租赁住房的租赁企业提供贷款。

  鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务，支持住房租赁市场规范发展。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。引导商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

  在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。

  监管：保租房不得上市或“以租代售”

  保障性租赁住房租赁合同期限一般应在1年以上，不超过3年，到期仍符合条件可以重新签订，不得上市销售或搞“以租代售”等变相销售。鼓励专业化规模化住房租赁企业与用人、用工企事业单位建立长期稳定的住房租赁合作关系，通过批量供给保障性租赁住房房源方式解决用人、用工单位符合条件的职工住房困难问题。

  对于企业利用闲置房屋改造、改建的保障性租赁住房项目，约定作为保障性租赁住房项目的时间一般不少于5年，合同期限纳入保障性租赁住房项目认定书备注事项，合同期限满后自然退出。

  对于利用新供应土地建设的保障性租赁住房项目，按照土地出让合同中的相关约定执行。利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，收回国有建设用地使用权时仍按原土地用途和取得方式进行评估补偿。

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