王刚：保障性租赁住房REITs可盘活存量，扩大有效投资

中新经纬5月31日电(王蕾 李惠聪)近日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(下称《通知》)，要求推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。这意味着，保障性租赁住房REITs试点正式启动。

首批两单保障性租赁住房REITs项目也正式申报，分别为：在上交所申报的中金厦门安居保障性租赁住房REIT，主要原始权益人为厦门安居集团有限公司，基金管理人为中金基金；在深交所申报的红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT，主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金。

虽然首批试点是两家以保障性住房开发为主的国有企业，但中国REITs行业联盟秘书长王刚在接受中新经纬研究院专访时表示：“《通知》是‘房住不炒’原则下推动租购并举新发展模式的系列制度之一，是早期政策的系列配套措施。此外，开发运营保障性租赁住房建设并非只能是央企、国企‘独享’，对众多民营上市房企而言，依然是一片值得抢滩的‘蓝海’”。

保障性租赁住房REITs助力住有所居

《通知》规定，发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务，且项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。

王刚表示，《通知》是“房住不炒”原则下推动租购并举新发展模式的系列制度之一，与2021年7月2日公布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》和2022年5月25日《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》一脉相承，有效推动保障房建设。同时，也是2020年4月30日证监会、发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的系列配套措施。

根据《通知》，发起人(原始权益人)发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

“鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。”王刚说，“这也是希望早一点变成新的固定资产投资来促进经济发展。”

王刚表示，住房租赁REITs以往偏重销售型住房，租赁型住房偏重发展廉租房和公租房，但大中城市房价较高，尤其是人口净流入的大城市年轻人买房压力较大，通过发展租赁住房让新市民、年轻人住有所居，可以更安心地工作。

进一步完善保障性租赁住房REITs仍有不小空间

事实上，作为一个持续在一线孜孜不倦推动中国REITs发展进程的“热心人”，王刚直言，当前中国REITs发展仍有较大进步空间。

“中国的REITs发展目前只能满足已建成物业的退出要求，因为只能投资已建成的运营物业，还不能直接做开发，这就需要有投资公司、私募基金、保险资金、养老基金、银行资金、信托基金等资金共同协调支持。”王刚认为，“中国目前REITs项目的收益率要达到4%的分配率也是不容易的。对投资者而言，资产价格有一定增长才有吸引力。因此，未来，政策上可以设计探索以部分销售型、经营性效益较高的配套项目来补贴。比如，大家比较熟悉的香港领展REITs旗下的项目，资产标的是中国香港公屋旗下的优质商场和停车场，而不是以公屋作为标的发行REITs产品。”

在投资者方面，王刚认为，吸引大额、长期资金到不动产股权类投资，也还需要通过专业的基金管理人进行分工合作，如私募主要做开发阶段投资，公募主要做持有阶段管理，以收益和风险匹配来实现保障性租赁住房REITs规模上的放量。而对个人投资者，REITs上市后二级市场分红和股价收益均有一定吸引力，且方便退出，这是很好的投资产品。但整体而言，还需要一定的制度设计来吸引资金投资一级市场，把优质资产规模做大。

“如何把运营管理做好也是中国REITs健康发展的关键环节。中国REITs需要吸引更多社会化机构参与，共同服务好租户，开源节流的同时要尽力提升客户满意度。”王刚介绍。

目前，根据美国REITs协会(NAREIT)统计，美国公寓类房地产投资信托基金公司复合年化收益率(CAGR)可达12%。王刚指出，其中，美国最大的长租公寓运营商EQR(Equity Residential，公平住屋)在经营策略方面，持有并高标准运营核心市场房源以获得稳健现金流；在融资渠道方面，凭借相对完善的房地产投资信托基金上市流通制度和税收豁免政策，进而获得高效、便捷的股权融资和成本较低的债务融资，其成功经验值得借鉴。

“随着市场发展和制度不断健全，相信中国REITs终将会在世界REITs市场占有重要一席。”王刚说。

房企抢滩发展的“新蓝海”

目前，在长租房领域内，已经有华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等长租房品牌已有长足进步，市场规模均有不少增长。王刚建议，中国房地产企业战略发展模式需要全面重塑，随着相关保障性租赁住房REITs政策渐进完善，企业可根据自身发展战略来决定是否下场参与保障性长租领域。

王刚指出，“当前正值《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》推出一周年，首批两单保障性租赁住房REITs将近一年才推出，一方面可以说是相关市场主体做了充足准备；另一方面，对人口净流入的大城市同类企业积极发行REITs起到了良好带动效应，预计发行规模将迅速扩容。”

“根据文件精神，我预计中国将会出现一批专业的保障性租赁住房平台。”王刚说，国内REITs有望实现万亿元市场规模，其中住房租赁REITs很快就会有千亿元市场规模。未来，满足权属清楚、可转让、4%以上分派率、运营满三年的保障性租赁住房将会是C-REITs(中国房地产投资信托基金)的重要门类之一。

他提醒，在助力住有所居的同时，中国的保障性租赁住房要有效隔离和防范风险同时，须将其与商品住宅、商业地产开发严格进行切割，真正实现政策初衷，并且服务实体经济、服务投资人。

中国房地产发展转型正在开启新的一幕。王刚指出，与早期房地产企业通过买地、建房、预售回笼资金，再继续进入新一轮买地、建房开发的销售型经营模式不同，在有REITs金融手段“保驾护航之下”，保障租赁住房建设在建设前期或建成后就能实现部分资金回笼，在后期有效落实“房住不炒”同时又有稳定租金作为投资回报，从整体稳定房地产市场，可谓“一石多鸟”。

在王刚看来，以住房租赁为代表的持有型物业将成为中国房地产行业的主流。广义的持有型物业还包括产业园区、商场、办公楼等。其中，产业园区承载着中国科技创新，办公楼承载着楼宇经济，购物中心承载着消费，都是中国实体经济的重要组成部分。当前，中国的保障性租赁住房还需要做好估值定价、交易退出、流动性机制等一系列金融配套，同时进一步健全房地产行业长效机制，推动整体行业行稳致远。(中新经纬APP)

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责任编辑：孙庆阳

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