学区房没那么重要了！

原创 顾问君 北京楼盘测评 2发表于北京

2022年北京市中考成绩出炉，满分660分，很多学生考了655分，其中海淀区有517名考生考了655分以上！

看到这里，很多虎妈、虎爸们心态崩了——考试这么卷啦！

过去望子成龙、望女成凤的家长们认为买东城、西城和海淀的学区房就是孩子通往大学之路的钥匙。如今才发现教育改革之后，孩子成绩比拼的是家长。现在北京的家长，尤其是海淀区的家长们多是清北硕士、博士之类的高学历、高知识精英人群，孩子天赋都很高，如何和人家比？

在这个新形势下，学区房还值这么多钱吗？还有必要挤在海淀上学吗？这一系列问题，都将带来北京学区房价值的重估。

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内卷的中考

7月5日，2022年北京市中招各区分数段人数统计出炉。今年北京18区县655分以上（含加分）学生一共877人，其中海淀区517人，其次为朝阳区127人，西城区61人，东城区55人。而2021年北京18区县645分以上的学生共计268人。

统计分数值提升了10分，学生人数却增加了609人。

高分生源增多，重点高中的录取分数自然水涨船高，我们来看下第三方机构预估的录取分数线：

从预估分数可以看出，海淀区的学生初升高入学竞争激烈，570分的学生要想上海淀普高都有一些困难。

造成今年北京中考内卷的因素有很多，其中之一是人口。

2000-2020北京常住人口数量

（数据来源：国家统计局）

2022年参加中考的学生出生年份在2007年，通过国家统计局的数据统计分析可以看出从2000年-2016年，北京常住人口始终处于攀升阶段。常住人口，也呈现出这一趋势。

2000-2020北京户籍人口数量

（数据来源：国家统计局）

从出生率上看，2007年是个阶段性顶点，也是今年中考“内卷”的原因之一。

2000-2020北京户籍人口出生率

（数据来源：国家统计局）

2004-2014北京常住人口出生数量

（数据来源：北京市统计局）

此外，从本次中考考题的难易程度来看，与当下“双减”政策十分契合，主要考细心，孩子不去外面上辅导班也能考高分。

以往孩子在提升学习成绩时，有大把的校外培训机构可选。学习成绩与家长投入的精力和金钱成正比。

教育制度改革后，学科类培训被明令禁止。如果九年义务教育在校老师教的都一样，且考题趋向简单化，那么未来成绩的分水岭将在高考时产生，与学区房无关，与家庭教育有关。

第七次全国人口普查显示：全国博士学历人口127.7万人，其中北京约22.8万人，约占全国的1/5；全国硕士学历人口948.8万人，其中北京约126.3万人，约占全国的1/7。而北京常住人口只占全国总人口的1.55%，高学历人口的竞争密度远大于其他城市。

2010年第六次人口普查时，北京硕士、博士学历人口69万人，10年后2020年达到149万，10年间增加80万。假设北京从六普到七普，北京常住人口20-30岁年轻人增加100万人，外来净迁入常住人口200万人，那么北京这10年新增的年轻人口中40%都是硕博。

当然这只是一个简单的估算，因为很多外埠迁来北京的硕博都在30岁以上，但他们来到北京，尤其通过积分落户等方式成为新北京人后，直接拉高北京的竞争强度。

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学区房走势

当下，东城、西城、海淀的家长素质提升已经体现在孩子的教育中，尤其是当培训班消失，学区房不再作为重点小学、初中的保送通道，孩子自身的成绩才是最硬核的考学通行证。

未来比拼的是家庭教育，即便是重点小学，在新的教育制度下，没有辅导班，孩子们之间差距依然会拉开。如此一来，学区房的附加价值就会大大降低。

此外，北京市为了严控学区房炒作，学区房与入学也越来越脱钩。

比如：海淀区2019年以后新买的房子将不再对应固定的小学，要实施多校划片。

西城区2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说2020年7月31日后在西城买房入学的家庭，几乎没有直接选“牛校”的可能性。

而且西城区今年还增大了初中“牛校”对片区内普通小学的招生比例。言外之意：学校挑学生只看成绩，即便“牛校”的学生也不是人人都要。

今年朝阳区幼升小也开始严格执行“17630”的多校划片政策，即2017年6月30日后购买四大神盘家庭的孩子，基本都去了人朝实验望京校区。2017年6月30日买芍药居想上人朝的孩子，全部去了人朝和平西桥校区。

2000多万元的房子，买完后孩子要去5公里外的分校读书，房价还能撑多久？

根据中介数据统计，海淀定慧寺的北京印象、四季青的郦城二区、清河的后屯路32号院等一批单价在8万元/平米以上的二手房社区在6月的成交价格降幅都超过了5%。

北京印象的教育配套是中国人民大学附属小学亮甲东校区，该校校长由人大附小校长兼任，日常工作分别由人大附小选派常务副校长负责，学生大部分是打工子弟。

相比北京印象，郦城二区的小学学区略好一些，但属于二流二类小学，并非虎爸、虎妈的首选。

在教育竞争加码时，海淀区学区属性较弱的二手房最先露出颓势。

即便是强学区的二手房，也存在溢价过高的问题。比如：中关村三小对口学区房蜂鸟家园小区，曾在2021年创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”的成绩，彼时，挂售房源单价曾跳涨至17万元/平米以上，最高出现过20万元/平米的天价。

今年7月小区在售二手房挂牌单价最低为14.6万元/平米，平均值在15-17万元/平米之间。与高点相比，每平米差价最高达到3万元！这就像股票市盈率，估值过高，在行情震荡时，会最先挤破泡沫。

因此，建议看到中考成绩就迫不及待想买学房的家长们认真考虑下孩子缺少的只是一套学区房吗？未来家庭教育和孩子自身素质才是关键，如果父母想做孩子教育路上的“甩手掌柜”，一切靠钱上，这个想法恐怕会在未来碰钉子。

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