别做梦了！“以经营贷换房贷”套路被盯上，北京地区多家银行审批升级

今年以来，在政策的呵护下，银行加大信贷支持实体经济和中小微企业的力度，然而，有不少中介意图钻空子，趁机向购房者推销“以贷换贷”生意，将利率较低的经营贷与较高利率的房贷进行置换。7月11日，北京商报记者调查发现，针对此类违规行为，北京地区多家银行人士表示，“以贷换贷”对于普通购房者来说风险极高，一旦被发现违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，可能会被以骗取贷款罪追究刑事责任。

重拳打击“以贷换贷”行为

在监管要求银行加大对中小微企业金融支持力度的当下，却有中介机构利用抵押经营贷利率较低这一优势，为客户提供“换贷”服务。“只要条件符合就可以考虑换贷，帮你省利息！”近一段时间，不少中介都在社交平台上不断推出“以贷换贷”的生意，该方式是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率较低的经营贷与年利率较高的房贷进行置换，助推经营贷违规投入楼市。

针对此类违规交易，已有银行重拳出击进行打击。7月11日，北京地区多家银行人士在接受北京商报记者采访时均表示，一旦发现“以贷换贷”违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，可能会以骗取贷款罪追究刑事责任。

“‘以贷换贷’对于普通购房者来说风险极高。”一位股份制银行相关负责人表示，经营贷款较住房按揭贷款普遍期限较短，同等贷款金额下，转换成经营贷，会加大个人月供还款压力，存在较大违约风险；其次根据监管下发的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，如果一旦发现违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，有可能会以骗取贷款罪追究刑事责任。

由于较大金额的经营贷普遍需要通过抵押方式从银行借款，还需要将资金用于生产经营，因此，对于那些没有公司经营资质的申请人，中介会通过一系列操作，将一家公司过户到申请人名下，并伪造经营流水，让用户“变身”经营者，然后再进行产品置换，这也变相构成了骗贷行为。

一家国有大行信贷经理提醒，“如果银行发现经营贷被用于偿还房贷，即使这笔贷款已经发放也可以进行追回，银行一旦发现‘以贷换贷’此类操作便会要求归还这笔贷款，若购房者未在限定时间内归还，银行便会采取起诉、拍卖抵押物等措施”。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，近期以来随着楼市宽松政策逐渐发酵，信贷端下调房贷利率，楼市成交迎来了明显的回温，尤其是热点一二线城市，出现了一些钻政策空子，如“以贷换贷”等现象，扰乱了市场的稳定健康发展，值得注意的是，政策的适度放宽并不意味着完全放开，更不意味着部分中介以及炒房者等可以借机扰动市场秩序。

加强审核严防经营贷违规入市

经营贷置换房贷套路的出现，说明当前贷款中介市场乱象依旧未得到完全解决，在调查过程中，北京商报记者注意到，也有不少银行收紧了经营贷审核标准，例如将宣传口吻由此前较为确定的“有稳定、合法的收入来源和预期收益”等口径改为“具体情况需要上报系统进行审核，不同用户审核标准不一”等。

“目前我行经营贷利率大概在4%左右。”一家国有大行信贷部门人士说道，“具体能贷多少金额还要根据用户的资质一事一议，并没有统一的标准，一旦贷款用途没有专款专用，银行都可以根据大数据查询到。”

另一位国有大行支行人士也介绍称，“目前行内对经营贷的要求是为一家公司的法人或股东，靠中介包装成为‘经营者’是违规的，我行会对做经营贷的公司进行考察和分析，比如公司流水、报表、公司环境，此外公司经营还要满一年，担任法人和股东资格满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常法人或股东的变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度”。

“我行现在报批的每笔经营贷数据都要经过系统审核，贷款周期、贷款金额都需要系统监测后才能显示，目前决定经营贷放款的参数不只有流水，还有企业纳税情况、日均存款等多项内容，不是一个指标决定的。若监测到贷款违规进入楼市，用户将被拉入‘黑名单’，银行也将不会再进行审批贷款处理。”一家大型银行人士说道。

对“经营贷”资金入市的违规行为，强监管手段将会只增不减，此前，已有北京、上海、广东、深圳等多地展开清查行动严防信贷资金违规流入房地产市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，银行针对经营贷业务的审核升级符合预期，通过这种方式能在很大程度上打击以经营贷置换房贷的行为，既规范了经营贷业务，也规范了购房贷款方面的业务。

加强对中介机构的监管和排查

今年以来，在加大信贷资金投放力度、减费让利的监管要求下，已有多家银行将消费贷、经营贷利率进行了下调。在采访过程中，也有多位银行人士透露，未来将继续按照市场化原则进行产品定价，进一步下调经营贷利率。

在利率普降的背景下，银行如何进一步防控风险？在光大银行(601818)金融市场部分析师周茂华看来，若经营贷资金违规流入房地产市场，会导致居民、企业杠杆负债率上升，容易引发局部房地产过热，干扰市场对楼市稳定预期。同时，部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础等。在跨市场资金存在套利且检查资金违规使用的成本较高的情况下，就需要在相关贷款各环节严格把关，压实责任。对发现违规使用贷款资金苗头及时预警，并对违规行为进行一定惩戒。

上述股份制银行相关负责人提到，目前，各家银行都在严格落实监管部门相关要求，严禁贷款资金用于购买房产、股票、期货、理财产品等其他权益性投资及法律规定禁止的用途，如发现伪造经营贷款虚假资质，各行均将采取终止授信额度并提前收回贷款的措施，并保留追究相关责任的权利。

正如陈霄所言，在政策上要严格打击经营贷违规流入楼市，加强对借款人资格审核，加强对中介机构的监管和排查，对违规行为列入征信系统，另外，对于违规行为加强惩治力度，借此增加对经营贷违规入市的警示作用。

“银行也需要向用户提醒此类经营贷置换房贷的违规行为。”陈霄进一步提醒称，部分用户可能不了解业务情况或存在侥幸心理，银行应明确告知用户此类行为属于违规操作，若是被发现不仅会被收回贷款，对于个人征信和以后购房等贷款等都会有所影响，严重者可能要承担法律责任，并且还存在着一定的风险，若是中介机构跑路或者是虚假公司，那么购房者将会面临严重的经济损失。

北京商报记者 宋亦桐

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