3.22成都新政叠加严查经营贷,蓉多家银行提高房贷申请门槛

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-30 08:37

上周五（3月26日），一则由中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅三大部门联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，让近期调控不断升级的楼市，又上了一层枷锁。

根据《通知》，防止经营用途贷款违规流入房地产领域的措施，主要包括：1.加强借款人资质核查不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证。2.加强贷款期限管理对期限超过3年的经营用途贷款，要建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查。3.加强贷款抵押物管理对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。4.加强贷中贷后管理加强贷后资金流向监测和预警，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。5.加强银行内部和中介机构管理加强对分支机构经营用途贷款的监测分析，建立合作中介机构“白名单”和“黑名单”。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。此外，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作。

那么问题来了，为何有经营贷流入楼市？

为何突然银保监会、住建部、央行三大中央部门要联合出手打击“经营贷违规流入房地产”？经营贷是如何流入楼市的？

经营贷款原本是银行以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体户的经营需要。在2020年之前，因为经营贷款和房贷利率差距并不大，而且房贷的贷款期限比经营贷款长得多，一般情况下很少有人以经营贷替代房贷。2020年，因受疫情影响，国家为扶持中小企业发展，出台了系列的金融政策，经营贷款的优势就愈发明显了。首先，经营贷贷款利率下行，不少银行的年化利率约3.8%，远低于房贷5%-6%的利率，出现明显倒挂；其次，经营贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象；此外，经营贷款额度也显著提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。在这样的资金诱惑面前，不少投资客就开始通过“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”这样的操作来买房了。具体的流程大概就是：购房者先注册户或过户一家公司，变身为企业主，然后通过找垫资公司借一笔过桥资金来全款买房。待房子交易完成，再以名下房产作为抵押物，向银行申请一笔经营贷款，来偿还垫资公司的过桥资金。原本是需要承受6%左右的房贷利率，通过这个流程办理下来，就只需要承担最低3.8%的经营贷款利率了。正是这样的低息诱惑力，让越来越多的经营贷悄然流入了楼市！

相信不少人去年隔三差五地都会接到银行的各种花式推销贷款，包括消费贷等低利率的小额贷款产品，其中尤以经营贷为首。当然，按照规定，无论是经营贷还是消费贷，都是不可用于购买理财、股票、房产等风险投资的。然而，自2020年开始，部分银行机构和相关部门睁一只眼闭一只眼，民间用于买房的资金瞬间便多出了不少，不少城市的房价甚至因此又迎来了一轮上涨。比如，2020年4月，在进行自查之后，人民银行深圳市中心支行曾表示：未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

多地已展开了对经营贷、消费贷炒房的“围堵”

现在三大中央部门联合出手打击经营贷违规流入房地产，硬核的态度已经有了。估计接下来，不止经营贷，消费贷的日子也不轻松。实际上，在该则《通知》重磅出炉之前，自2021年初以来，北京、上海、广州、深圳等多地已经对违规挪用经营贷、消费贷炒房的行为展开了“围堵”。3月初，不止上海、深圳等一线城市，在成都也出现了被抽贷的现象。同时，伴随的还有经营贷款利率上调、房产抵押评估价降低等“连锁反应”。

▲图片来源于网络

到三月中下旬，媒体不断爆出了几大城市严查经营贷、消费贷的结果。

比如：北京：按照监管要求，北京银保监局辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。

在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。广东：广东银保监局发布数据显示，截至3月16日，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元，个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，共920户。其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉305户。深圳：深圳银保监局通报，2020年4月以来，银保监局共对辖区中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷全面排查，选取6家银行集中开展现场检查，检查覆盖率近50%，提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。通过这些城市的数据通报，先不论金额多少，打击的确已经开始了。像北京，不止经营贷，消费贷都开始抽贷了！

在现在这个节骨眼儿，要是还想着通过经营贷亦或是消费贷来搞房子的事，那只能说胆子很肥了！

成都调控升级，贷款买房愈发艰难

回到成都市场，真正要贷款买房的购房者，似乎又被这批“乱搞”的购房者连累了！在“严查经营贷违规流入楼市”的要求之下，近日成都大部分银行已明确要求贷款买房必须结清名下的经营贷款、消费贷款。不仅首付资金和贷款资质审核更严格，在贷款额度和贷款利率方面，同样也有更加严苛的门槛设置。

3月22日，成都出台了新的楼市调控政策，其中有一条就是差别化住房信贷政策的调整，主要内容包括：

①居民家庭名下在成都市无住房且无住房贷款记录的（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同），最低首付款比例为30%。

②居民家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。

③区域适用范围，包括四川天府新区成都直管区、成都高新区（包括高新区南部园区、高新区西部园区）、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等12个区域。也就是说在成都主城近郊购买住宅，只要名下有过住房贷款记录或者已经有了1套住房的购房者，首付最低4成，如果购买144㎡以上的住房，首付最低5成。

置换的改善购房者，首付资金要求明显提升。此外，成都贷款买房的首套房主流房贷利率已高达6.13%，二套房主流房贷利率为6.27%（数据来源于贝壳研究院），居全国首位，让买房总成本居高不下。

不过，伤神的还有，绝大多数普通资格的购房者基于资格和预算限制，需求只能锁定二手房。然而动辄3-6个月的放款周期更是让不少二手房房东不敢轻易卖房，甚至不得不提出“全款”的要求。

总之，买房不易，且行且珍惜！“处女贷”更珍贵，一定要用对地方！按照3.22的调控政策，成都将建立二手住房成交参考价格发布机制——将先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在市住建部门官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。待二手住房参考价格发布机制建立，在多管齐下的政策手段之下，市场局面会发生较大的变化吗？

事实上，一系列政策的出台，也已影响到房地产企业对后市走向的预期，感兴趣的购房者，不妨选取部分第二、第三次推新的项目，对比一下在取证价格方面、现场优惠方面，是否已经有了些许松动的迹象？

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