物业“出圈”、“养猪”圈地 “好学生”万科的多元化算盘

引言：天下熙熙，皆为利来。万科方面近期表示，物业“三驾马车”模型已完成搭建，未来会更多尝试技术服务，深耕城市服务，但在第三方物业行业排行榜中或会看不到万科物业的名字，这也被业内称为是万科“出圈”。有评论认为，万科的多元化并非实际意义上的多元化，万变不离其宗，其一切动作都是出于发展房地产主业的考量。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点地产新闻

头部物企万科物业透露出了“出圈”的信号。5月13日，万科物业在《致全员信》中称，将投入更大力量于技术研发，也会以社区空间、商企空间和城市空间为域尝试技术服务，而大众最熟悉的物业业务则调整为业务层内容之一”。 这一表述呼应了此前万科物业首席执行官朱保全在其个人专栏中发表的文章《出圈》。

未来将从物业排行榜“隐身”

《全员信》中提及，今年在各类第三方机构发布的物业行业排行榜榜单中可能看不到万科物业的名字。鉴于新规划，除万科集团上市公司年报物业分部报告中的数据外，万科物业再未对外提供其他业务数据。万科物业将在城市公共空间领域持续发力。

何为“出圈”？按照朱保全的解释，即，网络新词“出圈”，是指爱豆在粉丝圈子中的影响增大，或者事件性质发生变化，溢出到圈外。企业界的“出圈”有两个共同特征，也就是，技术特征和消费品特征。

万科此次“出圈”之举是出于怎样的考量？资深地产人士张波认为，公共服务职能转向民营资本力量是大势所趋，对于物业服务企业来说更是一条广阔的全新赛道。尤其是大型物业服务企业在做好住宅社区、商业物业服务的同时，积极参加城市运营，助力城市发展，并可扩大自己的服务版图。

不过，国泰君安在随后发表的研报中表示，中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，太依赖房企扩张规模，而且业绩主要来源为低附加值的基础服务，并未形成物业增值到租金提升的正循环，行业利润率长期处于较低的状态或是万科物业“出圈”的原因之一。

作为一家以“危机感”驱动的房地产企业，万科曾率先提出了房地产开发正在走向“白银时代”的说法，随后又将“活下去”作为企业发展的重要关键词之一。在这样的危机意识之下，2019年，万科房地产业务的销售面积增速同比下跌了10.5个百分点，新开工面积同比下降15.1个百分点。

与住宅同龄的万科物业当期的营收为127亿元，同比增长29.7%，算上分部间销售，营业收入达142.9亿元。自2014年开始尝试多元化转型至今，万科的“多元化”触角已经逐渐延伸至食品、物流等多个板块。但截至去年底，其来自房地产及相关业务的营收占比依然达到95.9%，系最主要的收入来源。

在2019年报业绩推介会上，万科总裁祝九胜表示，公司销售业绩、新房交付、开复工、现金流等方面都受到新冠肺炎疫情的影响。其中，2-3月，万科销售额和2019年同期相比下降510亿元，全年约3.9万户客户的新房交付料将延迟。

有业内人士透露，受到行业整体向“稳”基调以及疫情的影响，万科房地产业务的未来发展并不会失速，依托于地产业务的万科物业也会继续保持较为稳定的项目转化，但地产对于物业板块的“输血”动能将不可避免的有所降低。

尤其是，随着不动产经营时代的来临，万科物业迫切需要找到新的项目拓展路径，通过“股权合作”及“多元化业态扩张”等方式，来“平衡”由于母公司开发增量减少而带来的规模掣肘，上述业内人士称。

尽管目前万科物业刚刚站上百亿起点，距离郁亮为其规划的千亿市值还有很远的路要走，但其也在进行较为迅速的规模扩张。在克而瑞物管的统计中，目前，万科物业已经收购了近40家物业公司，覆盖长三角、珠三角等经济发达区域，总投资额超过1.2亿元。此外，还有约10个以上城市正在或计划与万科物业探讨合作事宜，潜在合作的城市数量约30个。

不过，在多元化的规模扩张中，万科物业也面临着营业成本上涨及营业利润下滑的压力。财报数据显示，万科物业2016年的营业成本约为33亿元，而到了2019年，这一数值同比增长212%至103亿元。同期，其营业利润仅有17.96%，较2018年下跌0.04个百分点。

虽然营业利润率的下滑受人工成本上涨等综合因素影响，但自2018年开始拓展的“城市空间整合服务”由于更加考验管理能力，也对经营造成了一定的压力，克而瑞称。

过去的一年，行业融资渠道普遍收紧，房地产企业开启了第二次分拆物业上市的潮流。相较于传统房地产，物业具有轻资产、逆周期的属性，分拆上市后更能获得较高的估值，现金流也相对稳定。因此，不少房企争相进入分拆物管企业上市的赛道。

与此同时，业内关于万科物业是否会分拆上市的讨论也越来越多。不过，万科集团管理层曾给出统一的口径，即“暂时没有上市计划，或者在相当长一段时间内没有上市计划”。IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艰难，万科物业上市也是政策时机的问题。

不过，目前行业排名前十的物管企业绝大多数已经登陆了资本市场，华润置地、融创中国等房企也透露出了分拆物业上市的计划。在克而瑞看来，万科物业虽然在规模层面仍保持领先，但随着优质物企的不断上市，以及已上市物企间收并购力度的加大，万科物业的龙头地位正面临压力。

对于万科物业来说，更为重要的问题恐怕是，A股上市的可能性是否存在的问题，克而瑞称，相较于港股市场，A股不仅具有更为广泛的投资者，能够有效降低发行风险，后期也更易于得到真实的估值和股价反馈。并且，由于门槛较高，可以登陆A股上市，本身就是对企业实力的认证。

从目前企业动向层面披露的信息来看，物管企业在A股上市的优势不大。在克而瑞的统计中，截至今年3月15日，已有8家上市公司披露了分拆旗下业务单元在A股上市的预案，这些企业中包含中国铁建、上海建工等具备地产开发背景的房企，但分拆上市的选择仍以科创板居多。

一面喊着“不着急”上市，从物管企业排行榜中“隐身”。另一面，万科物业却大动作频频。今年3月，万科物业入股了天骄爱生活，成为除协信地产、中民投以外持有51%股权的控股股东，其中，天骄爱生活的在管规模约在“亿级”左右。

知名地产分析师严跃进认为，目前多数房企分拆物业上市，都是出于做大品牌影响力和提高市场占有率的目的，但万科物业在这方面的表现却很“淡定”。站在万科物业的角度，一系列动作的背后是其需要时间去试错的过程，等达到自我满意的位置后，才会有下一步的动作，这说明万科的“野心”可能更大。

也有评论人士认为，万科的多元化，并非实际意义上的多元化。万科出“圈”，在城市公共空间领域持续发力或意在打造一种与人们生活紧密相关的基础设施。具体到房地产行业而言，能否成为基础设施，关键在于能否掌握更多的空间，以及是否拥有过硬的技术，来提供持续的服务。并且，这些优质的持续的服务，已经越来越成为房价和物业的坚实支撑。

 “养猪”外衣下的圈地运动

天下熙熙，皆为利来。不久前，万科涉足“养猪”领域的动作也被认为与万科物业的发展有关。近期，万科食品事业部发布的“招募令”表示，公司首批招聘猪场拓展经理、开发报建专员（养猪场）、兽医（猪场）、聚落化猪场总经理、预结算专业经理（养猪场）等5个岗位。

按照万科的规划，其生猪出栏量的目标为25万头。参照生猪的销售价格，这一投入将创造不到10亿元的产值，相比于万科近年两三千亿元的营业额及6000亿元的销售额，养猪业带来的利润与房地产主业相比差距较大。

按照万科的说法，公司养猪的原因是，去年，猪肉价格大涨，今年初新冠肺炎疫情发生也给万科客户购置食品带来不便。这让万科意识到，以服务万科现有客户为起点，在“从农场到餐桌”的整个产业链条上，要与各行业优秀的伙伴共同努力，争取“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食”。

养猪看起来和房子没有多大关系，却和物业服务紧密相连。有评论认为，万科物业旗下约有3700个服务项目、1000余个政企项目，这些项目都可以与食品事业部形成配合。除此之外，万科还有物流和印力商业两项业务，具有产业协同基因，万科试水“养猪”其实是在补齐产业链。

作为“离消费者最近的行业”，目前各家房企纷纷瞄准了物业领域的社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，数以万计的业主群体都是这些房企最大的财富，假如未来万科的物业都源自自营猪肉，那么不论对消费者还是对物业本身，都是一个很好的消费场景，上述评论人士称。

在他看来，目前房企自营的物业很多都已经上市，未来不排除万科也将物业公司分拆出来单独上市的可能，而养猪与物业又有更多的交叉，不仅能够为物业创造新的利润增长点，也是O2O业务的具体落地。

不过，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，万科食品事业部的成立，实际上还是为了配合地产主业。以万科以往的成熟与理性，很难进入完全不相关、自己又毫无经验、毫无协同关系的陌生的多元化产业领域的。

正因为万科的食品事业部属于与主业协同的相关多元化，而不是离开主业的多元化，因此让更加理解万科主业和万科文化的谭华杰去负责这一板块更加合适，而不是找个食品或者农业专业的人去负责。如果是非相关多元化，那可能就需要找农业或者食品专业的人去负责了，柏文喜称。

同策集团首席分析师张宏伟也认同万科“坚守主业”的想法。他认为，我们正处在快速城镇化的发展过程中，2019年的城镇化率60%多一点，未来10年至15年国内的城镇化率将会达到70%至80%的水平，万科可以借力“养猪”之下的政策利好进行圈地。

农村的加速“空心化”及“老龄化”将会与城镇化伴随而来，“并村”、“并镇”是必然的趋势，这个过程中必然会腾挪出大量的农业用地和集体用地，开发商养猪也是“醉翁之意不在酒”，利用“养猪”的机会来把握城镇化中的圈地机会才是真正目的，张宏伟称。

目前，包含农地及集体土地确权、流转，以及土地的所有权、使用权及经营权等“三权分置”政策已经出台，这些政策已为开发商在城镇化率达到60%以后的新一轮农村“圈地运动”铺好路。这是开发商下半场下一轮业绩增长的关键点，张宏伟表示。

在张宏伟看来，大中城市的城镇化已经接近尾声，楼市下半场的核心是加速中小城镇发展，农村人口加速中小城镇化是未来趋势。其中，开发商的角色是通过“养猪”等新畜业务，配合相关部门再来一轮“新旧改”，再来一轮农村旧改“货币化安置”，以完成农村人口中小城镇化的目的。

开发商可以在这个过程中做好两件事，张宏伟称。首先，是农村的土地集约利用做“新农业”，其次，是通过农村新旧改获得或者置换土地资源，进行中小城镇的房地产片区开发，把农村人口中小城镇化的需求承接过来，实现房地产主业的继续增长。

但是，在农村人口快速中小城镇化的过程中，开发商“养猪”以及开发商进军农业的大逻辑实际还是“圈地运动”，是出于发展房地产主业的考量。“万变不离其宗，干什么就是干什么的，不要想太多，也不要刻意美化什么”，张宏伟表示。

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