房地产存量时代下物企样本观察：世茂服务发展“高品质的增长”

近年来，在房地产行业进入存量时代的同时，物业服务的价值更加凸显，尤其是自2020年疫情发生以来，物业服务不仅受到社会的认可，还受到了资本的追捧。

于是，一些房地产企业纷纷拆分物业服务板块，将之视为新的增长曲线，实现独立上市，出现物企赴港上市潮现象；物企市值一路“水涨船高”，甚至个别还一度超过了房企母公司，让人啧啧称奇。

然而，2021年下半年以来，房地产行业骤然变化，作为房地产相关行业，即使大多数物企基本面没有发生变化，有些甚至还在高速增长，但还是受到影响，客观来说，其在资本市场上的表现并不那么尽如人意。

对此，众说纷纭，有人形容物业服务行业“走下神坛”，有人觉得这是过热行业一次价值回归，有人仍然坚信，将物业服务视作“软基建”，承载公共服务职能。

6月22日，世茂服务发布2021年度经审核全年业绩报告，其成绩单颇为靓丽，呈现稳健发展态势。业内在关注世茂服务经营业绩的同时，显然更加关心，这家颇具代表性的物企，是如何看待当前市场形势和行业前景，是如何布局未来发展之路的。

“行业迎来最好的发展期”

“行业经历40年发展，迎来了最好的发展期。”在世茂服务2021年年报主席报告中的这句话，在当前的形势和情绪的加持下，确实让人耳目一新，印象深刻。

世茂服务管理层坦言，2021年，房地产市场整体动荡下行，但物业服务行业依然发展迅速，展现出蓬勃生命力。

至少，从世茂服务2021年年报披露的两组数据，能够看到这种蓬勃生命力。一组是，2021年度，世茂服务实现营业收入83.43亿元，同比增长66.0%;实现年度利润12.17亿元，同比增长68.0%。另一组是，截至2021年12月31日，世茂服务合约面积突破3亿平方米，达3.08亿平方米，同比增长53.2%；世茂服务在管面积达2.41亿平方米，同比增长64.6%。

世茂服务管理层介绍，首先，各级政府发布多项有关物业服务行业的利好政策，积极鼓励物业服务企业更好更快发展。其次，2021年，物业服务企业更加注重培养独立发展的能力，在依托房地产行业承接开发项目的同时，积极地寻求更广阔的发展空间。

具体来说，一是收并购热度空前，出现了“大鱼吃大鱼”的现象，行业整合速度明显加快，而且收并购标的越发多元化，扩展到了专业类服务公司、城市服务公司和多元增值服务公司。二是第三方竞标拓展发展迅速，越来越多的企业意识到了市场拓展的重要性，努力培养独立的、可持续的内生增长能力，并且十分关注非住宅项目。三是城市服务成为龙头公司新的发力方向。

其实，2022年1月，世茂服务召开主题为“务实求是，开拓奋进”的2022年度工作会议，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰就已表示，应该客观看到，任何行业都有兴衰的发展过程，房地产正在进入存量时代。风物长宜放眼量，从国家政策、发展趋势、业主需求等方面来看，物业服务行业正迎来巨大的发展和超越机会，正是物业服务企业独立乘风破浪，横渡沧海的时候。

保持战略定力，坚守长期主义

风物长宜放眼量，以短期的眼光看待事物，总是有些局限，或如物业服务受资本追捧时而自满，或如受房地产行业下行影响而不安。但是，如果以长期的眼光去看，正如叶明杰所说：“当客观理性审视行业和公司时，我们应该坚定信心和决心，山重水复，义无旋踵。”

因此，叶明杰指出，应该乘着政策和行业春风，保持战略定力，始终牢记战略定位和战略愿景，坚定走高质量发展之路；应该脚踏实地，行胜于言，坚持做长期主义者，志在“打造百年企业，实现基业长青”。

从世茂服务2021年成绩单来看，其基本面依然稳健，发展依然强劲。2021年度，世茂服务四大业务板块协同高效、布局合理。其中，物业管理服务收入41.70亿元，占比50.0％，“压舱石”作用显著；社区增值服务收入24.48亿元，占比29.3％；非业主增值服务收入8.71亿元，占比逐步下降至10.4％；城市服务实现“从0到1”的跨越式增长，收入达到8.55亿元。

更关键的是，世茂服务显然早已摆脱对母公司的依赖，构建了独立、健康发展的能力。有几个证明，其一，与开发商相关的非业主增值服务，其收入占比已从2019年的25.8%，下降至2021年的10.4%。其二，无论是在管面积还是合约面积中，来自第三方占比均超75％，非住宅物业占比均不低于40％。其三，短短三年内，其已构建了行业领先的市场外拓能力，同时扩大对非住宅项目的市场拓展，2021年新增外拓面积达6160万平方米，同比增长162.1％。

信念如磐，一以贯之，从世茂服务2021年年报中亦可窥见其战略定力。世茂服务定位中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商，致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商。今后，世茂服务致力于形成“四大业务组合”，不断完善综合物业管理、多元增值服务、城市服务三大业务组合，创新发展数字科技业务内容，将以专业公司形式做模式试跑和业务培育。

2022年关键词：高品质的增长

围绕上述战略定位和战略愿景，世茂服务实施横向一体化、纵向一体化、集中化等策略，实现规模增长、能力建设、城市深耕等目标，进而实现高质量发展。

自2019年以来，世茂服务开启了市场化拓展之路，合作了海亮物业等20家企业，其中仅2021年就合作了世路源环境、金沙田科技、椿熙堂、湖南吉利物业等9家企业，在收并购市场上确实十分活跃。当然，在物业服务行业“跑马圈地”的阶段，应该看到，世茂服务也因此在短期内构建了在高校园区、医院物业、城市服务、居家养老等关键赛道的专业能力，为未来发展奠定基础、厚植土壤。

不过，世茂服务并未因此弱化或放松其对服务品质的重视，坚持走高品质的发展之道。正如叶明杰所说，服务品质是物业服务企业的生存之基，也是世茂服务不可退让的底线所在，更是实现公司高质量发展的根本所在。

因此，世茂服务对所有被收并购公司，都实行了一体化整合提升。通过财务、人力、风控和业务信息一体化，使得所有标的公司能够对齐世茂服务的标准，实行内部市场化机制，实行资源共享，全面赋能，从而实现运营能力、服务品质和客户满意度提升。

一个例子是，世茂服务2021年ESG报告披露了这样一组数据，受到媒体和业内的关注。即：2021年世茂服务投入人民币7590万元，对全国范围内的项目进行设施设备更新改造、风险事项改造、品质提升、标杆打造，包括通过智慧科技提升人员出入的安全性和便利性;植入茂家APP等服务上门，提供在家即可等候维修等多种增值服务;为电梯新添电动车安全报警装置，进一步保障安全。

通过高品质服务，2021年，世茂服务取得了客户满意度94.20分的好成绩。世茂服务2021年年报显示，2022年，世茂服务将更加关注业务品质，深度夯实业务，发掘更多内在价值，将从“有品质高增长”转向“高品质的增长”。

具体来说，在业务规模上，兼顾总量、结构和品质指标；在经营能力上，更加关注经营效率，经营性现金流和长期可持续性；在客户价值上，通过提升服务满意度和客户黏性，创造更高价值；在运营管理上，从战略、运营、组织机制和人才四方面入手，全面实现运营管理的高品质。

从“有品质高增长”转向“高品质的增长”，一字之差，意味深长。打个也许不恰当的比喻，最近几年，一些物企刚刚开始独立闯荡，如同年轻气盛的小伙子，披荆斩棘，勇往直前；经过几年的历练和磨砺，小伙子渐渐褪去了锋芒，开始放慢了脚步，更加重视沉淀，修炼内功，这样才能行稳致远，根深叶茂。

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