广州去年首批集中供地合作开发成主流：超七成未开盘 多数项目等待入市

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

受行业整体下行影响，房企不仅拿地热情大幅度下降，连开发周期、入市开盘的节奏都在大幅度放缓。

在2021年4月26日~27日，广州首批集中供地共出让46宗地，彼时有超过60家房企报名，最终既有高溢价土地出让，也有底价成交和流拍地块，最终成交42宗地块。

如今时隔一年，这些地块现状如何？据《每日经济新闻》记者不完全统计，在去年广州首批集中供地中成交的42宗地块中，只有约12个地块项目开盘入市，另有约12个项目已经具备入市条件但尚未正式开盘，此外有个别地块从拿地至今一年甚至连地基都还未打好。

6月22日，记者实地探访了位于南沙进港大道南侧的地块。该地块于去年首批集中供地中成交，楼面价达19918元/平方米，溢价率24.69%。不过记者在现场看到，该地块尚未进入打地基阶段，虽然现场已经封闭起来，但既无施工人员，也无一人看守。

拿地到开盘要12个月

据CRIC统计，2021年22个集中供地的城市在总共3轮集中供地合计成交了2111宗含宅用地，截至今年2月9日，仅有21%的地块开工，另外八成地块尚未动工，且未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁状态（尚未达到土地平整状态），此类地块2022年入市的可能性较小。

其中，深圳、广州、上海等城市，项目从拿地到开盘的时长中位数在10个月以上，甚至接近12个月，周转速率较慢。克而瑞分析认为，“4个一线城市中有3个城市位于此档位，可见一线城市的项目快周转的难度更大，现金回流需要更长的周期”。

2021年广州首批集中供地成交额高达906亿元，整体平均溢价率达15%，其中广州本地国企越秀地产夺7宗地块（含联合拿地），但目前只有荔湾、广州南站2宗地块项目已开盘，2宗地块还没有项目信息公布。剩下3个地块在进行项目信息释放、开放售楼处等动作，目前尚未开盘入市，其中包括两宗溢价率在45%的地块，分别位于番禺和黄埔。

另外，去年珠江实业(600684)联合广州水务资产管理有限公司、广州公交集团分别在白云区拿下的2宗地块，目前也还没有项目信息公布。

与越秀地产一样，外来房企德信地产也于去年在黄埔同样的位置拿下一宗同样溢价率45%的地块，这也是其首次通过招拍挂进入广州市场。该地块成交总价达11.96亿元+1.04万平方米配建，扣除配建后，成交楼面价达26817元/平方米，目前也只是开放了售楼部但尚未入市。

去年首批集中供地中，卓越经过54轮竞价，以24705元/平方米的楼面价拿下番禺桥南蚬涌村大口涌以西地块。

对于该地块的进展情况，卓越广州公司方面6月22日在接受《每日经济新闻》记者线上采访时表示，公司位于番禺桥南的晴翠府项目已经在今年“五一”期间开发展厅，预计下个月入市开盘。项目整体体量约14万平方米，主推建面约89~130平方米三至四房户型，总户数约1262户。“项目主要针对改善居住或者品质首次置业客群，客户来源主要为番禺地缘性城市中坚力量。”

6月22日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，从去年年中开始，全国房地产市场开始进入下行阶段，广州也不例外。在这样的大环境下，在上半年首批集中供地中以相对高的楼面价拿地的项目多少有些生不逢时，调控和市场的双重挑战让它们的入市节奏普遍放缓。

从库存去化来看，克而瑞统计显示，截至今年5月底，广州新房库存合计10.7万套，按近12个月去化水平计算，去化周期需15.4个月，对比去年同期（7.9个月）整整翻了一倍。

不过值得注意的是，今年为迎合6·18优惠促销期，不少开发商积极取证，仅6月上半月广州新房供应就达6204套（去年6月整月的供应量6074套）。成交方面，6月上半月网签成交2788套。

退出和联合开发普遍

从去年开始，无论是在拿地时还是拿地后，合作开发成为主流现象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方国企/央企”的合作类型尤为突出，还有不少房企也出现过退地的情况。

融创去年在广州首批集中供地中一共收获3个项目，其中以21.62亿元、溢价率10.7%竞得位于增城区中新镇新新公路西侧的地块，开始引入了金地商置联合开发。启信宝显示，今年4月，融创旗下公司已经退出该地块项目公司，目前由金地商置方面100%持股。另外，原本融创还与厦门国贸(600755)联合拿下的增城另一宗地块，在今年3月30日，融创也退出了该地块项目公司。

而位于南沙进港大道南侧地块的楼面价更高，彼时融创拿到该地块的成交楼面价达到19918元/平方米，溢价率24.69%，后续融创还引入了正荣合作开发。

6月22日，《每日经济新闻》记者实地走访该项目发现，地块尚未进入打地基阶段，工地里面还摆放着一些施工机械和几台挖掘机，但无一丝动静。工地现场已经封闭起来，既无施工人员，也无一人看守。

广州市住建局系统显示，该项目于去年7月获批了基坑支护和土方开挖施工许可证。记者在现场看到，工地附近还张贴有建筑工程设计方案调整批前公示，公示的期限是4月13日~22日，部分规划楼栋已完成《建设工程规划许可证》批后监管。

当然，融创也不是唯一退出地块开发的房企。去年4月27日，合生创展以底价7.3亿元竞得的增城区永宁街创业大道北侧18004211A19020号地块，如今该项目名定为“保利珑悦”，已成为保利置业旗下项目。今年3月，项目公司名称已从曾经的广州合生天铭房地产有限公司变更为广州保泰置业有限公司。

再如上述德信地产在黄埔还未开盘的项目，在后期则引入了广州本地的嘉达实业集团、国企知识城（广州）城市开发投资集团有限公司；招商联合弘阳地产在白云拿下的楼面价26643元/平方米地块，后期也拉来了电建地产联合开发；正荣在拿下广州首个地块后不到两个月的时间，就引入了同在上海的房企新城控股(601155)。

记者注意到，南沙横沥岛一个名为“铂玥明珠ONE”的项目在去年底就已开盘，贝壳找房平台显示其均价为36000元/平方米，相比其他首批项目开盘速度较快。在去年底，该项目的开发商也由原本拿地的美的置业一家扩充到包括越秀、金地商置、旭辉在内的4家房企。

在业内人士看来，联合拿地和开发之所以在如今成为主流，一方面可以分散风险、优势互补，另一方面跟本地民企或国企合作，也更有利于项目的推进与入市销售。

今年7月，广州将进行2022年第二批集中供地，14宗合计占地面积65.1万平方米，总起拍价为253亿元，本批次集中供地面积和宗数均创下历次新低。

广州中原研究发展部指出，本轮供地较为瞩目的亮点当属“断供”20个月的天河，一次性挂出2块靓地。一方面反映官方推地“贵精不贵多”的新思路，另一方面则反映出对于外围区地块推出信心不足。总的来说，目前房企资金压力仍较大，拿地需求较2019~2021年上半年降低。

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