去年集中供地拿的项目 一些房企已悄悄退出

  “土地出让金已经缴完了，这周就会开放示范区，估计最快6月上旬可以开盘。”5月24日，广州市增城区“金地·云上”的销售人员透露，融创中国不久前退出了所持股份，目前项目的开发一切正常。

  这是融创中国在2021年4月广州首轮集中供地中所竞得的项目，当时该公司在增城一共拿下了2块地，均为合作开发。除了“金地·云上”外，另一个项目也在今年更换了新案名，股东列表中再无融创中国的身影。

  一年多前的那次集中供地竞争异常激烈，踊跃参与的民营房企拿下了不少热门土地，但此后市场热度迅速下降、行业银根收紧，部分地块的归属亦由此生变。截至目前，已有至少4个地块的股东结构进行了调整，还有1个地块正在协商过程中。

  更改案名与股权变动

  2021年4月26日、27日，广州首轮集中供地的48宗土地竞价出让，60多家房企同台竞技，最终成交了42宗土地，总出让金达到了906亿元。

  融创中国竞得了3宗土地，其中，中新镇新新公路西侧18103207A21020号地块的成交价约为21.6亿元，楼面地价10745.5元/平方米。荔湖街增城大道三联路段北侧18005204A20016地块的成交总价约为43.2亿元，楼面地价约9003元/平方米。

  这2宗地都位于增城区，前者由融创中国与金地商置联合开发，在今年5月份之前，项目案名还是“融创金地商置御潮府”，如今已经更名为“金地·云上”。工商登记信息显示，4月1日，广州融发房地产开发有限公司将50%的股权转让给了金地商置旗下的广州广电房地产开发集团股份有限公司。

  后者是融创中国联合厦门国贸一起竞得的，项目原本名为“国贸·融创学府壹号”，自5月份开始便改为了“国贸学原”。从项目公司——广州创贸房地产开发有限公司的股权变动可看出，融创中国在3月30日就已退出，将所持的51%股权悉数转让给了合作伙伴厦门国贸。

  合生创展花了7.3亿元拿下增城永宁街创业大道北侧地块，楼面地价约9012元/平方米，但这个项目目前却定名为“保利珑悦”。据了解，早在2021年6月，合生创展就把这个地块的项目公司——广州合生天铭房地产有限公司的股权出质给了保利置业。2022年2月28日，广州合生天铭房地产有限公司更名为广州保泰置业有限公司，意味着该项目已经完成了权属的变更。

  2021年4月29日，广州公布了首轮集中供地4宗土地的摇号结果。德信地产获得了黄埔区知识城ZSCN-E3地块，成交价为11.96亿元+竞配建面积1.035万平方米，溢价率45%。随后，时代中国、融创中国陆续加入，各占25%股权。不过，这两个新股东没有坚持下来，融创中国在今年1月份就已退出，时代中国则是4月份离场。如今，项目由德信地产、知识城集团、嘉达集团合作开发，名为“德信知投嘉达·山与墅”。

  资金与市场的挑战

  上述是已经完成股权变更的项目，还有一些正在协商退出。越秀地产在2021年4月26日以25.81亿元竞得荔湾区海龙路兴达地块，拿地后不久正荣地产加入，持股比例为44%。今年3月份，该项目的案名由“越秀正荣天樾湾”改为“越秀天瀛”，引起了业内关于正荣地产退出的猜想。不过，截至5月24日，“越秀天瀛”项目公司的股权结构并未发生变化。一位知情人士对中国房地产报记者表示：“正荣地产确实正在谈股权转让，目前还在协商过程中。”

  融创中国、正荣地产退出这些项目的理由不难理解，毕竟资产处置已经成为了这两家房企筹措偿债资金的重要渠道。在3月份的公告中，融创中国透露，自2021年下半年以来已坚决处置资产约257.2亿元。正荣地产的管理层在3月份的业绩会上表示，今年已经梳理和铺排了二三十个合作项目，积极与合作方洽谈股权转移，有望提前退出部分项目，改善流动性。

  除了流动性方面的挑战，来自市场的压力也是房企们收缩战线的考虑因素。2021年广州的首轮集中供地，增城区共卖出了14宗土地，但在此后的第二、第三轮供地中，该区的土地开始出现大面积流拍，全年共流拍了18宗地。

  增城的新房成交量在广州楼市中拥有无可撼动的地位。根据克而瑞的统计，2017年至2021年，增城每年都能网签2万多套新房，广州每卖出4套新房，就有1套来自增城。然而，正是由于货量过于充足，且产品趋向同质化，在市场的下行周期，该区所受冲击也颇为明显。

  2021年1月1日至4月17日，增城的23个在售项目共有35次开盘加推动作，当日开盘去化率平均25.8%。2022年同期，只有13个在售项目开盘加推13次，当日开盘去化率平均只有11.9%。

  广州中原研究发展部的数据显示，2021年6月，增城的一手住宅库存消化周期为6.9个月，此后不断走高，今年4月份已经达到了20.3个月。截至4月25日，增城一手住宅的库存面积为广州全市第一，达到310.3万平方米。

  库存及去化压力迫使开发商以价换量，5月前半月，增城的一手住宅成交均价为18569元/平方米，同比下降10%，接近2020年初的水平。

  “去年第一轮集中供地时，增城一个月能卖接近3000套房，今年腰斩了。”广州一位业内专家表示。

  融创中国与合生创展此次退出的项目都位于增城。这两家企业仅仅是退出股权，有的房企则萌生了退地的想法。据业内消息，某房企也在去年广州的首轮集中供地中，拿了1宗增城的土地，楼面地价接近1万元/平方米，如今项目已在建设中，但市场价格未达预期，一旦开盘销售将面临亏损的局面，目前该房企正在探讨退地的可能性。

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