行业观点 | 产业地产轻资产故事3 - 讲不明白的业务模型

这是产城观察网公众号的第1419篇原创内容

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撰文 | 黄新云       编辑 | 王晓凤

壹

我们和很多企业了解过他们轻资产的业务模型，了解下来之后，发现真正轻资产做得好的企业，它的业务模型都是非常简单的，特别是它的产品是非常清晰的，而一些做得不好的企业，往往会推一个“全周期”的概念，从前期的政府谈判、规划策划、建筑设计，到中期的开发建设，再到后期的招商运营，他可以在各个链条上整合一些资源。这种东西，听上去就不靠谱，现在谁能真正做全周期？除非你自身有非常强的开发建设能力，但如果你真的有开发建设能力，除非一些特殊目的，也没必要给企业去做全周期，因为这当中的收益差额实在太大（如果能争取到非常好的商务条件除外）。

这种模型现在忽悠忽悠实业企业还是忽悠的过去的，但真正的政府平台运营商，大家都不愿意去听你讲这样的故事，因为没有人能做全周期，而且就算真的去做的话，凭什么你的供应链，你找的这些企业就是最好的？这背后其实都是有相应的这个问题的，包括企业招采流程怎么走？我一直觉得这是不靠谱的事情，特别是从资源整合的角度来说，那就是扯淡，从资源整合角度来说，绝对是个扯淡的事。

贰

但是说一千道一万，对于轻资产来说，甲方要解决的其实是一些很关键的问题，特别是对于存量项目来说，要解决不同的关键性问题，构建的其实是不同的模型。这个我们在前两篇当中也讲过，这对人、对企业的业务要求都非常高。因为轻资产项目，很难找到标准化的一套考核体系来判定这个项目上的人做得好不好，并且每个甲方相应的问题不一样，所以在问题的解决方案以及解决周期上都有不同的评估。所以总结来说，这个问题是很大的，有些事情是说不清楚的。

在说不清楚的情况下，给别人一个非常大的业务模型，也不是不可以，但在这个庞大的业务模型下面，你真的对每个板块都有相应的能力支撑吗？这是不一定的。其实文旅行业很多轻资产型的企业，反而做的会比较有章法，以一些核心产品作为切入点，每个模块去说清楚一些相关的核心问题，然后哪些外包，哪些自己做，其实我觉得产业地产未来做轻资产也一定是类似的。没有人能做统包，如果只是从资源介绍层面去做点统包还是可能的，其他统包我认为是不靠谱的。

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叁

同时，在现有的这样一个大而统包型的全周期业务模型之下，甲方和乙方的博弈型收益机制其实也是有问题的。对于甲乙方来说，这其实本质就是一个博弈，大家来谈这个东西到底要多少钱，最多是在谈这个项目多少钱当中可能会有一些增值性的奖励，但也没有脱离甲乙方博弈机制的问题。其实对于轻资产的服务商来说，虽然看似合同不错，我们之前也接触过，一个项目从前期到中期再到后期，基础费大概是3年1800万这样的一个水平，然后再加上后端的一些运营费。这也使得在操作的过程中，乙方会疲于应付甲方的一些想法，乙方真的很难从长远的眼光来看待这个项目。举个不太恰当的例子，这个情况和当年刘备入蜀是一样，两批官员一批是早年从中原带出来那帮人，有啥说啥，但当这帮人死光之后，本地的那些官员，他是不会跟你去说实话的，你想怎么样就怎么样吧，反正要保住他自身的这地位和发展就好。所以，在这个过程中，其实也是存在相应的问题的。

其实，产业地产轻资产可以和商业地产轻资产去做对比，我们可以看到商业地产轻资产项目大多数做得都非常不好，但在发展的过程当中，你可以看到他在一点一点地变好，但他不可能一下子变得很好，这就是管理的艺术。因为一下子做到很好，极有可能被甲方踢走，一点一点做好的话，可能还会有机会，但这个过程中，博弈相关的资本、相关的关系，这个事情就很难讲明白。

所以总结来说，产业地产轻资产业务模型，目前为止，其实很难真的把它讲清楚，他和商业地产还不一样，因为他背后涉及错综复杂的问题，每个项目解决的问题又不同，所以现在企业提出了全周期的服务体系，但是作为一家第三方机构，我们建议还是要擦亮眼睛去看看哪些是值得合作的，不要简单地去看案例，要看他背后的资源和这些人真正的专业性，想清楚这些问题之后再去做充分的评估。因为引入轻资产企业，对于企业来说都是第一次，特别是对国资央企来说，一旦引入之后，你很难把它踢走，不要对外打肿脸冲胖子花了钱，对内却怨声载道，最后还踢不走，那这就有很大的问题。所以，还是要擦亮眼睛，想明白看清楚，拿到充分的保证，和乙方企业建立共赢的关系才是根本。在这个基础上，为乙方企业去倒推业务模型，讲清楚当中所有的权责关系，该担责任的就要担责任，该做事就做事，双方一起把这个项目做好，这才是未来真正的发展方向。

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