刘爱明与观点面对面：中城新产业深水故事 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

周年

这是刘爱明创业的第五年，一年中他有大部分时间都在路上，从创新创业大赛到房地产创新论坛，再到医疗器械设计大会，在这个地方稍作停留，不久就出现在另一个地方。

他已经很少提房地产了，挂在嘴边的大多是“技术转移”“集群”“产业对接”等。

最近因为新冠疫情，刘爱明先飞北京再转赴南宁的行程计划受到影响，故此在深圳的时间才稍多点。

即便如此，他依旧很忙碌，在接受专访前的早晨去了潼湖科技小镇一趟，中城第二座加速器半年前才落地惠州，他还和碧桂园方面聊起公司在打造的“全流程服务”业务。

但有些时间是不能被挤占的，6月26日对于别人来说只是个寻常的日子，对于中城新产业来说，却是全司欢庆的难得一刻。去年这一天，刘爱明带着员工徒步26.6公里，以此纪念四周年；今年他们改去大鹏坐游艇，寓意则是“踏浪前行”。

在朋友圈里，刘爱明总结道：“五年前的想法基本落地，核心竞争力初步形成，具备了一定的产业服务能力；收获了一个产业、地产复合能力的团队，一个以产业运营服务为核心的品牌；形成了重资产、轻资产、产业全流程服务为主的基础商业模式。”

刘爱明决定在深圳创业，那是2015年，他46岁，说服了一群人一起规划中城新产业的未来。

初创公司往往是新模式的诞生地，甚至比资源更重要，他当时告诉观点地产新媒体自己要“服务制造业转型升级”，因为几乎没有人为转型企业提供必要服务，他创业的最大意义就在于填补其中从0到1的空白。

刘爱明会客时喜欢喝茶，泡茶前拿出一个电子计量仪器，茶叶的用量到了合理数值才倒进杯子。他有自己的道理，一切事物都应该遵循客观存在的规律，彼得·蒂尔也说，成功人士遵循的是基本原则，而非秘籍。

中城新产业初期连1平方米的园区面积都还没有，他认定要先链接资源，提供技术服务能力。他说，自己一个搞地产的跨界做产业服务，要么独立做，要么整合其它资源。

所以，中城新产业去找中科院做技术转移服务，渐渐地再联合其它技术大拿，联合打造了好些产学研项目。

手里有服务，他接待客人多了几分底气。创业5个月后，中城新产业已在深圳完成3个重资产项目和2个轻资产项目落地，中科龙岗技术服务中心宣布开园，2016年底落地第一个租赁园区，2017年和碧桂园合作第一个小镇，2019年提出全流程服务。

在刘爱明的概念里，产业经营与资源整合是关键，整合还需要转化为实实在在的生产力。但他很快发现，花了百分之七八十精力研究战略生态，没有经验和路径依赖，落地时依旧会遇到阻力，他形容这种状态“懵懵懂懂”，清楚感受到了现实的力量。

在这个全新的环境里，有不同的项目、不同的客户、不同的问题。

中城新产业参与第一个小镇项目时，刘爱明指派一位共事多年的副总负责，副总心里没底，和老板发生过口角；第一次做轻资产服务项目，项目经理在三个月内没有完成产业招商指标，最后选择递交辞呈。他表示理解，说这是因为大家都感到了压力。

“甚至做全流程服务，一开始公司内部的声音都不一致，觉得这东西没法做。”他很快平复心态，仗还是要一场一场地打，教训吸取了，经验总结了，业务就做顺了。

“但难打的仗依然还是Comp@ss，未来服务会越做越深入，每个东西都要研发。”

五年转眼过去，回首这段日子，刘爱明并没感到太大压力，这不过是他人生中的另一场马拉松，要做的只是调整好呼吸，平静地完成。

中城新产业对外宣讲所用的PPT，一直保留了创立时的表述，包括聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系，他对此感到欣慰。

“产业这条路确实不好走，对我来说比较欣慰的是，五年前一开始有些想法，现在一路坚持下来了。”

数据显示，中城新产业签约产业运营面积逾300万平方米，在运营面积约150万平方米，涵盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市，基本以专业园区为主，仅深圳就有17个项目。

更多潜在市场进入了刘爱明的视野，比如他最近没去成的南宁。

深化

在中城新产业的企业文化里，Comp@ss（指南针）是核心竞争力的代名词。

刘爱明在创业初期的定位就有别于当时产业地产的模式，主张去招商化、强产业链，把公司打造成服务产业链上下游的平台，运营专业产业园区，形成一个有大有小、互帮互助的产业生态圈。

他将脑海里模糊的想法概括成6个抓手，包括创研机构、国际创客驿站、社群、资金平台、旗舰企业联盟、Comp@ss，其中Comp@ss将前五者统合综效，形成平台背后的平台。再到后来，抓手的内涵不断深化，在Comp@ss这一公共服务平台里，服务资源细分为技术、资金、人才、市场、联盟。

Comp@ss的外延也不断被修正，上一年见到刘爱明，他还介绍公司下设智能制造、生物医学、航空航天、物联网四个服务团队，每一个团队内部都称之为“Comp@ss”，Comp@ss的本质是产业公共服务平台。

到了今年，他反思，“智能制造”“物联网”这些概念太大，公司将智能制造细化成智能装备、智能硬件，后来集中发展智能硬件；“生物医疗”也宽泛，一开始细化到医疗器械，后来这个领域又分化成有源、无源、体外诊断……

“我们经常开玩笑，医疗器械未来要按医院的科室数量划分，有多少个科室就分多少类。”

中城新产业强调的是深度，总希望再专业、深入一点，刘爱明解释Comp@ss要做公共服务平台，服务平台往深入说是提供技术、资金、人才、市场，再具体说是形成可提供这些服务的产品。经过解构又重构的服务体系，每一个都被中城视为IP。

刘爱明呷一口茶，感慨现在园区越做越细分，像一个搞水泥砖头的闯进了工厂装配间，全是复杂与新鲜。至于客户群是否划分过窄，他并不担心，所谓爆款本不是所有人都接受，唯独受某一类人喜欢。

对行业认知多了，面前的创业者离地产远了，与产业就近了。

中城智能硬件加速器、天集社、北斗集群是中城新产业衍生的三个IP。中城智能硬件加速器于去年7月进行首次全球公开招募项目，硬件创业团队在产品全生命周期中旨在提供一站式加速服务。

至去年12月14日，第二座加速器——“碧桂园·中城智能硬件加速器”在惠州潼湖科技小镇对外开放，以AIoT为主题。其中，加速器的产品分析板块，将优秀智能硬件产品进行拆解，让企业了解如何通过优化设计降低成本。

“一个产品的成本，在设计阶段就决定了70%。”刘爱明解释，中城智能硬件加速器为了展示产品的结构、工艺、装配和成本，“对比”了不少产品。他的“对比”是指，把华为、小米手机，美的、西门子洗碗机等产品，拆解成一个个元件。

最近中城智能硬件加速器有了新的目标，他们想拆解一辆特斯拉，通过满屏昂贵的零部件，让客户最直观地洞察在哪些环节省钱，“部分产品能在设计阶段原基础上节省40%成本”。

刘爱明说，国内制造业要往提高技术含量走，不能光靠人工降成本。

制造业从工业设计、方案设计、手板打样、检验检测、开模注塑、零件采购、批量生产到市场销售，刘爱明认为每个环节都有痛点，但并不是每家中小企业都有能力找富士康这种大厂解决。

中城新产业就是围绕着这部分“大叔创业群体”的痛点，给他们提供生产链、商业化、低成本化的衍生服务。

目前智能硬件加速器有8000多家企业，刘爱明带着团队把每一个环节的专业服务商都拜访、研究过：“加速器建立强服务能力后，就会有越来越多全国化资源主动对接，慢慢地就形成自我循坏。”

内生增长还表现在，垂直供应链服务平台“天集社”，最初只是一个微信小程序，中城没有为此做任何广告宣传。刘爱明认为，广告能带来的不一定是真正的客户。但靠着口碑传播，平台竟也聚集了1万多家企业，这多少被视作中城经营社群的小胜利，他希望这个数目能达到5万家。

今年春节前夕，刘爱明在朋友圈这样描述新一年：“2020年，Comp@ss产业运营服务进入深水区。”

在采访中，他提到最多的词也是“细分”“深化”。

“服务会随着产业越做越深，越来越有针对性，也越来越难。”但他又觉得，这并不影响自己创业的激情。

敬畏

中城新产业是部分开发商认识“产业地产”的窗口，碧桂园、华润、中海、保利、奥园、深城投、万科等都有深度合作，比如碧桂园首个产城融合项目，华润置地首个产业地产项目以及在华南首个产业园。

对外宣讲战略时，他们大多会说：“多元化是地产业创新的关键词。”

有开发商高管问刘爱明，怎么做才能转型产业地产？

刘爱明告诉他，做不了：“产业地产都是干苦兮兮的活，你们吃惯大鱼大肉的，咽不下产业这碗饭。模式、激励、文化要求完全不一样，这是开发商转型一大困难。如果真铁了心要做，也不是不行，像万科就收购了印力、入股普洛斯，找专业团队打理新业务。”

他也经常给开发商朋友抛出问题：“你是为产业而地产，还是为地产而产业？”这一点非常重要，几乎是一次严肃的道路选择，而且不能兼得。

“你要想清楚，要在产业的路上走到黑，才能赚到产业地产的钱，否则就不要干。”

刘爱明喜欢用商业地产的案例让听者理解上述那番话，他的创业理念是做“产业界的恒隆、万象城”：“就是要经营能力很强，才能谈全国复制。万象城和恒隆广场做得再好，不还是挣租金和资产增值这两部分钱？”

中城新产业一直对外传递“产业是目标，地产是结果”理念，亦即通过专业服务能力帮助中小制造企业转型升级，企业为中城的物业租金买单，最终公司获得租金回报及资产增值。

刘爱明回忆，2002年还在万科任职时，做公司十年战略规划提出了千亿目标，被王石骂了一顿。他一开始感到一头雾水，后来意识到经营好公司才是目标，销售额只是自然而然的结果，从此便记住了“目标”“结果”的教训。

创业下来，刘爱明很在意入驻企业的接受度与评价，“服务落没落地，是由客户说了算”。

前两年，他们干脆在园区里做客户满意度调查，第一次调查差点不及格，他笑着说，第二次满意度涨了不少，大家就越做越有信心。

有人会好奇，中城新产业能和大开发商合作产业项目，服务产品一个个落地，中间隐藏着什么财富密码？刘爱明说，公司的智能硬件加速器都是开放的，没有任何机密，背后是一套运营、服务体系。做产品本身不赚钱，要结合对应的商业模式才盈利。

中城主要有三种模式，一种是重资产类型的小镇项目，比如和碧桂园、华润合作开发，此外包括一些自建自持的工业园；一种是轻资产代管，包括在深圳宝安、南山、坪山的园区，提供“租赁+产业服务”的空间经营；另一种是全流程服务，为开发商提供从前期产业定位、产业研究，政策建议、设计顾问到招商运营的服务。但除了全流程服务收取服务费，其它业务主要获取租金收益。

站在第一个五年的拐点，中城新产业现在在思考，究竟要对未来制定什么目标。刘爱明的想法是，下一个五年围绕某一个具体行业扩张，做1到N，比如医疗器械在全国打造500万平方米营运面积。拓展专业领域规模，既实现知名度与市占率，又匹配已形成竞争力的Comp@ss服务体系。

当然还有其它的盘算，他心里思索着如果在某个行业已形成产业集聚，可能会衍生出其它盈利模式，比如当下火热的科技投资，但这又是一个陌生的专业领域。

今年6月5日，中城内部第一次召开科技投资项目评审会，对于这个自己五年都不染指的业务，刘爱明形容“九死一生”。

“你要了解越来越深才能投入，否则还不如开赌场，如果真有特别好的原创技术，怎么会轮到你而不是那些牛人、牛企业？”

他跟团队说，今年试探性投资1000万元，投不出去也无所谓，“完全是试水，哪一年决定开展我也不知道，没有时间表。”

对于园区规模拓展，中城新产业也是慎之又慎：产业集聚有很强的规律性，难以凭空造一个新的产业区，因此必须严格从产业端出发，因地制宜落地项目。2018年起，中城明显收缩投资，轻资产项目聚焦深圳，此外考虑全流程服务输出，以及独立打造小镇。

“要是敬畏都没有，觉得什么都能挣钱，什么都能颠覆，那（经营）就太难了！”

“敬畏”二字，刘爱明是从十年的万科生涯学到的。王石说要敬畏大自然，登山不是为了征服；万科还敬畏客户，敬畏商业规则，甚至敬畏员工，在内部发起过员工满意度调查。

所以刘爱明身上有明显的万科烙印，敬畏产业规律，也做客户满意度调查。5月，深圳市万行公益基金会成立，这是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会，王石担任名誉理事长，刘爱明担任第一任理事长，他对此解释说，烙印，是大家对万科企业文化的认可。

王石曾经对上世纪90年代新兴企业的发展发表看法，认为关于“多元化”和“专业化”的争论，背后的要义是：如何形成一个合理的经营架构保证企业的持续增长和永续经营？万科为此走过了很长的探索之路。如今，轮到中城新产业探索了。

“‘敬畏’非常重要，像我们做产业，聪明的办法太多了，但大多是不成立的。”刘爱明向我们重复这个观点。

事实上，驱动他走窄门的是服务，保障中城发展的同样是服务，这是一个新兴企业家的创业故事。对于中城来说，扩大规模、投资科技、借产业做住宅是左右能不能赚大钱，但只有服务会决定它能走多远。

以下是观点地产新媒体对中城新产业董事长刘爱明先生的专访实录：

观点地产新媒体：您意识到自己创业有五年了吗？有什么心得总结？

刘爱明：肯定意识到了，所以说今年要总结总结。五年过得很快，我个人觉得还好，没那么大压力。产业这条路确实不好走，对我来说比较欣慰的是，五年前有一些想法，还是一路坚持下来了。

当然一些东西不断地在迭代，但确实有一些想法没变过。我们对外介绍有一个PPT，核心的东西五年都没变过，包括聚焦产业运营没变，产业运营的核心要做一个服务体系，就是内部说的Comp@ss。

园区怎么经营？还是希望提供一个好的针对业主的产业服务。大家还是综合性园区居多，我们是坚持做专业化的园区。

在产业实践方面，很多产品落地了，这很重要。像我们原来都是搞房地产的人，能通过专业园区提供围绕业主的服务，所以这五年每天都在进步。另外是Comp@ss落地的过程，原来我们的提法是提供与中小制造业企业相关的技术、资金、人才、市场，但它们不落地。

现在做得就很细分化了，比如做了智能硬件加速器，加速器里面有8000多家企业，各个环节的服务商我们都要拜访，把它们的特点梳理出来。

这个加速器慢慢可以自我循环，因为有很强的服务能力之后，就有越来越多的资源主动加入进来，现在资源都已经全国化了。

观点地产新媒体：智能硬件加速器所解决的痛点，主要是产业集聚和成本压缩？

刘爱明：为智能硬件类企业提供围绕着生产的服务，这是其中之一，还可以解决它们的市场问题。我们做了一个天集社产品，实际上就是给企业找订单的，现在平台上聚集了1万多家企业。

一个产品的成本在设计阶段就决定了70%，这跟房地产是一个道理，房子的图纸定了，成本的百分之七八十都定了，所以通过招投标压价省下的钱是有限的。国内能提供这种服务的公司不多，我们和新加坡公司成立了一个合资公司，提供很专业的服务，能在原来的设计基础上省下40%的成本。

Comp@ss要落地，要把技术、资金、人才、市场这种笼统的提法，结合不同行业形成一个一个可以服务的产品，每一个都算一个IP。医疗器械和智能硬件就不一样，这是它们的行业特点所决定的。

观点地产新媒体：商业模式方面，这几年中城新产业落地后有哪几种形式？

刘爱明：做产业服务本身不挣钱，要结合商业模式才能挣钱。我们有几种商业模式，一是小镇项目，这是重资产业务，最开始和碧桂园、华润合作做小股东，现在我们也开始做大股东，还有一些工业地建好了经营。

当然未来更多的应该是以小镇为主，因为产业更好集聚。

第二是轻资产，实际上就是租赁，有人说这个业务是二房东，其实本质的区别就在于提供了什么服务。我们提供的恰恰是产业方面的服务，比如宝安、南山、坪山的园区。

第三个是专门做全流程的服务，现在跟华润、中海、保利、奥园有一些合作，实际上就是他们的产业项目，我们提供从头到尾的顾问、咨询和招商运营服务，从前面的产业定位、产业研究，到政策建议、设计顾问、招商运营，提供全流程的服务。我们建立了服务能力之后，做这几块业务才能挣钱。

观点地产新媒体：您觉得现在公司是否处在快速发展时期？在业务扩张的同时，怎么保证组织效率、模式不被稀释？

刘爱明：还没有把这一块作为主要目标，设定业务上要多么快的扩张。产业本身是急不得的，我做了几年，体会很深。其实跟商业地产一样，一个商场从开业到稳定运营至少要3-5年，从买地开始算起至少5-8年，一旦过快就容易出问题。

产业的时间更长，一个产业园区要想稳定下来，从建好之后到运营要5-8年，加上建设期基本上就是8-10年，否则稳定不下来。

所以做产业和住宅完全是两码事，要有一个长期的心态。体系要不断地完善，这几乎是一个永无止境的过程。产业地产就像一片森林，需要让灌木、乔木不断地长，一段时间后才能形成一个完整的产业集聚。

对我们来说，核心还是要搞扎实服务体系。如果说有什么规模上的目标，我最近也在想。

现在有Comp@ss服务，上面衍生轻资产、重资产、全流程服务三个产品，下一个五年可能围绕着某一个具体的行业，例如医疗器械，能不能在全国打造500万平方米的运营面积。

观点地产新媒体：中城新产业今年提到产业运营进入深水区，就是要往纵深方向发展？

刘爱明：我们文化当中一直在提往深去做，特别是现在这么一个经济形势，服务能力很重要，服务于你的客户的痛点，这也很重要。

但是要聚焦，不聚焦、不往深做，一招打遍天下、赚快钱的时代已经行不通了，现在很多创业的群体都用这种心态，我觉得很难成功。

观点地产新媒体：中城此前在招聘公告中提及，想要传统地产跟科技产业结合在一起的人才？

刘爱明：那是因为我们还有一部分房地产传统开发业务，我原来干这一行的。现在挣钱的那几块业务都跟空间有关系，核心竞争力不是地产，是产业服务能力，但是挣的是地产钱，通过租赁房子收租金差或者持有经营产业园，收取租金并享受产业园资产增值，目前没有别的盈利模式。

正如我原来一路说的，产业是目标，地产是结果，这两个也不能完全分开。人就要两边都懂，只懂产业不懂地产不行，只懂地产不懂产业也不行。

观点地产新媒体：所以到现在还是认为产业不赚钱，地产赚钱？

刘爱明：这个我从来就没回避过，产业服务可能会挣点小钱，或者是赔点小钱，但是指望挣大钱是很难的。因为提供的是个性化、低频的服务，不是共性的、高频的服务，特点决定了这套服务在社会上没多少人做。

中城为什么做？因为我把服务和园区结合起来，挣园区的钱，大概就是这个逻辑。

例如智能硬件加速器，在业界也没什么秘密可言，做这个是因为和某个业务结合起来，这就是跨界。你能找到一个赚钱的路径，用这个作为核心的服务能力，然后赚地产钱。

观点地产新媒体：除了获取租金和资本增值，中城有没有考虑过嫁接更多的盈利模式？

刘爱明：以后会有，未来还有一类挣钱，可能挣的是生态的钱。

生态这个词被用烂了，但它是一个好东西。未来五年中城想在某一个行业做到很大影响力，比如说医疗器械行业，拥有三五百万平方米运营面积，一旦形成强服务能力，就可能会出来好多其它模式，比如现在比较热的科技投资。

过去五年中城都没做科技投资，因为我觉得那是世界上最聪明的一帮人干的事，对行业没有足够的了解，就赚不了钱。

前段时间我们第一次开科技投资的会议，只是立项会，拿出四五个标的选择一个方向进行深化。

科技投资要了解很深才能投入，我总是对外说这个行业赌的是风险，投资是风险，还不如开赌场赚钱容易。

观点地产新媒体：过去两年开发商都陆续发出“焦虑”“活下去”的声音，在产业地产领域有没有这样的情况？中城有没有感到行业压力？

刘爱明：2018年下半年开始，公司有一些投资非常谨慎，比如现在的租赁园区，也就是轻资产项目更多是在深圳落地，即便是深圳也很慎重，有些地方没有足够产业资源。

对于市场的巨变企业确实是很难抵抗，没有更多的应对措施。中城在全流程服务这一块业务上，去年开始提，今年会做得比较大，因为央企等大企业要做产城融合项目，公司为它们提供服务，这也是应对的措施之一。

我对比过不同行业，房地产是非常好的，其它行业很长一段时间内都比不上，如果开发商焦虑了，那大部分行业都会焦虑。

就产业地产而言，行业还在初期发展，竞争激烈程度不及住宅，公司一开始有清晰的打造核心竞争力的目标，所以相对有优势。越是世道不好，越是基于客户的东西才有价值，所有的商业模式最终都是这样，要看你给客户带来什么。

观点地产新媒体：如果让您总结，中城目前有没有明显短板或缺陷？业界有声音认为，公司需要足够的产业空间才能形成产业集聚，对此怎么看？

刘爱明：这说法是对的，所以下一个五年，我们计划在某一个行业、某一个方向要做到三五百万平方米。

这里有一个逻辑，Comp@ss的服务能力和规模是相辅相成的关系，没有很强的服务能力，就形不成规模。反过来说，没有很大的规模，服务体系也养不起，因为服务有成本。

所以说，强大的服务体系也要有规模，我主张在这个方面先强后大，不能先大后强，运营不够扎实，谈规模句太危险。

观点地产新媒体：您在分享一些企业经营理念时，会列举在万科工作的经验，万科也是中城的股东之一，您本人也跟前万科职业经理人保持密切联系，“万科”究竟意味着什么？

刘爱明：我们最近搞了一个万行公益基金会，自己起名叫“万行者”，这个基金很有意思，是全国第一个由单一企业去职人员组成的公益基金会。这个事情能办成，我觉得是因为大家非常认同这个企业，离开万科的人

身上一定会有一个烙印，这个烙印就是万科的企业文化。

敬畏这两个字是从万科学来的，王石登山，他说要敬畏大自然，不是去征服。敬畏的近义词是尊重、顺从、顺服，别试图挑战很多东西，不要挑战客户；要敬畏客户，敬畏商业规则，敬畏员工。

我也谈敬畏，要敬畏产业规律。敬畏非常重要，像我们做产业，聪明的办法太多了，但大多是不成立的。

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