集中土拍解读 | 上海首轮土拍表现稳定溢价率小幅上升

来源：房产装修家居资讯时间：2022-06-10 16:21

疫情卷土重来使得上海首轮集中土拍活动推迟，直至6月1日-8日，上海进行2022年首轮集中供地竞拍。成功出让36宗宅地，总成交规划建筑面积为425.19万平方米，揽金达834.72亿元，整体溢价率为3.49%，地块出让情况依旧发挥稳定，未见流拍现象。

一、 2022首轮成交规模、成交总价较去年三批次均上升，溢价率较去年第三轮上升0.42个百分点

对比去年上海集中土拍表现来看，上海本轮量价表现均较亮眼，从成交规模及成交总价来看，根据诸葛找房数据研究中心监测，今年上海首轮集中土拍成交36宗宅地，较去年第三轮增加9宗，首轮揽金高达834.72亿元，较去年第三批次上升77.6%，较去年第一批次上升7.89%。

从四轮溢价率情况来看，据诸葛找房数据研究中心监测，今年上海首轮集中土拍平均溢价率为3.49%，较去年第三批次上升0.42个百分点，但仍不及去年第一批次的溢价水平，本次溢价率延续上升态势与上海适度降低拍地门槛不无关系，与此同时，也不难发现，上海集中土拍溢价情况凸显一定的稳定性，四轮土拍溢价率均低于6%，且最大差距不超3个百分点。另外，上海土拍的稳定性也凸显在流拍率方面，四次集中供地无一宗宅地流拍，整体走势颇为平稳，同时上海本轮土拍中底价成交现象仍然居多，36宗地块中有19宗底价成交，占比52.7%。

二、区域冷热分化明显，徐汇区溢价率领跑

上海首轮集中土拍中最为突出的特征之一为区域热度分化显著。从区域成交规模来看，浦东新区成交规模领跑，本轮共计成交10宗，松江区与青浦区各成交4宗，相反，中心城区成交规模相对较少，共计成交4宗，分别为普陀2宗，杨浦1宗，徐汇1宗，当然成交体量是受供应规模的分布决定的，中心城区可建设空间相对较少，供应、成交两端自然表现力欠佳。

从区域溢价率来看，徐汇区以9.57%的溢价率居首，主要得益于本轮徐汇区的这宗滨江地块，其地处龙华板块，地理位置优越，也是上海本轮成交地块中吸引力较高的一宗地块，保利发展、象屿、香港置地、招商蛇口(001979)、徐汇城投和上海城建等多家房企参与竞拍，同时该宗地块的面积不小，房企有较为足够的施展空间；青浦区与闵行区的溢价水平也较高，均超7%以上，分别以7.90%、7.44%的溢价率位居第二、三，其中青浦区赵巷、会卓路、沪青平地块以及闵行区古美地块热度均较高，单宗地块溢价率均在8%以上，不过热度高涨原因也各有不同，如闵行区古美板块整体的换新速度、改善类房源的稀缺，会在一定程度上吸引不少客群，潜在市场需求居多势必带动房企拿地热情。相反金山、普陀以及奉贤三区地块几乎无溢价情况，热度略显平平。

三、国资房企为成交主力，联合拿地现象逐渐增多

本次上海土拍竞争较为激烈，共有33家企业有所收获，其中包括招商蛇口、建发、金地、保利等大型房企，以及上海城投、徐汇城投、临城新港投资等多家本土企业。招商蛇口活跃度依旧处于领先地位，其可谓上海土拍的“老朋友”，本次上海土拍其为最大买家，以独立及联合体方式拿下4宗地块。建发房产、中国铁建(601186)的拿地态度也较为积极，各斩获3宗地块。虽然国央资背景房企仍然是拿地主力，且资金压力仍是房企在土地市场上的投资阻力，但值得注意的是，一些外地企业和中小房企在本轮上海土拍中的拿地机会也有所增多，一方面上海降低土拍门槛，另一方面上海健康稳健的楼市基础面也为土地市场提供了强有力的支持。另外，房企拿地仍以独立方式为主，但联合体拿地现象较以往而言有所增多，约10宗地块。

入年以来，房地产市场政策端逐渐释放改善信号，加之上海楼市基础面较为健康，市场需求空间仍然较大，房企看好情绪犹存。上海市场在3-4月基本按下暂停键，从本次上海土拍结果来看，整体表现较为平稳，无地块流拍，预计上海楼市在解封后将会逐步恢复。

（责任编辑：崔晨 HX015）