5城已完成2022年首轮集中土拍，它们有哪些共性？

来源：房产装修家居资讯时间：2022-03-29 08:21

发布2022年首批集中供地公告仅月余，3月28日，因疫情管控，上海首轮集中土拍被临时中止。

虽然此次中止始料未及，但“变化”无疑已成为2022年首轮集中土拍的核心关键词。

自2月16日，北京打响2022年集中供地“第一枪”以来，已有福州、厦门、青岛、合肥4城陆续完成了首轮集中供地。除了合肥、厦门热度有所回温，福州、青岛等地土拍热度仍充满凉意。

此外，杭州、南京等城市也迎来2022年第一批集中供地的挂牌，土拍规则均迎来一系列提振市场信心“保成交”式调整。

无论是已完成首轮土拍城市所表现出的“热度变化”，还是首批集中土拍挂牌时所体现出的“规则变化”，变化背后的意义至关重要。未来土拍市场对房企资金实力和决策能力都提出了更高的要求，谨慎投资的主旋律下，房企更加强化对热点城市、热点板块及优质地块的关注度。

首批集中土拍热度仍处于低位

自2月中旬以来，已有5个城市陆续完成了2022年首批集中供地，其中福州和青岛首轮土拍热度仍在低位，而合肥和厦门土拍热度则明显回升，本土房企投资积极性复苏。

从土拍热度来看，5个城市整体热度仍未回归，土拍热度虽较2021年第三轮收官时有所回升，但整体溢价率仍处于低位，仅合肥首轮溢价率达到11%，但较2021年首轮27%的溢价率，仍有16个百分点的降幅。

反观流拍率，2022年首轮土拍流拍率均有所下降，其中厦门流拍率仅为10%，较2021年第三轮集中土拍50%流拍率明显有所缓解，但较2021年首轮集中供地时的流拍率均高位运行。

这意味着，目前房企资金环境尚未得到本质改善，加之房地产市场降温，现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动，尤其是民营房企仍处于偿债高峰，无暇拿地。

去化压力成地市遇冷催化剂

聚焦3月中旬以来完成集中土拍的二线城市表现，我们从这4个城市中找到一些共性值得探讨。

整体土拍尚未回暖的背景下，城市之间的分化也开始显现。比如福州、青岛，首轮土拍依然透露着凉意，国企和央企托底现象仍然比较普遍；而厦门、合肥，本土房企开始发力，热度有所回升，但区域分化也逐渐加剧。

在普遍调低拿地门槛、“让利”房企的情况下，为什么会出现这种分化现象？

我们从四城所表现出的共性寻求答案。

实际上，楼市表现对房企投资积极性也产生了一定的影响。

以福州和青岛为例，两城已出让土地虽然盈利保持在较高的空间，但楼市表现萎靡，福州和青岛均面临较为严重的去化和库存压力。

比如福州，2021年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有23万平方米，较二、三季度月均成交量近乎腰斩，受此影响，截止2022年2月底，福州商品住宅去化周期已接近20个月。

同样，青岛楼市遇冷，2022年1-2月累计成交规模同比降幅达23%，且整体去化压力较大，截止至2022年2月底，青岛的商品住宅库存消化周期接近22个月，再加上首轮集中土拍中心城区供地量显著缩减，地市遇冷在所难免。

而热度有所回升的合肥、厦门，则表现出板块之间、岛内岛外分化明显的情况。

比如合肥，在政府“诚意满满”的情况下，在报名阶段便呈现出“冰火两重天”的态势，热度明显分化，滨湖科学城作为最热门板块，5宗地块参拍房企数量均达到10家以上，部分地块更是达到20家。而新站区的6宗地块均无人报名，除了区位以外，板块内供应量较大、未来去化压力大或能解释房企不拿地的原因。

而热度明显上涨的厦门同样面临地市热度不一的情况，岛内商品住宅去化速度明显优于岛外，土拍热度也明显高于岛外，比如岛外同安区热度最低，3宗地块中有2宗底价成交，另一宗溢价率仅有3%，而岛内地块均溢价成交，其中2宗触顶摇号。从去化周期来看，截止2022年2月底，岛外区域成交量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过40个月。

最高房地差普遍过万

无钱拿地以及拿地难赚钱，成为过去一年影响房企投资积极性的两大因素，项目的盈利水平是目前房企投资关注的最重要因素。

自2021年首轮集中供地以来，重点22城土地出让规则迎来几番调整，至2022年首轮，规则仍然不断调整中，从新房销售指导价方面来看，本轮延续了去年三轮限价宽松的趋势，多城均作出“让渡”，给房企留下了较大的盈利空间。

从已成交地块来看，典型已成交地块中房地差最高出现在北京，北京城建竞得的丰台区[2022]003号地块，成交楼板价为22008元/平方米，销售指导价达到88000元/平方米，地价房价比仅有0.26，房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。北京首轮成交的17宗地块的成交楼板价与住宅销售指导价之间均有2万元/平方米以上的价差。

而福州、厦门和合肥典型地块房地差也保持在万元以上。

以福州为例，多个地块地房比均在60%以下，最大房地差超1.8万元/平方米，地房比仅有34%，盈利空间可观。