北京二拍独立拿地民企独苗，谁的懋源？

文/乐居财经 吕秀伦

在京城第二轮土拍中，出现了神奇的一幕。一家名不经传的民营房企，打败了首开、保利、华润，从国资房企口中抢到了一块地。

它，就是懋源。6月7日，北京懋源宏展房地产和北京懋源置业联合体以19.55亿元+3万平现房销售面积竞得北京顺义区地块，成为二拍独立拿地的民企独苗。

实际上，早在去年秋天，蛰伏许久的懋源就已卷土重来，参与京城4宗地块角逐，并最终以43.34亿元竞得丰台周庄子村旧村改造地块。

“X源是谁？是来打酱油的嘛！”彼时，一位年轻的开发商投拓人士说。对于一些涉地产行业不久的人士来说，“懋”字怎么读？懋源是做什么的？它究竟什么来头？

作为一家老牌房企，懋源地产曾经是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。但迅速蹿红的懋源，后期却拿地势头不增反减，以至于逐渐淡出北京土拍市场，更是披上了一层神秘低调面纱。

与懋源一样低调神秘、出手阔气的还有它背后的董事长陆挺宇，他被称为京城豪宅教父。

去年懋源丰台拿地后，仅隔一天，陆挺宇就立马为他的母校华北水利水电大学捐资5000万元建“挺宇楼”，并出席该仪式。

令人不解的是，懋源官网却未挂出公司大boss，官微也只字未提陆挺宇。眼下，到底谁是懋源地产掌舵人？各路信息众说纷纭。除了陆挺宇，有指向民生银行(600016)董事陈建，也有指向资本大佬曹俊生。

左手拿地 右手收购

在刚结束的北京第二批次集中供地中，懋源一口气参与奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地块角逐。

虽然奶西村、小瓦窑这两宗地都被国资拿下，但懋源并不是来“陪标”或打酱油，而是实打实的想要获取土地。毕竟报名了三宗地竞价，它单单保证金就交纳了不少数额。

最终，顺义区薛大人庄村地块在懋源、首开、保利和华润等房企经过28轮竞价之后，总价和现房销售面积双双触顶，进入高标准商品房住宅建设方案投报程序。但因为仅有懋源一家民企递交了高标准方案，它自然如愿喜提了这宗地块。

实际上，懋源在2021年京城土拍中就被幸运女神眷顾，迎来了它的“扬名”之战。

去年金秋十月，在北京第二轮土拍中，不被看好的懋源耗重金43.34亿元竞得丰台区城乡一体化周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块。

彼时，为了在集中供地中有所斩获，懋源一口气报名了4宗地块，包括了海淀京昌路1地块、海淀西北旺0004地块、丰台周庄子地块和丰台万泉寺地块。据悉，那段时间，懋源投拓部已经忙到飞起，经常开会到半夜。

而它最终所获地块建筑规模22.96万平米，指导价高达10.6万元/平。值得注意的是，周庄子地块所处丰台西南地区，正是懋源深耕的西南三环豪宅片区，它曾在此打造了钓云台、璟岳等项目。

令人惊叹不已的是，今年1月底，该地块便取得建筑工程施工许可证。从懋源竞得该地块到获证仅用时108天；今年3月，地块案名公布。

豪气的懋源，除了左手在招拍挂市场上挥金拿地，右手还玩起收并购，充当暴雷房企的白武士。

乐居财经查询获悉，北京润逸嘉置业有限公司成立于2020年12月，注册资本100万元。最初由当代置业旗下原绿攀登置业（北京）、懋源旗下北京懋源置业各持股51%、49%。

不过，去年10月底，当代置业暴雷序幕拉开。次月初，当代置业便悉数退出了北京润逸嘉置业，并将这部分股权转让予北京懋源置业。

作为接盘方的懋源，在一定程度上起到了白衣骑士的作用。但离奇的是，进入2022年，北京润逸嘉置业曾在年初申请简易注销，但在3月28日却又被撤销了。

背靠银行大树

拿地、收购两不误的懋源，在资金上就没有压力吗？

通常而言，未上市房企往往通过股权出质方式进行融资，懋源自然不列外。它与浙商银行、民生银行等金融机构关系匪浅，存在多笔巨额股权出质。

数据显示，去年1月25日，北京懋源房屋开发、北京懋源控股、北京懋源永泰商业投资有限公司将同一标的北京懋源宏展房地产股权出质予浙商银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元。

要知道的是，一家未上市的区域中小规模房企能拿到十几亿元的股权出质融资，实属罕见。

而这也并非懋源首次将北京懋源宏展摆上“货架”进行股权出质。诸如，2020年10月，北京懋源房屋开发、北京懋源宏展投资管理中心（有限合伙）也曾将北京懋源宏展股权出质予民生银行北京分行，合计股权出质数额价值高达16亿元（目前此笔出质已无效）。

据乐居财经了解到，北京懋源宏展也是此次懋源狂掷19.55亿元拿下顺义地块的主体公司之一。

此外，它目前还开发懋源·璟玺项目，在售单价约8.6万元/㎡。但该项目公司在3月被北京朝阳区市场监督管理局处以2万元的罚款，违反了《奥林匹克标志保护条例》第五条第（三）项;以及第四条第二款。

所谓有人的地方就有江湖，就有人情世故。除了背靠浙商银行，懋源与民生银行有着关系巨大的渊源。早年间，原民生银行董事陈建为北京懋源房屋开发董事长。

2009年底，民生银行将向关联方军华房地产提供9.5亿抵押贷款，用于“环球财讯中心”装修等后期工程款支付及置换他行贷款。彼时，民生银行称，北京军华房地产为北京懋源房屋开发控股子公司，控股比例为70%，本行董事陈建为北京懋源房屋开发董事长。

乐居财经查询获悉，成立于2001年的北京军华房地产背后股东并不简单，除了北京懋源房屋开发持股70%外，新华通讯社旗下中国图片社还持有剩余30%股权。

但蹊跷的是，民生银行提供贷款后的次年，关键人物陈建便于2010年10月卸任北京懋源房屋开发董事长职位，似乎在极力撇清与懋源的关联。

豪宅难过质量关

即便融资畅通无阻，项目也要经过业主检验。不过，以做豪宅而闻名的懋源，在质量上却常常被业主诟病，甚至走到对簿公堂的地步。

业主李明（化名）就是将懋源诉至法庭的业主一员。2017年2月，李明与北京懋源房屋开发签订了丰台钓云台现房买卖合同。买房子本是一件开心的事情，令李明万万没想到的是，这成了烦恼的开端。

3个月后，李明办理了收房手续，并缴纳物业费27049.68元；次月初，缴纳了两个车位管理费3600元。但在现场验房时，他发现房屋大理石、地板、壁纸、木作等存在近50处问题，特别是客餐厅及厨卫大理石断裂变色问题非常严重，完全无法入住。

后续双方就赔偿问题存在争议，李明便将北京懋源房屋开发告上法庭，要求其支付所购房屋因不能入住造成的租房损失，按照每月35000元的标准计算13个月，以及相关物业管理费、车位租金损失等。

但在懋源方看来，“所售房屋已通过竣工验收，涉案房屋没有质量问题。我公司未违反合同约定及装修规定，假使存在问题，合同约定我公司仅负责维修，无需承担任何赔偿责任。”

去年7月底，裁判文书显示，李明的大部分诉求得到了法院支持，北京懋源房屋开发需要赔偿给李明不能入住造成的租房损失44.8万元，以及相关物业费、车位管理费、车位损失等。

除此之外，在北京懋源房屋开发被执行人信息中，2014年6月，它因“140元”成了被执行人，次年还成为了失信被执行人。更有意思的是，数年时间过去后，今年1月，这则执行标的为140元的被执行人信息再次出现。

有媒体指出，该事件源于18年前，彼时一位先生购买了北京懋源房屋开发前身公司在丰台开发的一套房产。

但房子交付后，这位业主入住不久房子便出现了各种问题，包括，墙体有裂缝，主卧、客厅高度有9厘米的差距等。该业主便花了140元诉讼费把业主告上法庭。

输掉官司的懋源方需要替该业主支付的140元诉讼费，但数年过去，这笔钱依旧没有被支付。懋源是真的付不起败诉费用吗？其实不然。

2021年度，“懋源”系网签金额就高达53.6亿，主要包括懋源·璟岳、懋源·璟玺两个项目的签约额。其中，懋源·璟玺更是凭借31.06亿元网签金额，斩获北京2021年度7万+别墅销冠和朝阳区别墅销冠的双料冠军。

正主之谜

比起懋源本身，其背后老板或更为惹人关注。到底谁是懋源地产掌舵人？各路信息众说纷纭。有指向陈建、曹俊生，也有指向陆挺宇。

最早外界有猜测，懋源地产的老板是上文提到的陈建。他曾任中国中小企业投资有限公司副董事长兼总裁；北京懋源房地产开发有限公司董事长；北京城乡(600861)华懋娱乐有限公司董事长、湖南老爹农业科技有限公司董事长、全国工商联执行委员、中国民生银行董事等。

但据乐居财经获悉，陈建目前并未在懋源系公司持有任何股权。

另外，还有指向曹俊生的。此人事迹颇具传奇色彩，从下海开办个体印刷厂，到合资生产“霹雳弹”玩具、到转产火腿肠肠衣膜，再到后来进军地产，他从不放过眼前晃过的机遇。

据了解，曹俊生早年便移民加拿大，是加拿大河南同乡会会长。上世纪90年代初期，为了满足双汇集团对肠衣膜的需求，并使其国产化，曹俊生在加拿大多伦多注册了懋源公司，投资120万美元与双汇集团合资兴建的漯河华懋双汇塑料包装有限公司建成投产。

此外，他还是国内最早参与国企改制和混改项目的投资者之一，曾通过投资万洲国际、国浩发展，深入参与双汇股份、鹤壁煤电股份等国企市场化混改项目。

而曹俊生还曾任万洲国际及双汇集团董事，其发起、设立及控制投资载体的总投资及管理规模目前已达近百亿。

据乐居财经获悉，曹俊生与双汇发展(000895)前董事长张俊杰等五人一起创立了北京懋源资本投资管理；此外，2019年，高瓴持股格力电器的主体珠海明骏里，有家叫珠海熠辉的公司，持有其3.65%的股份。珠海熠辉背后，也有曹俊生的身影。

可见曹俊生在资本圈的能耐有多大。有了这位大金主在背后加持，懋源在京城地产圈自然顺风顺水。

早年间，懋源地产在北京土地市场曾是黑马的存在，以出手阔绰著称。在北京开发了著名的高端住宅，还一度在北京西三环夏家胡同以及孙河核心区制造了当年的地王。

眼下，虽然曹俊生本人低调神秘，但其投资版图却纷繁复杂，他旗下共存续6家子公司，间接持股154家企业，包括珠海熠辉投资、上海秉鸿峰汇投资、杭州富阳岚宇投资、珠海融恒股权投资等。

此外，曹俊生还是懋源系运作主体平台北京懋源控股股份有限公司（下称“懋源控股”）背后大股东的实控人。

乐居财经查询获悉，懋源控股背后股东为北京懋源投资（39%）、北京嘉宇鸿业投资（29.0769%）、北京天陆禾润投资控股（21.9231%）、北京鹏美摩托车文化传播（10%）。

与曹俊生同为加拿大华侨的陆挺宇，则通过北京嘉宇鸿业投资、北京天陆禾润投资控股间接持有懋源控股50.6392%股份，不仅作为公司实控人，还是该公司董事长、总经理、法定代表人。

从股权、职务层面来看，陆挺宇是名副其实的懋源老板。但也有外界怀疑，陆是代持，背后老板还是曹俊生。

据媒体报道，陆挺宇毕业于华北水利水电学院，因每年向学校捐款100万元，成了了一只基金，一直被学校树立为校友典型。他毕业以后是在北京一家国企，从事住宅的工程工作，具有干建筑的专业出身，曾担任懋源置业总经理。

由此也说明，陆挺宇并不是懋源的创始人，而是空降到这家房企，并一步一个脚印爬到了懋源控股董事长之位。

但眼下，无论掌舵者是谁，卷土重来的懋源都应在产品质量上下功夫，做业主信得过的品牌地产。

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