李欣重塑华润置地：前5月豪掷数百亿元登上拿地榜首

  华润置地开始加速前进。

  6月1日，北京第二批次集中供地落下帷幕，华润置地以118.86亿元拿下两宗地块，成为本轮集中供地拿地最多、金额最大企业。

  从掌舵人权力交棒到组织变革，从排名诉求到土地市场上豪掷千金，华润置地向外释放了“进取提效”信号。

  在中指研究院发布的“2022年1~5月中国房地产行业新增货值TOP100”排行榜中，华润置地以全口径新增货值634亿元占据榜单第一名，又以358亿元的拿地金额和201万平方米拿地面积稳居前5月拿地排行榜榜首。

  与之形成反差的是，TOP30房企中有16家房企在2022年上半年几乎零拿地，无缘上榜。

  华润置地的变化已显现。过去数月里，先后并购了禹洲、中南建设物业业务，又投资200亿元拿下广州新溪村旧改项目，且高溢价出现在全国各地招拍挂市场。

  业内对此曾评价“央企觉醒”，华润置地在拿地与转型上大胆了许多。

  此前，华润置地董事会主席李欣说，华润置地一直对行业排名有诉求，但对规模没有要求，2022年销售额希望在2021年签约额基础上有所提升。

  “重塑华润置地”是留给李欣的新命题，他寄望演绎“华润速度”。

  逆势拿地

  公开场合上，李欣多次提及排名诉求，难掩发展雄心。

  “华润置地从来没有唯规模论，也没有冲过规模，我们是要保持行业的排名和壁垒。一直以来我们有一个词叫有质量的规模增长，这跟冲规模是完全两回事。” 李欣在2021年华润置地年度业绩会上强调。

  但华润置地似乎有越发激进的态势。

  在北京第二批次集中供地中，华润置地参拍率超6成，报名9宗，斩获2宗，除了以74.7亿元斩获北京丰台区亚林西地块外，还联合葛洲坝以44.16亿元拿下昌平区平西府地块，溢价率为15%。

  5月26日的厦门第二轮集中供地，华润置地以24.1亿元摘下湖里区湖边水库1.9万平方米地块，溢价率4.33%。

  在4月29日的深圳集中供地中，华润置地表现最为积极。本次土地拍卖共推出8宗地块，华润置地报名竞买7宗，最终斥资41.31亿元以封顶价斩获光明玉塘A607-0888地块和光明凤凰A503-0095地块。

  这只是近期华润置地积极出现在土地市场上的一个缩影。

  今年一季度，华润置地已先后在大连、宁波、义乌、长沙、合肥、北京等地获取了大量土地储备。

  2月的北京2022年第一轮集中供地，华润置地以79.94亿元的金额斩获2宗地块，成为大赢家之一。3月14日，又投资200亿元拿下了广州2022年首个且是目前唯一公开招商的旧改项目。3月30日，华润置地以15.6亿元揽获重庆渝北区中央公园板块206亩住宅用地，摘得重庆首轮土地拍卖总价、面积的数据之最。

  植信投资研究院资深研究员马泓认为，华润置地去年库存增速为6.9%，处于比较温和的增长水平，其今年扩大土地购置属于房企顺周期行为，为2022年之后提高市场份额和销售铺路。尽管华润置地在行业属于优质企业，但也会针对经营、融资环境等做出适当调整，阶段性经历缩表的阵痛也是可能的。

  实际上，自去年起，华润置地在北京、广州等地斥资近400亿元拿地，并在不少城市拿下“地王”项目，包括以111.6亿元夺杭州总价“地王”，64.5亿元夺佛山陈村地块成为佛山“新地王”，就已经向外界释放了不一样的信号。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，华润置地在行业不景气时“逆市建仓”是遵循房地产行业“逆周期拿地，顺周期出货”的原则。如果此轮周期很快见底并能迅速止跌回升，华润置地因逆势扩张溢价拿地而承受利润滑坡的风险就会比较小，反之销售失速就无法获利。

  高频融资

  5月5日，李欣从王祥明手里接过了华润置地董事会主席的担子，他将带领华润置地走向何方成为了外界最大猜想。

  “灵魂舵手”吴向东一手打造了万象系，为华润置地“住宅+商业”格局打下铺垫；唐勇带着华润置地迈过千亿元规模，确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式；李欣则想要重塑华润置地，他更看重竞争结果。

  华润置地已经在行动。除了在土地市场上势头强劲外，融资成为其继续开拓市场的重要“补血”渠道。

  受益于华润集团央企信用背书，早在去年12月初，华润置地就分别获授15亿港元、10亿元人民币以及2亿美元贷款融资，贷款协议中均提到华润集团须持有公司最低35%股权。

  某房企内部人士透露，李欣的行事风格相对果敢勇毅，规模必定是其追逐目标，从其对华润置地的调节奏、调结构、调布局就能看出；另外，要保证公司业绩增长率、收购项目，必然少不了投融资发力。

  进入2022年，华润置地的融资活动也在高频推进。

  6月2日，华润置地发布公告，完成发行20亿元的公司债券。品种一“22润置04”发行规模为10亿元，票面利率为2.6%；品种二“22润置05”，发行规模为10亿元，票面利率为3.3%。

  5月31日，华润置地发布公告称公司作为借款人就10亿港元的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。5月25日和18日，华润置地先后获得总计16亿港币的贷款融资，期限分别为1年和5年。

  “华润置地2021年经营现金流和融资现金流都保持健康水平，融资成本优势突出，具备逆市拿地和多渠道融资的基础条件。”马泓说，尽管华润置地利润增速处于较低水平，但经营性收入增速不错，债务扩张速度较为温和，适度扩张对其自身利润影响应该不大。

  这些，只是华润置地近期融资的“小操作”，最大的收获是在今年一季度的

  2月18日和3月1日，华润置地先后从银行处获得20亿港元和30亿元人民币的贷款融资，贷款融资期限同样是一年。

  1月25日从招商银行获授200亿元的并购融资额度，专项用于华润置地的并购业务。

  李欣表示，华润置地已注意到市场上出现了很多投资收并购的机会，公司也始终把多元化渠道获取土地作为公司重要的战略举措之一。就目前情况看，招拍挂未必比收并购的地贵，哪个项目获利空间大，就会投哪个项目。

  “虽然新增土地储备资源更多关乎华润置地未来发展，但其当前去化能力也是重要参考指标。如此大手笔囤地和融资的华润置地，在疫情冲击不断、市场预期偏弱的严峻形势下，买卖节奏能否匹配亦是挑战。”前述某房企内部人士说，行业信心下挫，央企华润置地也要承受逆势扩张的风险。

  在外界看来，华润置地同样面临增长“天花板”和可持续发展压力；增收不增利以及如何实现销售回款是目前华润置地要解决的问题；在战略层面明确新业务增长点和第二增长曲线规划，也是华润置地需要重点关注的。

  柏文喜认为，重塑华润置地的重点是发展战略调整与运营体系的塑造，提升华润置地在集团的地位与占比，同时行业影响力和地位也能大幅提升，形成与其他头部房企齐头并进的格局。

  李欣提出以“降本、提质、增效”为管理主题，以“做优存量、做实增量”“减少内卷、杜绝浪费”“刀刃向内、刮骨疗毒、坚决整治宽松软”为抓手完成2022年业绩目标和管理目标。

  华润置地逆势而动能否会飞得更高？

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