商业不动产|稳健推进,越有钱越买铺

大众的普遍认知，如车子的豪华与否，住房套数的多少，则被认为是拉开财富差距的重要因素。然而最近央行出了一份调研报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，打破了这份认知，拉开财富差距的重要因素，终于被解密：

城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。

商铺及厂房等经营性资产

才是家庭资产差距大的重要原因！

【家庭实物资产构成情况】

这份调研报告，用大量的数据证明了，有钱人为什么喜欢买商铺、厂房、写字楼等经营性资产？怎样的商铺、写字楼等受到他们的青睐？

01

在政策调控下，住宅购买受限

只能买商办，且商办收益率不错

据央行的报告，在受调查家庭中

拥有商铺或厂房等

经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元

是没有经营性资产家庭的3.4倍。

Ø 家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。

假设你2009年买入100万元的房子，首付3成，贷款70万元，房价按照每年增长30万元的速度逐年递增。最初几年，回报率非常高，可是随着时间延长，你的年复合收益就没有那么高了。为啥？因为，随着时间的推移，你的杠杆率越来越低——你的负债并不能跟你的财富同步增长，使得你的回报越来越慢。

只有让负债与财富的增幅保持一致，你才能享受到最大的财富增幅，但是即便你付得起首付还得起月供，也没办法那样做，因为调控——限购限贷等。

富人有钱可以买更多住宅，放更大杠杆，但是政策不允许。只能转而买商办，因为商办基本不限购。

Ø 商办能够提供稳定的现金流，且租金回报率远高于住宅

在很长一段时间里，商办，特别是商铺的收益率本身也不错。以至于一直有“一铺养三代”的说法。特别是地段好的商铺，人流量大，人流量那就是钱。与此同时，商铺本身也会不断增值。

Ø 商用不动产的定价逻辑是“以租金定价”，比住宅更合理

住宅和商办的定价逻辑不同，商业不动产的毛租金回报率在5%左右，远高于住宅（约2%）。而且，商业不动产是“以租金定价”，住宅是按“稀缺性”定价，相比之下，商业不动产较理性。

投资商办物业，由于价格合理、收益率不错，能产生稳定的现金流，既有助于增加抗风险的能力，还能抓住其他随时冒出来的投资机会。

02

随着经济和第三产业的发展

商办的需求还将持续增长

这次疫情强化了人们线上消费、办公的习惯。不少大佬都认为，未来办公、购物的场景都会发生不小的改变。商办还有投资价值吗？

截至2019年底，全国已开业的8万平方米以上的购物中心近2000座，预计到2025年底共会达到3500座左右。如果不分面积大小，全部购物中心更是已达8000座。

为什么还在不断的建？

仅从数量上看，购物中心似乎已经过剩，但从融入当地市场和满足人们美好生活来看却还远远不够。当市场逐渐趋向饱和时，企业间需要比拼的是运营、服务和后台管控能力。

商铺、写字楼的投资回报率依然远远强过住宅（如下表所示）。考虑到当前整个房地产市场已经从增量开发向存量经营转轨，商品房价格总体保持平稳，商办依然是稳妥的投资。

至于社区商业，疫情后更是迎来新的发展机遇。

住宅开发对应的是投资驱动的、粗放的外延式增长模式；商业不动产对应的是消费升级/产业驱动的、内涵式高质量增长模式。我国正处于经济和消费转型升级的阶段，商办等经营性不动产，还有很大的机会。

观宜昌商铺市场

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❖政府支持

自古以来，“民以食为天”，三峡果蔬交易中心的建设发展，将有效保障城市居民的“菜篮子”产品供应,满足他们吃鲜吃好的基本要求,是民生大事。因此，自项目建设以来，市场便受到社会各界的广泛关注，省、市、区领导部门更是多次深入项目实地调研，对发展规划及远期前景给予了高度的肯定与支持。

 ❖市场认可

项目首次入市至今，市场整体入驻率超80%，目前，市场已汇聚众多在宜昌市拥有数10多年经营经验的实力商家，已形成蔬菜水果、粮油干调、烟酒副食、肉类冻品、水产、酒店用品、餐饮等全产业链服务平台，市场繁荣有目共睹！

❖线上线下 双向运营

2020年，随着疫情的持续发酵，直接改变了人们消费模式，为保证正常运营，减轻对经济的冲击，商家不得不对消费模式的进行转变，因此“线上线下”消费模式应“势”而生。三峡果蔬交易中心自建“农产品互联网+”平台，线上搭建客商平台，整合周边资源搭建完善的营商环境，完美的应对了本次疫情。

❖专业市场 潜力无限

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End

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乘车攻略

B353：杨岔路——三峡果蔬交易中心下车即达三峡果蔬交易中心

B6：石子岭路——公交IC卡中心下车前行500米，即达三峡果蔬交易中心

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