许小乐：房地产当下宜“放水养鱼”

中新经纬5月17日电 题：房地产当下宜“放水养鱼”

作者 许小乐 贝壳研究院首席市场分析师

统计局数据显示，4月份，规模以上工业增加值同比增速从上月增长5%猛转为下降2.9%，社会消费品零售总额降幅从上月的3.5%加速提升到11.1%，出口同比增速比3月份回落10.8%，房地产开发投资额比3月份大幅下降14.1%。

同时，受国内疫情及国际大宗商品价格持续上涨等因素影响，4月份CPI环比上涨0.4%，同比上涨2.1%。食品价格由上月下降1.5%转为上涨1.9%，影响CPI上涨约0.35个百分点。PPI环比上涨0.6%，同比看上涨8.0%，涨幅均有所回落。

在此背景下，就房地产领域而言，前期各地的房地产放松政策并未取得预期效果，房地产需求数据在进一步下滑。1—4月全国商品住宅销售面积同比下降25.4%，销售均价同比下跌9.1%，销售额同比下降32.2%。根据我们测算，4月单月商品住宅销售面积环比下降42.2%，销售额环比下降42.2%。房地产销售的下降导致住宅市场库存增加，商品住宅待售面积同比增长14.8%。

房地产市场没有跟随政策起来是因为没钱吗？

央行的最新数据显示，4月末，广义货币M2余额同比增长10.5%，M1余额增长5.1%，M0余额增长11.4%，货币供应量的速度明显比GDP高多了，但另一方面贷款却少了。4月份，人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。不仅住房贷款变少，不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

为支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，5月15日，央行通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，进一步调低了房贷利率。

房贷利率应该下调吗？应该，相对于存款利率和整体经济收益率，房贷利率应当下调。但仅仅只下调房贷利率有作用吗？笔者认为这个效果未必好。

消费者不买房并不是因为利率成本高，而是缺乏上涨预期。从2021年底以来，市场上的房贷利率持续下行，但市场需求也在下行。过去三年以来，连大城市房价都不怎么涨，在需求数量减弱、就业压力增加的形势下，全国商品住宅销售面积又有什么理由大幅上涨呢？

当然，未来如果定向降息的效果不好，不排除进一步全面下调LPR或者下调房贷首付比，但笔者认为，为应对“三重压力”下的潜在风险，应依靠更加积极的财政政策而非货币政策。

第一，货币政策全面宽松后，会助推国内通胀，也会加速人民币对外贬值，未来如果价格全面上涨怎么办？

第二，进一步刺激无房群体加杠杆，一来加不动，二来如果真的加杠杆了，金融风险是否会因此而上升？居民其它方面的消费会被挤出吗？

在世界经济贸易越来越不利的形势下，提升国内消费是中国经济增长的主要动力，提升消费的根本在于增加居民收入和提升社会保障水平，让居民有信心、敢花钱，财政政策应当担负应有的责任。

因此，这个阶段要“放水养鱼”而不是“竭泽而渔”。

放水养鱼，就是要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支，让流动人口留在城市，积蓄未来增长力量。

笔者建议的具体措施是，提高房贷利息抵扣个税额度，提高租金抵税的额度。目前，首套房贷款利息每年按1.2万元标准定额扣除，住房租金按每年9600元到1.8万元标准定额扣除。财政适当突破赤字率约束，发行特别国债，向有房贷人群发放房贷抵扣券，用来延缓到期债务。向租赁群体发放租房消费券，用来向房东支付房租。

国家财政的兜底作用，在于帮助较弱的群体提高能力，不让衰退风险向上游传导蔓延。

总之，当前环境下，房地产恐怕难以成为经济增长的动力，但底线是房地产不能成为经济的拖累，不能影响到民生。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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