央行“端杯” 普宅标准何时解封

5月15日，包括央行在内的两部门联合发布通知，下调普通商品房首套房贷利率标准，此举被市场解读为本轮楼市纾困的重要举措，撬动更多需求释放，维稳市场信心。随着央行“端杯”，市场关于后续政策的期待也愈发强烈，而刚性需求“解局”中，以尘封八年，备受刚需、刚改诟病的普宅标准呼声最高。

“项目部分房源可以做到普宅，对首付压力大的客户来说，门槛又降低了不少。”低首付、低门槛，普宅也能被拿来当“卖点”？在现行标准与当前市场实际出现偏差的情况下，北京普宅标准调整也屡屡被提及。

被“挤出去”的购房客

“置业门槛高低，直接决定我们在北京奋斗所需的年限。想要留下来，买房置业是绕不过的‘坎’。”来北京十年，宋洲开始了自己的二次置业计划，也是经历过“老破小”的社区环境，宋洲将目光转向更为“新颖”的新房项目。

据宋洲介绍，陆陆续续看了几个区域，石景山、朝阳、通州都跑过，最终选定在亦庄新城片区。从地理位置上看，这里也不属于特别偏的区域，而且目前相关建设已经提速，亦庄的轨道交通和周边配套也同步跟进，是一个置换的好去处，但更重要的是“价格”因素。

“置换跟刚需不一样，考虑的问题要多，还要把父母接过来一起，面积也不能小。”与父母同住，也是宋洲换房的一大原因之一，因此对于户型面积丝毫不能含糊。正是秉承着“大面积”的原则，宋洲尽量在五环附近找寻目标，但无奈二套房80%的首付同样是一道“坎”。“挑挑拣拣之后，还是价格因素决定一切，要么降低面积要求，要么只能往外看看。”

按照目前北京执行的标准，首套房如果是普通住宅首付是35%，非普通住宅则是40%；二套房如果是普通住宅首付是60%，非普通住宅是80%。几近全款的首付，也给宋洲等置换客群带来了不小的压力。

中原地产首席分析师张大伟此前在接受记者采访时曾表示，经历过2015-2016年的房价上涨，目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算，北京基本上不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税、做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

被“豪宅”化的当下，买房置换需要更充足的“底气”。

举例来说，近期位于西南四环到五环之间的橡树湾上新入市，这个销售指导价为6.6万/平方米的项目打出了“低总价上车五环，75平方米户型可做普宅”的宣传口号。

北京商报记者实地了解到，上述项目通过首期开盘的折扣，给到购房者总价上面的“特惠”；另外在该项目产品中，有东西向的70多平方米小两居提供。若非如此操作，也不会有普宅的诞生。

紧邻橡树湾的某项目营销总透露，自己和某头部房企同时在西红门拿地，当时就考虑过产品差异化的问题，两个项目也一起盘点过区域情况，最后在为期两年的销售过程中，最先完成去化的是自己项目中为了吸引刚需做成东西向的小户型。“一套近500万元的新房，首套普宅首付175万元，非普首付200万元，差额25万元左右；二套普宅首付300万元，非普首付400万元，差额就达到了100万元左右。无论是刚需的首付紧张，还是刚改的置换需求，这方面影响都比较大。本可以买五环附近的房子，却只能考虑六环？又有谁愿意放弃南北通透的房子选择东西朝向呢？”

八年前的标准

5月15日，包括央行在内的两部门联合发布通知，下调普通商品房首套房贷利率标准，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，但二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

随着央行“端杯”，市场关于后续政策的期待也愈发强烈，而刚性需求“解局”中，以备受刚需、刚改诟病的普宅标准呼声最高。

之所以北京普宅标准调整的声音越来越高涨，也是因为该政策已经实行长达八年之久。北京目前实行的普通住宅认定标准还是2014年的版本，首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下；其次，单价不超过最高限价，或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374.4万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价280.8万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普宅。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，按照当前北京的普宅认定标准，面积和容积率指标相对宽松，需要优化的地方在于价格限制。因为价格的波动性较大，如果长时间不调整将会偏离市场，建议对于价格的判定需要实行定期监测、按年监测，进行发布调整。

过分解读的担忧

北京的普宅标准历久“不新”，在业内人士看来，之所以迟迟没有动作，也是担心“牵一发而动全身”，影响到北京房价的稳定。

张大伟指出，目前房地产市场的定调是以稳为主，“稳房价、稳地价、稳预期”。当市场处于敏感期，每一个动作都需慎之又慎，尤其是在房地产市场状况不好的当下，普宅标准调整容易被解读为“救市”行为。

合硕机构首席分析师郭毅同样表示，自限竞房逐渐淡化退出之后，北京房价已经有波动上扬趋势，普宅标准一旦调整，在一定程度上会加速需求释放，影响到北京房价的稳定。“可以看到，北京市场住房需求基数是非常大的，大家的购房热情也比较高，一旦有政策调控的‘泛宽松’，就会引发投资热情的回升。”

在郭毅看来，随着城市化进程的加快，区域项目因价格和面积因素变成非普住宅，这是正常的市场发展规律。但此前北京房价经历了一轮高速上涨周期，这才造成现行标准与市场实际出现偏差。目前北京的房价调控压力还是比较大的，因此相关政策调整也会比较慎重，按照保供、稳定的原则去开展。

“北京作为中国的首都城市，外来人口多，购买力优于其他城市，北京政策的松动对全国市场的走向的意义过于巨大。”王小嫱强调，北京在此轮市场恢复中属于表现较好的城市，虽然同比仍不及去年同期，但同比降幅小于其他城市，结合城市本身的市场情况，北京的政策出台也相对缓慢。

北京商报记者 王寅浩

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