一季度三百城住宅用地供需规模同比明显缩量

中国网地产讯 近日，中指研究院发布《2022年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告。报告指出，今年一季度各地已发布房地产年相关政策超百次，但从政策效果上看，企业资金压力尚未得到实质性改善，部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪，市场信心尚未得到有效修复，叠加国内疫情多点散发影响，3月楼市“小阳春”并未出现。二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力，全国楼市能否迎来全面企稳，是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。

2022年一季度，受重点城市“两集中”供地批次增加、房地产市场下行等因素影响，全国300城住宅用地供求规模同比明显缩量，成交楼面价为2019年以来首次季度同比下滑。据初步统计，2022年一季度，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.0%，绝对规模为2013年以来同期最低水平；住宅用地成交0.7亿平方米，同比下降59.6%；成交楼面均价为4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢价率仅为4.4%。受房地产市场下行及房企资金压力较大等因素影响，一季度房企拿地热情不足，叠加地方政府推地力度明显放缓，土地市场持续低温运行。

各线城市住宅用地供求缩量，一线和二线城市楼面价结构性上涨。据初步统计，2022年一季度，一线城市中广州未推地，住宅用地整体供应缩量，推出面积999万平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交规模大影响，一线城市成交规模同比下降76.5%；二线城市及三四线城市住宅用地供求同比继续缩量，其中二线城市成交规模同比下降65.0%，三四线城市成交规模同比下降54.9%。价格方面，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨，分别同比上涨22.2%和4.2%，三四线城市成交楼面价同比下跌14.7%。

流拍和撤牌方面，全国住宅用地流拍撤牌率仍维持高位，但边际有所改善。2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗，受土地市场供地缩量影响，流拍和撤牌地块数量同比下降15.6%，流拍撤牌率为23.5%，较2021年四季度下降0.2个百分点。

截至2022年3月31日，22个重点城市中北京、上海等18个城市已公布首批次集中供地，无锡开启首批次供地“预申请”模式，北京率先发布二批次预申请公告。土拍规则“化繁为简”，降门槛、提利润，摇号/抽签基本成标配，提升企业拿地意愿。

供地规模方面，2022年已发布首批次供地的18城中，合计供地面积较去年首批次下降53%，其中，除合肥、厦门和深圳外，其余15个城市推出面积均有不同程度下降，究其原因，一方面是受市场下行及房企资金压力影响，政府在推地规模上保持谨慎态度；另一方面，从“两集中”政策来看，部分城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面积。

成交方面，北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量缩价涨。受供地缩量影响，8个城市成交面积较2021年首批次均出现大幅下滑，整体下降75%；部分城市加大优质地块供应力度，带动成交楼面价上行，9城平均成交楼面价较2021年三批次提升40%，较去年首批次上涨21%。

不同城市表现分化明显，与2021年三批次相比，北京、合肥、厦门等城市市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降；福州市场热度不及预期，青岛市场延续低温态势，但边际有所改善；武汉底价成交地块占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升。拿地企业方面，今年以来市场拿地主力依旧为国央企及小部分资金流动性较好的头部民企，拿地态度整体偏谨慎。

整体来看，2022年一季度，地方政府推地节奏放缓，房企拿地仍偏谨慎，多重因素下300城住宅用地供求规模明显缩量，土地市场维持低温态势，流拍撤牌率依然保持高位。一线和二线城市加大优质地块供应力度，成交楼面价结构性上涨，三四线城市成交楼面价下滑。“两集中”土拍规则优化下，各地土拍表现分化，部分城市竞拍热度有所改善。

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