贝壳研究院:一季度土地溢价率回升,66城新房成交同比下滑三成

4月2日，贝壳研究院举办“重启与动能——变局之下进化的房产市场”5号院Live线上分享活动，回顾2020年一季度楼市变化，全面梳理行业现状和趋势。活动上，贝壳研究院披露了众多一手数据，从市场现状、政策走向、未来趋势等多个维度，总结中国二手、租赁、新房市场一季度表现，以此探寻中国房产市场在变革中重启的动力与走向。

二手市场：刚需支撑，市场快速回升

受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势。

图：2019年以来重点18城市链家成交量月度走势

图：2019年12月以来重点18城市链家成交量周度走势

据贝壳研究院数据显示，市场的恢复呈现出南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点。长三角复苏力度最强，京津冀最弱。其中，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。整体供需矛盾依旧较为缓和，市场的反弹并未推高价格。对于后市二手房市场的发展趋势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。计二季度成交量同比增长40%。下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加，存在不确定性。

新房市场：土地溢价率回升，66城成交同比下滑三成

2020年一季度，全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万㎡，累计下滑25.2%，为近三年最大下跌幅度，由于疫情影响，多数城市土拍延期，预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度回升。

图：2017年至今住宅用地成交面积季度规模及累计同比

不同于土拍规模的收缩，全国楼面价和溢价率保持回升态势，其中，一线城市成交楼面价突破2万元/㎡，同比增长35.1%，环比增长46.1%。贝壳研究院新房分析师潘浩表示，由于北京成交多宗不限价优质住宅用地，带动整体一线城市楼面价回升。溢价率方面，全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升，同比亦保持上涨，其中二线城市2020年一季度平均溢价率达到14.2%，继续领跑全国土地市场。

图：2017年至今各线级城市住宅用地成交楼面价（元/㎡）

市场成交方面，由于售楼处关闭、停工等动作影响新房线下业务开展，2020年一季度66座大中城市中，2020年一季度合计成交规模降幅近三成，其中一二线城市受疫情影响严重，商品房成交量下降幅度较大，达到3-4成，但南京、杭州疫情之下灵活应对，在一季度保持成交量稳定。

图：2019年至今66座大中城市合计各季度成交套数与成交面积同比（%）

租赁：“U+X”底部回暖，整租成为新偏好

受到春节叠加疫情的影响，今年1月中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌，2月市场几乎停滞，3月开始租赁成交量开始大幅回升，相比去年的节后旺季推迟了一个月。整个一季度市场成交量呈现“U”型走势，3月第3周实现“X”型反超，成交量超过去年同期水平。依据贝壳研究院数据显示，3月份全国重点18城新增房源数量和客源数量环比2月增幅分别达2.5倍和1.38倍，同比去年分别增长17.6%和97.2%。

图：全国重点18城市一季度成交量走势

除市场变化外，疫情对租赁消费者的生活和消费决策产生了明显的影响。据贝壳研究院联合凤凰网发布的《疫情冲击下的租客偏好分析报告》数据显示，63.02%的租客表示疫情过后考虑换租，“房屋必须整租”这一条件上升为租客偏好排行榜前三位。

图 疫情后租客租房考虑因素

疫情对于租赁市场的各个主体都产生了一定影响，疫情结束之后，政府、租赁企业和租赁消费者都会进一步审视其自身面临的问题，提升抗风险能力。贝壳研究院资深分析师黄卉认为，后疫情时代租赁市场面临三大待解决问题：一，如何逐步完善顶层设计，加强租客权益保护，二，如何满足租客不断升级的“新改善”需求，三，租赁企业如何实现从拓荒到精耕，为“全要素运营”竞争时代的来临做好准备。

综合二手、新房、租赁市场数据可以发现，2020年一季度的楼市存在较显著的起伏变化，尽管疫情给整个市场带来不小的冲击，但中国房地产市场也表现出一定的韧性。伴随着疫情的影响逐渐减小，楼市复苏将成为未来的趋势，供需的恢复、金融政策出台等将给楼市的良性发展注入“强心剂”，房住不炒的态势依然是基本面，同时，消费者的需求升级将持续驱动二手、新房和租赁行业参与者进行服务升级，持续向新居住时代进化。

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