【一季度楼市总结】新房低位回温，二手房改善需求正释放

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-02 20:20

　　唱情歌的

　　往往情路坎坷

　　3月的年报季，阿伦陆续写了七篇房企的年报解析，不少B端的业内人士都给予了各自中肯的意见，不过也有不少C端的读者表示房企年报的数据太深奥，不太能看得懂。在年报系列报道进入一半的时候，今天我们来转换一下思路，把目光聚焦到C端。而这一切，源于今天下午阿伦参加的一场贝壳线上沟通会。

　　今天下午2点，贝壳研究院举办“重启与动能——变局之下进化的房产市场”5号院Live线上分享活动，回顾2020年一季度楼市变化，全面梳理行业现状和趋势。活动上，贝壳研究院披露了众多一手数据，从市场现状、政策走向、未来趋势等多个维度，总结中国二手、租赁、新房市场一季度表现，以此探寻中国房产市场在变革中重启的动力与走向。

　　新房市场66城成交同比下滑三成2020年一季度，全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万平方米，累计下滑25.2%，为近三年最大下跌幅度。由于疫情影响，多数城市土拍延期，预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度回升。

　　2017年至今住宅用地成交面积季度规模及累计同比

　　不同于土拍规模的收缩，全国楼面价和溢价率保持回升态势，其中，一线城市成交楼面价突破20000元/平方米，同比增长35.1%，环比增长46.1%。贝壳研究院新房分析师潘浩表示，由于北京成交多宗不限价优质住宅用地，带动整体一线城市楼面价回升。溢价率方面，全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升，同比亦保持上涨，其中二线城市2020年一季度平均溢价率达到14.2%，继续领跑全国土地市场。

　　2017年至今各线级城市

　　住宅用地成交楼面价（单位：元/平方米）

　　市场成交方面，由于售楼处关闭、停工等动作影响新房线下业务开展，2020年一季度66座大中城市中，2020年一季度合计成交规模降幅近三成，其中一二线城市受疫情影响严重，商品房成交量下降幅度较大，达到3-4成，但南京、杭州疫情之下灵活应对，在一季度保持成交量稳定。

　　2019年至今66座大中城市合计各季度成交套数与成交面积同比（单位：%）

　　通过近2个小时的线上直播，阿伦也得出了一些自己的分析。首先，从政策方向上国家还是积极的引导市场向着平稳发展，这就让未来二季度的市场值得期待。土地市场方面，尽管受到疫情影响供应量有所放缓，成交也出现了不同程度的降温，但需要注意的是，一线城市与热点二线城市的土拍依旧火热，这也使得下行中的土地市场出现了溢价率上升的态势。在成交量方面，虽然66个城市成交同比下降了三成，百强房企的销售额也同比下滑了22%，但市场从3月开始还是显现出回暖的迹象，预计二季度将会出现一轮补涨。

　　二手市场刚需支撑，市场快速回升

　　受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至2019年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势。

　　2019年以来重点18城市

　　链家成交量月度走势

　　2019年12月以来重点18城市

　　链家成交量周度走势

　　据贝壳研究院数据显示，市场的恢复呈现出南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点。长三角复苏力度最强，京津冀最弱。其中，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至2019年3月水平的75%。

　　随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。整体供需矛盾依旧较为缓和，市场的反弹并未推高价格。对于后市二手房市场的发展趋势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。

　　通过贝壳研究院发布的数据报告，我们可以看出，目前二手房市场的改善型需求已经逐渐开始释放，这部分需求也将成为二季度助推二手房成交的动力。需要警惕的是，目前居民端债务压力的上升，这将让业主降价卖房。事实上，金融宽松政策对市场的作用正在呈现边际递减态势，因此更多的让市场发挥作用将成为未来的大方向。

　　说完了市场，让我们再来聊聊今晚的直播话题。昨天，在万众瞩目下，老罗完成了自己的带货直播首秀，可以说槽点非常之多。今晚8点，阿伦将和大家聊聊这场直播，站在一个签约主播和主播培训师的角度，阿伦要和大家分享一下直播带货的技巧。当然，今晚的直播中还会聊聊一些让人感动的事情，比如今天万科拿出2亿股、市值53亿元捐赠给清华大学用来抗疫及公共卫生事业。