二季度房地产面临需求释放与价格结构性调整

每经特约评论员 黄瑜

受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度，中国房地产市场表现不佳已成定局。二季度刚刚开始，该季度中国房地产市场状况如何，不仅将直接影响整个行业全年态势，也将间接影响中国整体经济运行状况和对行业的政策调整取向。

从一季度整体而言，中央保持调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，各地为应对新冠疫情带来的影响，密集出台房地产扶持政策，从供需两端提振市场信心，因城施策更加灵活。

尽管一季度市场受疫情冲击明显缩量，但3月成交规模已呈现回升势头。展望二季度，预计受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复或相对更快。

一季度市场特征为量跌价稳

价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2020年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.18%，是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。其中2月线下售楼处受限，企业转战线上营销，部分项目降价促销，致百城住宅均价出现阶段性小幅调整，3月线下售楼处逐步开放，市场情绪有所恢复，价格环比小幅上涨0.14%，整体保持平稳。从各级城市来看，一季度一线城市累计上涨0.19%，与去年同期基本持平；二线城市价格累计上涨0.13%，三四线代表城市累计下跌0.07%。

成交规模方面，2020年一季度，根据CREIS中指数据，50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米，为2011年以来同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交规模同环比下降均在70%以上，进入3月，随着国内疫情得到有效控制，叠加多地出台稳市场相关政策，市场情绪有所恢复，交易规模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅较2月有所收窄。

不同级别城市来看，一季度，一线城市商品住宅月均成交面积同比下降37.6%，3月以来，北上广深成交规模均从低位明显回升，深圳成交规模已略超去年同期。二线城市商品住宅月均成交面积同比下降35.5%，3月，热点城市市场逐步回温，杭州等城市周度成交规模已超去年同期水平。三线代表城市商品住宅月均成交面积同比下降超40%，降幅在各线城市中最为显著，3月多数城市同比仍下降，部分长、珠三角区域的城市成交面积同比增长。

热点城市土地热度仍较高

一季度受疫情影响，多地延迟或暂停土地出让，全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.5%，其中住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降14.8%；各类用地共成交3.4亿平方米，同比下降16.8%，其中住宅用地成交同比下降24.1%。

价格方面，住宅用地成交楼面均价明显上涨。据统计，一季度，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4781元/平方米，同比上涨18.6%。住宅用地成交楼面均价的上涨，一方面受各线城市成交结构性因素的影响，另一方面，部分热点城市优质地块推出量明显增加，带动企业拿地积极性提高，多宗高溢价地块成交，亦一定程度上带动整体楼面价的上涨。

一季度，除一线城市外，其余各线城市供需规模均明显缩减。一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8%，二线和三四线城市住宅用地成交同比分别下降28.0%和22.9%。价格方面，一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨，其中一线城市涨幅领先，同比上涨37.3%。

2月以来，多省市从供给端出台扶持政策缓解企业的资金压力，如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等，在一定程度上提振了企业信心。与此同时，北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量明显增加，进一步带动了企业拿地的积极性，多宗地块成交溢价率较高，部分地块亦刷新区域楼面价纪录。如绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮，竞拍热度高，成交楼面价刷新全市最高楼面价纪录。

供需两端将逐渐恢复

宏观环境方面，二季度降息降准依然可期，为经济恢复发展提供更有利的金融环境。对房地产市场而言，短期相对偏松的金融大环境下，房企融资将略有改善，但中央对房地产金融监管力度不放松，企业资金改善空间或有限；另外，在利率新政下，5年期LPR存一定下行空间，房贷利率或将伴随LPR的下调有所下移。

市场方面，短期市场压力的凸显主要源于疫情集中暴发带来的影响，随着疫情防控取得实质性成效，线下售楼处恢复营业、土地出让回归正常、施工人员顺利到岗，房地产市场调整幅度将有明显缓和，加之短期行业政策环境在不违背“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期，政府财政承压背景下推地积极性高，且在疫情影响下，部分租房需求向置业需求转化、改善需求也将积极释放，预计二季度房地产市场供需两端将逐渐恢复，价格则存稳中小幅调整压力。

全年来看，受疫情冲击影响，需求入市将更为谨慎，预计2020年全国商品房销售面积同比下降，全年市场规模保持近16亿平方米水平。疫情背景下房企让价促销动力较强，短期房价存调整预期，但疫情对三四线市场销量的影响将更为突出。

同时，2020年大多数企业应保持审慎的态度，规模上追求适度、稳健增长，并更加强调提升经营质量，提供高品质的产品和服务。房企投资计划继续以稳健、安全为主，量入为出，重点拓展核心城市群及热点一二线城市的优质土储，同时积极探索多样化、低成本的拿地渠道，为未来业绩增长提供有力支撑。

（作者为中国指数研究院常务副院长）

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