丁祖昱：资金流动性风险加大，房企积极探索低杠杆模式

中新经纬5月9日电 题：资金流动性风险加大，房企积极探索低杠杆模式

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

2021年，行业政策持续收紧，部分百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至有企业出现了破产清算。在此背景下，房企真实的偿债能力值得关注。

我们从80家重点上市房企的财务情况来看(截至2022年4月15日披露财务数据企业56家，其中包括未审计财务报告12家)，由于2021年融资受限，加上“三条红线”政策制约，房企融资现金流流出增加；同时，2021年下半年，市场持续转冷，销售回款放缓，重点样本上市房企的现金持有量出现明显下降。

房企持有现金5年来首次负增长

2021年，重点样本房企的全口径销售规模达到71244亿元，同比增速从2020年的15%下降至2021年的3%；并表销售回款规模为38864亿元，同比增速同样从12%下降至7%。

图1：重点样本上市房企历年全口径销售及并表销售回款情况(亿元)

数据来源：企业业绩报告，CRIC整理

2021年年末，重点上市房企的现金持有量为18605亿元，同比下降8.75%，这是近五年来首次出现下降。从历年数据来看，重点上市房企的现金持有量增速呈逐年下滑趋势，由2018年36%的增速逐步下降到2019、2020年的10%左右的增速。

图2：重点上市房企历年现金持有量及同比变化情况(亿元)

数据来源：企业业绩报告，CRIC整理

部分企业债务结构恶化

2021年年末，重点样本房企的总有息债规模为40817亿元，有息债规模持续维持较高水平，同比增长1.7%。

一方面，自2020年8月“三条红线”监管政策出台后，房企的有息负债水平增长有所限制，2021年上半年较期初增长3.1%至41395亿元，增幅较2020年继续收窄。

另一方面，2021年下半年，企业预售资金监管幅度加大，现金流动性受到较大影响，多企业再融资情况不乐观，导致部分企业债务规模下降较大，企业有息债净流出578亿元，从而使得全年与期初持平。

克而瑞研究数据显示，截至2021年底，典型房企存货总量为8.82万亿，仍呈上升趋势，但增速放缓至7.6%。其中，18家房企存货总量出现下降，占比达31%。

在当前大环境之下，多数房企都以开源节流、保障财务安全为经营准则，持续收缩投资力度，加快项目竣工交付，提升去化和项目结转，以减少资金在存货中的停留时间，导致房企存货增速大幅放缓。

行业迎来转向期，探索低杠杆发展模式

过去，房企普遍采用“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”开发销售模式，期望以最少资金成本撬动最大增长，规模扩张无序，负面效应突显。

为保障行业平稳、健康发展，2021年12月中央经济工作会议，首次提出房地产业要探索新的发展模式。而房企新模式探索必然涉及方方面面，在存货周转上，我们建议房企存货要做“轻”。

毋庸置疑，过去房企举债囤地滚动发展的模式将难以为继，一方面，当前房企资金监管严格，融资规模受限，尤其是部分典型房企暴雷之后，融资更是难上加难。

另一方面，“两集中”供地规则之下，各大城市持续落实控地价、限房价的土拍原则，实施“一地一限价”举措，在此情况下，房企储备土地时间越久成本越高，这同时也倒逼了企业要加速滚动开发，告别高杠杆囤地发展冲动。

2022年一季度，行业仍处深度调整期，楼市持续低迷，房企面临危机。在此背景下，政府在保障性租赁住房、并购融资、预售资金监管等多个层面释放出积极信号，但传导到市场、企业端还需一定时间。短期内，行业下行压力依然较大，二季度市场能否回暖尚待观望。

对此，我们建议房企在短期内要做好收紧资本开支准备，以保证现金流安全，其中尤其要多关注非限制性现金情况，评估自身真实偿债能力；在销售方面，企业要保障销售与回款，提升造血能力。在未来经营上，房企要坚守长期主义，精简组织结构，提升运营效率，保持财务定力及稳健经营。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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