高价横扫土地市场 建发国际无惧负债升高？

  建发国际拓展土地储备的动作不断。

  4月末，建发国际(01908.HK)公布有关收购建发南京100%股权的主要交易及关联交易。建发国际集团间接全资附属公司益悦及厦门兆翊蓉，与公司控股股东建发房产及厦门利源订立建发南京股权转让协议，交易对价为2048.71万元。

  建发南京成立于2016年6月29日，位于江阴的一块土地为其名下主要资产。对于此次收购，建发国际表示，购入江阴地块可进一步扩大集团土地储备规模。

  事实上，建发国际土地储备一直处于高速扩张中，且所拿土地多为高溢价地块。相关研究机构数据显示，2022年一季度建发国际拿地面积为55.71万平方米，位列第六。

  快速拿地背后，建发国际负债压力也不容小觑。2021年度业绩报显示，建发国际负债总额2802.65亿元，负债率达81.58%。

  地产投资顾问崔元星表示，建发国际高价拿地的“突进式”行为，可以在一定程度上助力其规模扩充；但在市场深度调整之际，建发国际未来盈利空间或将被压缩，销售、净利润等也将面临诸多未知数。

  对于快速拿地、负债情况及未来发展，记者多次拨打建发国际官网电话联系，始终未能接通。

  高价扫地

  实际上，建发国际不仅频频拿地，还屡次高溢价拿地。2021年5月20日，建发国际以总价5.88亿元、溢价率33.06%获得江西九江一宗地块，成为九江经开区新晋“地王”；2021年5月7日，其又以最高限价+38%自持比例拿下拱墅区祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块，刷新了杭州自持纪录。

  除此以外，福州、厦门、无锡、广州、上海、温州、宜城、六安、盐城等多个城市，均出现了建发国际高溢价拿地身影。

  值得注意的是，2021年2月份，建发国际联手融创在上海普陀区拿下一宗宅地，成交价为64.52亿元，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.2%。根据普陀区房管局在竞买活动前发布相关提示，本案周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米，成交售价之间仅约有1.2万元/平方米差距。

  实际上，在建发国际联合体拍下此地块的2个月前，大华地产在该地块东侧拿下的项目的楼面价为4.74万元/平方米，仅为建发国际此次拿地楼面价的一半。

  另据相关研究机构数据显示，建发国际母公司建发房产2021年拿地金额首次冲进拿地排行榜TOP10行列，为601亿元。记者通过翻看往期财报发现，2011年至2021年10年间，建发国际净利润仅约合110.6亿元。IPG中国区首席经济学家柏文喜直言，从业绩对比来看，拿地数额偏高。

  项目问题频出

  逆势高价拿地将建发国际销售规模推上了一个新高度。

  2021年度业绩报显示，2021年，建发国际全口径销售金额1647.4亿元；累计实现权益销售金额1300.9亿元，同比大幅增长100.9%；权益销售面积682.7万平方米，均同比大幅增长超100%。

  随之而来的问题也开始逐渐显露。据天眼查显示，2022年1月24日，融创退出常州融誉置业有限公司，股权层层穿透之后发现，标的公司旗下资产为建发国际于2021年2月1日以16.7亿元价格抢下的一块南通市如皋市住宅地块，溢价率65.52%，这一地块成为如皋新单价“地王”。

  不过，就在拿地3个月后，就被江南时报曝光项目鸿璟园在只提交了“建设工程施工许可”申请，在并未取得“项目建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证”的情况下擅自开工。

  鸿景园一人士对记者透露，在提交申请许可后，为了赶进度，针对部分地下工程进行了一些施工，不过也是在合规情况下进行，且预售证已于项目开盘前，即2021年9月底拿到。据上述人十介绍，该项目共计1032套房源，一批次推出252套，目前已卖出200多套，去化效果较好。

  这不是孤例。2022年1月10日，苏州市住建局对建发国际全资子公司苏州兆瑞连开4张罚单，被处罚项目均为建发春江泊月。值得注意的是，2021年11月22日至1月末，已连续被苏州市住建局处罚7次，合计处罚21.6万元，原因均包括擅自施工问题。

  处罚之外，建发国际开发项目还因质量问题被投诉。2021年7月，有消费者在《百姓呼声》官网投诉长沙“网红盘”建发央著虚假宣传，质疑项目品质“降格”，此项目是其在长沙所斩获的“地王”项目。

  长沙建发央著项目负责人对记者回应称，已与业主代表多次进行沟通，同时从全集团层面调配技术管理人员60余人，投入2600余万元改善小区品质，前期业主提到的问题已经基本得到解决。

  柏文喜表示，这些高价地项目频繁出现违规、被投诉问题，说明企业现金流与流动性压力较大，为了改善企业现金流和加快周转而不惜减配以节省投资，不惜违规被处罚以提高周转速度。

  一位业内专家认为，这也从侧面说明，企业被高价地所拖累，只想早开工、早销售、早回款。尽管违规开工会被处罚，但从更大的层面来看企业亏损就会少一些，违规成本低。

  实现有质量增长？

  柏文喜称，企业频繁高溢价拿地，甚至不惜牺牲企业盈利能力，追求单方面的规模增长，是因为国企往往对于规模增长有考核目标。不过，低盈利模式很难长久支撑。因此，建发国际只能长期通过与控股股东建发房产通过关联交易进行输血。

  据了解，自2014年顺利借壳后，建发房产便将旗下资产逐步注入到上市公司建发国际。

  2017年10月，建发国际以3.35亿元总价向建发房产收购龙岩恒富40%股权及龙岩利荣30%股权，获得项目包括福建龙岩市富力建发尚悦居和建发玺院。

  2018年1月，建发房产以总代价约49.89亿元向建发国际旗下厦门益悦出售长沙、太仓、南宁4个子公司的股权及贷款。资产包括长沙、太仓的3宗土地，以及位于南宁的两个旧改项目。

  2020年9月30日，建发国际通过收购建发房产旗下成都兆欣麟、厦门汇珑以及厦门景呈珑、株洲悦发4家公司100%股权，从而获取交易标的公司下的土地项目，支付现金代价为0.5亿元，剩下为应付股东先前垫付款，计入间接控股公司贷款。

  随着规模诉求的进一步凸显，不仅是公司股权和资产层面的腾挪与转让，建发国际在资金上也倾向于依赖母公司建发房产。据悉，其在2019年便接受控股股东贷款合计230.8亿元，同比增长43.5%。

  2020年上半年，建发国际产生给予间接控股公司建发房产的贷款利息开支上升至6.66亿元。期间，还与建发房产订立贷款框架协议，以年利率5.5%向建发房产寻求400亿元贷款融资，以推动项目开发。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来讲，建发房产通过资产组合以及债务嫁接，使建发国际财务指标在短期内可以得到改善，但如何控制好负债，拓展优质土地储备，实现有质量的增长，这将会是建发国际未来面对的核心问题。

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