开年拿地谁最猛？建发房产砸百亿元领跑

  “一般1~2月，企业手中资金相对充裕，拿地也会相对积极。所以开年第一个月土地市场成交情况、企业拿地情况，拿地布局区域，对于判断未来一年市场走势有着特殊的意义。“2月3日，杭州一位TOP60房企投资部副总经理刘煜告诉记者。

  但今年1月的土地市场似乎较往年显得“冷静”。

  中指院数据显示：今年1月，全国300个城市共推出土地2517宗，环比下滑51%，同比增加18%；推出土地面积9417万平方米，环比下滑60%，同比增加23%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）750宗，环比下滑61%，同比增加12%；推出土地面积3319万平方米，环比减少65%，同比增加5%。

  从土地成交情况来看。全国300个城市共成交土地1770宗，环比减少61%，同比减少4%；成交土地面积6884万平方米，环比减少67%，同比增加4%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）484宗，环比减少71%，同比减少12%；成交面积2212万平方米，环比减少73%，同比减少18%。

  从房企拿地数据来看，今年1月百强房拿地销售比仅有0.22，较去年大幅下降，10强房企、21-30强房企投资最为谨慎，销售50强房企单月拿地金额同比下降4%。

  业内人士表示，“主要是受金融政策影响，大中型房企整体拿地趋于谨慎，但一些财务情况良好，现金流稳定的企业拿地还是比较积极的，像万科、保利、招商蛇口(11.860, 0.16, 1.37%)、绿城等。”

  1月拿地金额超100亿元

  建发房产领跑TOP20

  1月的拿地排行榜TOP20信息量满满。

  在拿地TOP20里，除了保利发展、招商蛇口、万科、融创中国等几家常驻头部房企，今年出现了一些新面孔。

  拿下头把交椅的是建发房产，资料显示，建发房产是福建省最大国企厦门建发集团成员企业，旗下有上市公司建发国际投资集团有限公司（下称“建发国际”，1908.HK），目前其主要地产开发业务由建发国际来承担。

  数据显示，2020年1月，建发房产拿地总金额为104亿元，拿地总面积为90万平方米，分别位居拿地金额与面积TOP100的首位和第六位。

  这一成绩可谓飞跃式晋级，据记者梳理，在去年1~2月房企拿地TOP100榜单上，厦门建发位于48名，拿地金额仅为19亿元，在2019年1月的排行榜上尚不见踪影。

  建发房产今年有多生猛？

  1月18日，厦门建发旗下厦门兆益盈房地产开发有限公司以上限价127475.83万元以及竞配保障房面积1200平方米拿下宁波江北区湾头地区JB05-04-17a、04-17b地块，成交楼面价为18177元/平方米。此次土拍历时近两个小时，最终经128轮报价成交，溢价率达36.67%。

  1月27日，其以总价16.21亿元竞获福建南安水头2020P15地块。次日，再次以45.8亿元竞得竞得温州市三溪片区瓯海中心南单元F-01b地块，楼面价15607元/平方米，溢价率30.06%。

  2月1日，建发以上限价12.25亿元竞得温州鹿城区1宗商住地，成交楼面价15939元/平方米，溢价率29.90%，并竞配政策性住房（人才住房）面积33400平方米。同日下午，又以16.69亿元竞得南通如皋市一宗住宅用地，溢价率65.52%。

  2月3日，建发再次以26.59亿元竞得福州市晋安区一宗商住用地，溢价率30.02%。

  与建发房产有的一拼的是滨江集团(4.420, 0.03, 0.68%)，作为杭州本土房企，滨江今年可谓抢跑长三角。数据显示，今年1月滨江集团拿地总金额78亿元，位居榜单第四位。在2020年1~2月的拿地榜单中，滨江集团位居46，在2019年的榜单之更是TOP100以外。

  1月5日，杭州主城区连续竞价出让7宗地块，吸引了万科、荣盛、世茂、滨江集团、中豪、杭州西湖投资等多家房企竞标，其中，溢价最高的一宗地块被滨江以20.36亿元拿下。此外，其还以底价8.86亿元拿下了拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块，楼面价为7212元/平方米。

  1月6日，滨江集团再次以49.08亿元竞得杭州萧山1宗住宅用地，溢价率29.91%。

  “杭州是今年房企拿地布局的热点区域，而且也是滨江集团的大本营，在拿地销售等方面都更有优势，在深耕区域抢跑拿地是明智的。”北京某国资房企投资部负责人李享说。

  据记者了解，2020年杭州市区总共成交了152023套商品房，同比2019年上涨12%，创下了近三年的最高值，在杭州三大销售榜上，滨江、融创、万科、绿城分列前四位，其中，滨江独霸三大榜单首位，在杭州本地优势明显。

  今年的土地市场表现亮眼的还有合生创展。自2020年5月分钟寺一役后，合生创展已经连续两年刷新人们对一家老牌房企的认知。

  今年1月21日，广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）举行了表决会议，合生创展一举拿下了总投资近347亿元、号称广州史上最贵旧改项目，其中，仅复建安置资金就达到250.77亿元。

  仅隔4天后的1月26日，北京土拍市场再现激战，合生创展力压16家房企，以近47亿元再度拿下北京分钟寺投资的土地项目。2021年开年7天内，广州、北京二地出击，且两地投资总额合计超过393亿元。

  在此次的榜单中，合生创展位居12，而此前，其已从开年拿地排行榜中消失多年。

  拿地房企“资”色不一

  高的踩中“三条红线”

  2020年8月，房企融资“三条红线”祭出后，房企拿地态度普遍趋于谨慎，那么选择此时逆市突围的房企，“资色”如何？

  此次位居拿地榜首的建发房产，其旗下上市公司建发国际财报数据显示，2019年便开启扩张步伐的建发国际，尽管在销售业绩上取得快速增长，但负债率也随之高企。财报显示，2019年全年建发国际共获取40宗地块，拿地金额420亿元，占当年销售额超8成；2020年，其全年拿地金额超500亿元。

  财报显示，其拿地资金多来自发债融资，据记者统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元。其中包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等。截至2020年上半年，建发国际的流动负债继续升至695.39亿元，负债总额也达到1212亿元，较去年年末增长26%。其中，一年内偿还的债务约26.85亿元，长期债务约502.75亿元。

  如果按照三条红线标准，建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率247.3%，流动比率1.87，踩线两条。

  相比之下，滨江集团资色相对安全。财报显示，截至2020年6月末，滨江集团有息负债规模383.52亿元，较2019年末增加20.4%，净负债率从2019年底的88%上升至96%，接近“三道红线”中的净负债率红线。同时，滨江集团剔除预收款后的资产负债率为84.87%，踩中“三道红线”中资产负债率红线。

  在短期债务方面，滨江集团压力较小。截至2020年6月末，滨江集团的货币资金为164.2亿元，短期债务为91.97亿元，现金短债比为1.79倍。

  老牌房企合生创展的“激进”背后，也在小心翼翼平衡负债率。

  2020年中报显示，合生创展净负债率为92%（红线：大于100%），剔除预收款后的资产负债率为66.6%（红线：大于70%），现金短债比为0.91（红线：小于1倍），踩中一条“红线”。

  截至2020年6月底，合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元，一年内到期的有息负债约188.6亿港元，现金缺口约16.44亿港元。

  为了调整负债结构，去年12月11日，合生创展21.57亿元出售北京农商行3.638%股份，到手现金净额约19.19亿元，此笔出售使合生从“黄档”进入“绿档”，有息负债规模增速上限将从10%上调至15%。

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