北京学区房市场洗牌：有人急买房、有人急脱手、有房源单价超20万每平

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-16 08:10

　　本报实习记者詹方歌记者卢志坤北京报道

　　“我们多交点税费，能贷出来款，也认。”北京西城宏庙小学附近的链家地产门店内，一位家长如是说。

　　购置房产的税费和贷款均由购房合同上显示的房产价格来确定。寻常情况下，一些房产买家为了避税，会将合同金额写的比实际价格低，来降低该套房子的含税总价。相应的，该套房产能得到的银行贷款也相对较低。

　　不过，这种操作已经不适合此刻急于购买西城学区房的父母。如何能在短时间内得到更多贷款，为孩子购置最好的学区房，才是他们考虑的重点。

　　4月30日下午，西城区发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》：自2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　2018和2019年度，东城及海淀相继实行“多校划片”及“六年一学位”，如今西城区也靴子落地。

　　对于急于购置学区房的家长而言，入学新规则意味着，如果看中某一所学校而购买学区房，必须加快脚步，在7月31日以前买房落户，否则，孩子将有被分至片区内其他学校的可能。

　　一纸公文激起千层浪，这场优质教育资源的争夺战，又有了新赛制。

　　“7·31”大限

　　展览路学区内的一位房产中介告诉记者，多校划片的细则虽然还没出来，但是此前11个学区内的小学名单已经明确，依照就近入学的原则，变动的可能性不大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，客观上讲，多校划片政策是在原先就近入学的政策基础上调整，不会造成绝对的变化。但买房不一定能上最好的学校，不确定性增加，整个学区房市场预计会出现降温。他认为，学区房本质上是教育资源问题，目前中央政务区鼓励人口迁出，更多资源会倾向北京郊区，后续教育资源也会分布得更加均衡。

　　基于就近入学和多校划片原则，来到西城区房产中介门店的家长，会得到一张中介自制的表格，其中标注了西城区11个学区内小学具体情况。以我爱我家(000560,股吧)中介门店内的介绍为例，表格内红色字体为老牌“牛小”，紫色为传统优质校，黄色是直升校，绿色是名校分校或小区，而黑色则是人人想要躲避的普通校。对于家长们来说，从前买学区房是挑学校，7月31日以后则是挑学区。

　　新政公布后，最先行动起来的是看中宏庙小学的父母。宏庙小学位于金融街(000402,股吧)学区，在父母口中被称为“宇宙小学”，不仅教学质量好，孩子小学毕业后还能直升实验中学和八中，是西城区唯一小学和直升初中都极优质的选择，因此备受追捧。

　　想买宏庙学区房的父母，有7月31日前不得不购房的理由：金融街学区内有两所“黑色普通校”，且因为学区较小，一旦多校划片，派位并不明确。几乎没有父母敢在此事上赌运气，只能迅速买房落户。

　　我爱我家金融街一家门店的房产中介告诉记者，整个“五一”假期，仅一个店单天成交量就能达到10单，但价格总体来说涨幅不大，整套房子的价格在1000万元左右。

　　“有人急着买，也有人急着卖啊，业主也想赶在政策（实施）之前把房子抛出来。”上述房产中介表示，金融街附近小区比较少，成交量一直很小。新政出台以后，只要孩子上了小学的父母，都想把房子挂出来卖掉，避免7月31日以后大幅贬值，也因此附近房价没有较大涨幅。

　　与宏庙小区情况相似的，是同在金融街学区的“牛小”实验二小和奋斗小学。一位西城家长告诉记者，自己曾有朋友在奋斗小学旁，花大价钱买下面积仅为十几平方米的学区房，只为学位。现在，这类仅有学位价值的房产成了烫手山芋。严跃进也认为，新政对于有些房东来讲影响相对大。此前因为学位受人追捧，能够挂很高价格的房子，现在可能会出现降温态势。

　　记者从一位西城区房产中介处获悉，仅“五一”假期几天，就有五套实验二小学区房挂出，面积在10平方米到20平方米不等，价格则在495万元到630万元不等，目前没有成交。有中介透露，附近仅有6栋楼属于实验二小学区，其他都是难以住人的小面积平房。上述挂出房产无一例外，都属于“实验二小平房区”。

　　另一方面，宏庙小学附近，的确有房屋单平价格涨幅大的房产成交，有甚者已经涨到20万元到30万元一平方米。“5月4日晚上，我从那边（金融街附近）抢了一套房子，51平方米，1019万元，单价得20万元一平方米，抢完就卖了。”一位德胜学区的中介告诉记者。

　　她说，这类房屋都是小户型，每平方米单价虽然涨幅大，但房屋总价相对较低。不得不以单平高价购买这类房产的父母也有辛酸。

　　王新（化名）目前已经在西城区为两岁的儿子购买了学区房，她表示，当时为孩子购置学区房，是卖掉了首套房产作为资金周转。这是父母购置学区房的常态。

　　中介则告诉记者，此番西城区政策新出，留出的空窗期仅有3个月。许多原本打算孩子上学前卖掉首套房产，从容换房的家长措手不及，只能考虑总价更低的小户型，接受高溢价。更有家长愿接受较高税额，以获得更多贷款周转资金。

　　挑学校变挑学区

　　西城区多校划片的新政，也使得西城区学区房市场重新洗牌。

　　多位西城区房产中介给出的口径颇为一致：金融街学区房价必跌。据链家官网数据，位于宏庙小学附近的丰汇园小区目前小区均价为19.5万元/平方米，正在出售的房源11套，近90天内成交量为20套。近30天内，看房次数达336次。

　　“现在要是买那边的房子，就是想用以后降价那一两百万元，给孩子换一个好的未来。”自家孩子明年将要上学的刘元（化名）说。而教育资源相对均衡的德胜学区、月坛学区、陶白学区，房产则相对保值，留给父母的决定时间也相对多。

　　链家官网数据显示，位于德胜学区的新风北里小区按照目前的划片属于育翔小学。该小区目前小区均价在14.5万元/平方米，正在出售房源13套，近90天内成交量为4套，近30天内带看次数则为144次。

　　一个较为特殊的例子是广外学区。该学区内的9所小学，五所都为普通校，三所为名校分校。仅有椿树馆小学一所直升校，对口学校是北京八中。链家官网显示的在售房源中，位于椿树馆小学学区的广安苑一期学区房面积为38.299平方米，售价为499万元。

　　而一家房产中介推给记者的最新房源信息显示，椿树馆小学学区内车站东街15号院为“满五唯一”商品房（购房者不需缴纳最高20%的个人所得税），面积43.51平方米，原始报价520万元，但中介表示，目前“业主急着卖”，全款499万元就能拿下。照此计算，该房屋单平价格约11.5万元。而链家数据显示，该小区内目前均价为10.2万元/平方米，近90天内成交5套，正在出售的房源则为19套。

　　“我现在比较关心的是，假设我（的孩子）被调剂，最差会调剂到哪所学校？”刘元向德胜学区的房屋中介发问。得知孩子最差也是进入三帆附小，直升三帆中学，她满意地点点头：“那还挺爽的。”

　　刘元更中意西城德胜学区。德胜学区是西城最优质的学区，片区内的五所小学，非“牛小”的也是优质校或直升校。她和丈夫都非北京户口，需要贷款，买房流程较为繁复。德胜学区留给他们的余地较大，即便赶不及7月31日前落户，也能够保证给孩子相对好的教育资源。“买西城的房子就是冲一冲。”她说，自己几年前已经在天津最好的学区为孩子购买了学区房，如果没办法落户西城，这也是另一重保障。

　　而王新则是在2019年初就开始考虑为儿子购买西城学区房，关注了半年多时间，最终在2019年11月出手，从看房到签合同，仅用时两天。目前，王新的房子已经办完过户，不受新政影响。

　　但她直言，因为离孩子上学还有三四年，买房的当下已经考虑到政策变动：“之所以选择西城德胜片区，是了解到整个德胜片区的小学以及中学的教育资源比较均衡，不管之后的政策怎样，不会有太差的学校。”按照目前的政策，王新的孩子可以上五路通小学，虽然名气不及育翔小学，但王新觉得，这所学校和周边几所学校相比“各有特色”。

　　对于已经坐拥学区房的家长来说，落户远不是终点。李方（化名）的女儿目前就读于德胜区最好的小学——育翔小学。在她的陈述中，育翔小学老师非常负责任，学生谦和有礼，买学区房的确值得。但因为扩招的影响，“（育翔）一个年级就有600多人，一个班就是满满的四十三四人，现在也有三个校区，我们接送真的不太方便。”小儿子明年也将要上小学，李方夫妇开始认真权衡，要不要放弃最有名气的育翔，让孩子进入五路通小学。