北京学区房市场年底“暗流汹涌”

“为了避免影响其他片区房价，高单价房源我们都是线下推广的，外网无法显示。”

某头部机构经纪人李岩(化名)说的高单价房源，报价18万+/平方米，即今年五一期间几乎凭一己之力霸榜北京二手房成交的西城区宏庙小学学区房，而这一价格区间的在售房源目前在各中介机构平台已经看不到详细信息。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者调查发现，宏庙小学学区房在7·31后的几个月里依然抢手，临近年底更是成交火热。另据中国房价行情网，11月北京小区房价排行榜前十中，宏庙小学学区房占据三席。

年底学区房成交量高企

李岩提供的数据显示，宏庙小学的学区房库存量(如周边的丰汇园、丰侨公寓等小区)已经大幅下降，“基本是这两个月成交的，这两天又卖了10多套，还是挺理想的。大家预计调剂到其他学校的概率很小，临近年底，出手的客户不少，都担心明年执行后涨价。”

7·31政策指的是，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

在此之前，西城区是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域，区内牛小云集。据《每日经济新闻》此前报道，在今年5月4日到5日中午这36小时内，丰汇园成交了3套千万元级老破小，最高单价超过25万元/平方米。五一小长假那几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量都在8～10套。

一般来说，小学的入学资格认定时间都集中在5月，再叠加7·31政策，这也是为什么今年五一西城学区房成交暴增的主要原因。从链家在北京的实际成交数据看，2020年五一假期，西城区二手房交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街(000402,股吧)和德胜片区。

李岩感叹，7·31那一波买房的真是太多了，现在的房源基本都更新一轮了。

在贝壳找房，记者留意到，离宏庙小学较近的丰汇园目前的挂牌房源只有10套，7·31后成交的只显示一套，11月成交，两室一厅面积65.5平方米，总价约1200万元。

据李岩透露，现在片区内学区房的价格相比8月和9月略有反弹，已经跟7·31之前持平。而从各机构平台发布的信息看，7·31之前丰汇园成交房源单价在20万+/平方米的为数不少。

“我这边很多业主已经不打算卖了，就是想搏一搏明年涨价。对有购房意向的业主来说，现在倒是个时候。”不过李岩还是为记者推荐了离宏庙小学不远的另一个小区，理由是，相比之下，7·31后丰汇园小一居没有成交，而该处成交了3套，“即使以后学区有大的变动，这种小区波动也不会太大的”。

但记者查阅贝壳、我爱我家(000560,股吧)等多个平台发现，这一小区目前均只有两套挂牌房源，没有短期成交记录，其中一套的挂牌周期已经一年，且均价17万元/平方米、总价1500万元级别。

单价18万+的学区房交易转为线下

从目前丰汇园的成交情况看，价格相比5月回落不少，20万+单价的房源已经不见踪影，黄金区位的学区房真的降价了？

“基本看不见小一居的在售信息了，现在单价高的这类房源我们都不显示了，都是线下成交。”李岩向记者透露了这样一个信息，“成交单价18万元以上的都不显示，5月时您看到的20万+单价成交房源也只是一小部分，外网看不全。”

也就是说，以上述宏庙小学学区房为例，减掉挂牌的10余套房源，目前应该还有70余套没有公开挂牌的高单价小一居。比如李岩推荐的那个小区，在售其实就包括57平方米报价1160万元和58平方米报价1170万元的房源，据此计算的单价都超过20万元/平方米，但由于超限价，镁编无法从机构平台进入查看到这些房源的具体信息。

事实上近年来北京一直严查学区房炒作，也数次下架高单价房源。

2016年2月，据《每日经济新闻》此前报道，一处位于西城区文华胡同的平房遭遇下架，该处房源报价380万元，面积只有6平方米，单价超过60万元/平方米。

同年3月，北京下架单价超过15万元/平方米的高价房源，一时间，市场出现了众多14.99万元/平方米统一价的学区房。

2017年3月24日，北京市教委等多部门联合使出重拳，打击“过道学区房”，防止恶意炒作此类学区房的现象发生扩大。

但北京家长们对于学区房的热爱从未褪去。借力今年的7·31政策，尽管18万元+单价的学区房在线上已经难觅踪迹，线下成交依然火热。

李岩告诉记者，“5月的时候外网确实还能看见一些每平方米单价超过18万元的房源，但没几天就被约谈了。”

记者检索后发现，目前在各中介机构平台，丰汇园、丰侨公寓等宏庙小学在售学区房的最高价显示约17.98万元/平方米。

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