“两会”以来政策走向宽松,行业新发展模式呼之欲出

  4月15日晚间,央行再次发布降准公告,共计释放长期资金约5300亿元。货币政策正主动作为加大实施力度,继续降准、降息纾困实体经济,房地产市场或多或少将获益。

  2022年“两会”提出“探索新的发展模式,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”以来,多部委定调稳地产。金融委强调,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

  据CRIC梳理总结,“两会”至今,房地产政策呈现出九大典型特征,整体而言,政策核心短期重在稳地产,逐渐恢复市场信心,房地产行业继续因城施策促进行业良性循环。

  国际形势动荡加之国内疫情防控反复的双重压力下,中国经济依旧面临较大的下行压力。房地产行业仍是中国经济的压舱石和支柱产业,2022年更需稳定房地产行业,助力经济稳增长。

  现阶段房地产政策底已现,市场底也有望到来。

  房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱

  在疫情阴霾下,2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,短期内经济下行压力加大,主要经济发展目标整体是稳中求进,并把经济稳增长放在更加突出的位置。

  其一,全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。2021年,我国经济增长8.1%,两年平均增长5.2%,且GDP增速呈逐季回落态势,并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右,意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上,在短期经济下行压力较大的背景下,实现难度着实不小。

  其二,继续做好“六稳”、“六保”工作,保居民就业、保基本民生。其中,就业是民生之基。

  其三,积极出台有利政策,慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节,为实体经济提供更有力支撑,更好地稳住经济基本盘,保持经济运行在合理区间。各地各部门要服务经济稳增长的大局,调动一切积极因素,减少一些非必要的限制性措施。

  值得注意的是,房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多,产业规模、经济体量巨大,短期内房地产行业所扮演的角色,难以找到其他行业有效替代。

  在经济稳增长的政策大环境下,房地产行业亟需化解行业下行风险,去杠杆政策有望适度纠偏,实现房地产市场健康发展和良性循环,至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。

  货币政策短期重在稳地产

  3月15日两会《政府工作报告》指出:加大稳健的货币政策实施力度;随后,全国政协经济委员会副主任刘世锦提出:货币政策在前期降准、引导降息的基础上,结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性,短期内货币政策重点在稳房地产。

  央行连续降准降息,为实体经济纡困。2021年12月15日,央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿元。2022年,央行货币政策整体继续延续宽松态势,并加大货币政策实施力度,继上次降准仅四个月后,4月15日央行再次降准,释放长期资金约5300亿元。

  对于房地产行业而言,货币政策短期重在稳地产。

  一方面,逐渐恢复市场信心,有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来,房地产市场持续转冷,百城成交同比跌幅扩大,房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失,在划定政策底线之后,很大程度上将恢复市场信心,居民自住以及改善性购房需求或将有序释放,房地产交易也将逐渐恢复正常化。

  另一方面,支持房企合理融资,支持优质房企收并购,最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来,企业面临巨大危机,房企销售、融资全面下滑。与此同时,品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机,下一阶段仍需支持房企合理的融资需求,支持优质企业收并购。受此影响,国企、央企及优质民企或将更为受益,有望收获业绩集中度提升的机会。

  控制去杠杆节奏,支持居民按揭和企业融资

  一系列政策表明,房地产金融政策将精准收放,适度控制去杠杆节奏和力度。

  行业债务风险尚未完全出清,房企融资量持续保持低位。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%,基于防范化解房地产企业风险,预计涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。

  具体而言,支持房企合理的融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。

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  房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善。

  具体而言,涉及以下五个方面:放松公积金贷款、下调商贷首付比例、调降房贷利率、局部放松限贷、缩短按揭放款周期等。据央行最新数据,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了个人房贷利率,平均下调幅度在20个到60个基点。

  不过,居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10月,住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位,但随后历月占比持续走低。2022年2月,住户部门短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元,住户中长期贷款历史首次出现负增长。

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  居民按揭贷款有望继续松绑,因城施策执行好差别化住房信贷政策,保障刚需满足改善及新市民购房消费,并给予新市民一定力度的信贷政策支持,保证正常房地产交易平稳运行,促进房地产行业良性循环。

  政策加码频率显著下降,压力城市纷纷“救市”

  2021年,地方调控高频化、精准化,73省市、249次政策加码,这在历史上实属罕见。

  2022年以来,随着市场下行压力加剧,部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一,变相放松限购。典型如郑州、苏州、南宁。其二,财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元等,并给予50%的契税补贴。其三,推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主;对已建安置房中群众自住以外房屋,采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

  弱二线及三四线城市或将跟进放松调控,甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳,主要通过以下两方面展开:

  其一,市场维稳层面:第一,调降落户门槛,加快人才落户,局部放松限购。第二,放松公积金贷款,商贷首付比例按央行规定的最低标准执行,降低房贷利率,缩短房贷周期。第三,棚改、旧改加快推进,提高货币化安置比例。第四,财税刺激托市,购房补贴、税费减免等均是政策选项。

  其二,企业纾困层面:第一,调降商品房预售门槛,加快预售证审批进度。第二,在严格落实“保交楼”的同时,适度放松预售资金监管,提高各施工节点提取比例。第三,降低土拍门槛,增加低价地、平价地供应,降低竞买保证金,延期缴纳土地款。

 城镇化仍是房地产行业最大红利

  新型城镇化仍是房地产行业制度红利,城市群及都市圈将相继崛起,强化行业新格局。

  新型城镇化并非“摊大饼”式发展,而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。一方面,加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局。另一方面,完善土地、劳动力等要素市场化配置。

  理想预期下,三四线城市城镇化率将稳步提升,期间有望带动一定数量的增量购房需求;核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集,房地产市场前景或将更为可期。

  随着棚改基本进入收尾阶段,旧改则显著提速。2022年3月,郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动,结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

  未来,城市更新将成房地产市场稳定剂,随着棚改、旧改持续推进,有望带动一定数量的增量购房需求。预计部分压力城市或将效仿郑州,更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度,以便刺激居民购房消费,减缓市场下行压力。

  聚焦城市新格局,得益于强劲的经济基本面,长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减,外来人口仍将持续净流入,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑,并有望成为房地产市场的核心载体,市场份额也将持续提升。

  长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界(更多政策,请查阅中房网 www.fangchan.com)级城市群,成为拉动中国经济高质量发展的新引擎,全面引领房地产行业新一轮发展格局。

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  行业新发展模式:住房与保障双循环

  一系列政策指向探索行业新发展模式,即重点涉及以下三方面内容:

  其一,完善住房市场和保障体系双循环,重点解决新市民、困难群体住房难题,并建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制,促进行业良性循环。居民环节,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,支持居民自住以及改善性住房消费,打压投资炒作需求。住房环节,坚持租购并举,大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房,保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。土地环节,根据各城市市场实际情况,动态调整供地指标,意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标,适当减少中小城市建设用地指标。资金环节,房地产行业继续去杠杆,融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力,将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平,坚决遏制房地产泡沫化金融化。

  其二,房地产开发模式优化调整,包括房企杠杆合理化,可融规模透明化,项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。改变过度追求销售业绩规模的观念,转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。而在融资“三道红线”落地后,优质房企主动优化调整财务结构,提升经营质量,但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。因此,房企去杠杆必须是表内、表外同步进行,才能有效降低企业经营风险。

  其三,房地产行业进入后开发时代,仍需积极盘活存量,有序推进城市更新,企业转型轻资产经营,寻找第二增长曲线。房地产行业规模现已基本见顶,全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位,未来房地产行业将进入后开发时代,随着房地产行业由增量开发转变为存量运营,企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理,经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产,积极寻找第二增长曲线,例如代建、物业、租赁等。

  4月以来,苏州、南京、福州等多个重点城市放松调控,各线城市房地产市场周期性轮动,市场底或将在二季度到来,成交或将企稳回升。货币政策短期重在稳地产,逐渐恢复市场信心,引导房地产交易恢复正常化,化解企业偿债危机,房地产企业在良性循环的政策指引下,正迎来否极泰来的时刻。长期来看,一系列政策最核心的意义,仍然是在恢复市场信心的基础上,引导行业探索新的发展模式。后开发时代,房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理,经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产。

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