中央强调房住不炒,炒房为何屡禁不止?

前不久，深圳楼市异动。

一个月内，深圳豪宅招商太子湾·湾玺三度开盘，总价2000万起，被一扫而空，震惊全国楼市。其中第二次开盘，单套价格最低4200万，14套房源8秒即售罄，顷刻间创下6亿元销售额。购房者一掷千金，用在这里再贴切不过。

疫情后深圳楼市的躁动远不止此，市场上关于深圳楼市的传言不断发酵，除了秒光的4000万豪宅，还有动辄百万的喝茶费，不断上涨的二手房房价……虽然监管迅速出手打压，但在房住不炒的大环境下，深圳过热的楼市，显得特别突兀，不禁让人想到两个字：炒房。

01 以小博大的炒房术  

炒房，顾名思义就是炒作房子，买房不是为了居住或出租，而是闲置，等待房价上涨之后卖出，赚取差价。炒房的实质就是一种住房投机行为。

炒房分为很多种，按炒房资金来源，可以分成自有/亲友资金炒房和借贷炒房，前者的典型就是温州炒房团。温州炒房团是炒房界少有的出圈群体。他们不仅手持巨款，还拉拢亲戚入伙，走到哪儿炒到哪儿。温州炒房团财大气粗，大量购置房产，凭实力搅动楼市。

2003年，全国房屋均价只有2359元/平方米时，《东方早报》就曾报道，“10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资金约1000亿元。”按当时全国的房屋均价来看，可以足以买下423908套100平的房子。

后来，随着房地产政策调控口子的收紧，这种“地主”式的炒房越来越少，借贷炒房变得更加常见。借贷炒房的门槛更低，给心怀炒房梦想的普通人创造了上场机会，但个人炒房的规模，远不能和当年的温州炒房团相提并论。炒房也逐渐从台前走向幕后，变得更加隐蔽，但这种隐蔽更像是秘而不宣。

不久前深圳的房价蹿升，就是一种借贷炒房的形式：经营贷炒房。

为应对疫情对经济的影响，今年2月底，深圳出台了《深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》，提出中小企业在2月到4月之间获得深圳辖区内银行金融机构新增贷款的企业或个体工商户，可享受实际支付利息的50％，最长6个月、最高100万元的贴息，贴息后中小微企业贷款利率将降至3%左右。如果再叠加区域政策优惠，最低可以做到0利率。

《深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》截图 资料来源：深圳政府在线网站

这就给炒房者打开了方便之门，名下有公司的直接抵押房产获取经营贷，没有公司的通过购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等方法，骗取经营贷。贷款到手之后，一些有心人为了防止被查，将贷款转手数次才用于买房。买房-抵押-贷款-再买房，形成了一个完整的炒房链条，为深圳楼市的价格和成交量上涨加了一把火。

反常必有妖，深圳楼市异动终于引起了中央的注意，银保监会表态：“坚决纠正贷款违规流入房地产市场行为。”但在炒房的灰色地带，贷款违规流入房地产市场的行为仍时不时上演。

除了经营贷，首付贷也很常见。

首付贷，就是银行之外的金融机构，为无法支付全额买房首付款的购房者提供的用于首付的贷款，贷款额从1万到房屋总价的20%不等，成本比按揭贷款更高。

消费贷是首付贷的重要形式。消费贷的额度一般在30万或50万以内，一般而言利率较房贷高。但今年受疫情影响，很多消费贷的利率都低于5%，甚至低于4%。多家银行力推消费贷，这也使消费贷成为很多炒房客实现短期资金周转的重要途径之一。

除此之外，杠杆炒房的途径还有高利贷、信用卡套现、众筹买房、高评高贷等等。虽然国家三令五申，不能让资金违规流入房地产，但没有阳光照射的地方，仍有方便之门，向这些游走在灰色地带的炒房客们打开。

02  刀口上的炒房生意

《老汤买房》曾讲过小包工头大鹏在鄂尔多斯高杠杆炒房的故事。从2005年开始，鄂尔多斯家庭借着国家大兴能源开发的东风，很多人都拿到了100多万的土地赔偿款。有钱了，自然要买房，鄂尔多斯楼市日渐活跃。

2008年，鄂尔多斯的房价3000多元/平，大鹏揣着100万积蓄进场炒房。开盘买入，涨价卖出，一年赚了500多万。尝到甜头之后，大鹏开始借高利贷炒房。2009年鄂尔多斯的房价一天一变，一周能涨2000元。很多本地煤老板也加入了炒房大军，一时间，鄂尔多斯的炒房客和新房数量一起蹿升。

到2010年，大鹏的资产翻番，胆子越来越大，借的高利贷最高年息达42%。在顶峰时，大鹏的个人资产超过2000万元。但有时候大厦倾覆，并不需要太长时间。2011年鄂尔多斯房价崩盘，大鹏手里的楼盘价格从13000元/平，猛跌到3000多元/平。大鹏所有资产全部蒸发，还欠下500余万的巨额债务，被逼无奈，差点跳楼。

鄂尔多斯最新房价走势（2019.6-2020.5） 数据来源：安居客

在中国的炒房客中，赚得盆满钵满的大有人在，但像大鹏这样亏穿家底的也并非个例。炒房本就是一种击鼓传花的投机游戏，最后接棒的炒房者，都难逃被套牢的命运。

炒房客的故事，无非两种，一种是炒房带来飞黄腾达，一种是炒房导致血本无归。想必在职业炒家魏广华看来，大鹏这样死守一城炒房注定失败。魏广华在接受《中国证券报》采访时这样谈到：“炒房要的是够准够快够狠，无异于刀口舔血，狠赚一把就要离场，寻找下一城。”

2016年，鞋厂老板魏广华注资2000万元，加入了一个业余炒房团，前往漳州炒房。漳州紧邻厦门，居民月平均收入在3000元左右，当时市区房价多在6000-8000元/平，不及厦门房价的1/8。彼时又赶上漳州1.5万户旧城和村落拆迁，不愁接盘侠，正是进场炒房的好时机。

魏广华所在炒房团的炒房方式十分粗暴，利用从各处借来的身份证，以个人名义买断部分二手盘的所有在售房源，接着联合中介炒高挂牌价，还利用各种媒体渠道为“漳厦同城化”的概念造势，吸引接盘侠。

在9个月的时间里，魏广华所在的炒房团把漳州的房价炒高了2倍，部分项目甚至炒高了3倍。炒房团将手里的房子全部出手之后飞快离场，寻找下一个房价洼地。

炒房客暴富的神话一直在发生，但炒房客所有的英明决断，都无力与政策抗衡。说到底，在中国，炒房还是一门看天吃饭的生意。政府限购、限贷、限售政策一出，炒房者操作的空间就会大大减小，之前的万精油策略也不再奏效。

但上有政策，下有对策，买有购房资格可以找资格，不能贷按揭可以贷其他……政策稍一松动，炒房客就会伺机而动，大捞一笔。今年深圳出台经营贷政策之后，方多多接受《华夏时报》采访时谈到，为了用经营贷买房，她在拿到经营贷之前先转手了11人。

03  炒房为何屡禁不止？

早在2016年底的中央经济工作会议上，国家就明确提出“房住不炒”，为房地产定调。但三年半过去，炒房现象仍然屡屡冒头，不禁要问，炒房为何屡禁不止？

炒房存在的根本原因，是购房者对中国未来房价的上涨预期。经过三十年的历史实践，房价上涨已经成为中国人的集体共识。

“房住不炒”提出之后，房价仍在上涨。根据国家统计局的数据，2016年到2018年，中国住宅商品房均价从7203元/平，上涨到8544元/平，两年上涨近19%。只要房价上涨预期和“买涨不买跌”的接盘侠存在，不管政策多么严格，炒房客都不会绝迹。

除此之外，炒房生意，也离不开利益相关方的推波助澜，其中最大的利益相关方就是房屋中介。房屋中介的基本工资低，又对区域市场十分熟悉，而且手握大量片区房源，兼具与炒房客合谋的动机和条件。魏广华在漳州炒房之所以能成功，也离不开中介的助力。一些中介甚至离职干起了全职炒房的工作。

在广泛意义上，银行也算是买房链条中的利益相关方。2017年，一位大型国有银行支行的房贷业务负责人曾对《经济参考报》坦言，大部分银行都意识到，与大部分对公贷款，尤其是一些中小企业贷款相比，按揭贷款是最安全和稳妥的贷款种类。“至少有房子压在银行手里。”

根据央行《中国金融稳定报告（2019）》的数据，2018年末，我国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。十年前，这一数据仅为3万亿元。而《每日经济新闻》统计发现，2018年住房按揭占个人贷款总额的比重均在61%到82%之间，撑起银行个人贷款业务的大半边天。

个人住房贷款增速与房价增速对比 资料来源：《中国金融稳定报告（2019）》

按揭贷款在银行业务中的比重，以及银行对按揭贷款的偏爱，很可能被炒房客加以利用。而随着监管力度的扩大，银行出于业绩考虑，也可能会放松其他贷款的审核，导致钱最终流入楼市，助长炒房行为。

将视线从国内转向国外，为什么欧美国家很少有炒房现象发生？其中最重要的原因就是发达国家的住房管理结构较为完善，房屋持有和交易的成本很高，利用税收手段将炒房扼杀在摇篮中。在美国，持有房屋每年都需要交纳房产税，约为市场价值的0.5%到3.5%。在房产交易中，房东也需要承担过户费、卖房佣金、个税等等。

反观中国，我国的房地产税尚未出台，购房者持有房屋的成本微乎其微，这就给炒房客们留下了操作的空间。购置的房屋再次上市交易，所有的交易税全部转嫁给接盘侠，炒房客手握房屋升值的钱，轻松抽身而出。

中国房地产市场从拿地到交易，看似监管严格，调控次数屡创新高，对炒房更是露头就打。但这种“补漏洞”式的监管方式，很难从根本上杜绝炒房现象，因为刚需和刚改需要买房，房地产市场需要活力。楼市调控要给真正的购房者留有余地，就无法打造出铜墙铁壁。只要有监管缝隙，炒房就会死灰复燃。

等到中国房地产税出台，房价真正稳定的那天，炒房才可能偃旗息鼓。

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