楼市纾困潮蔓延至新一线城市 苏州率先松绑

  楼市纾困潮正从三四线城市、部分省会城市扩散至“新一线城市”。

  第一个发出松绑信号的“新一线城市”是苏州。据苏州市房地产市场和交易管理中心消息，自4月11日起，苏州放松二手房限售年限，由5年改为3年。

  中国房地产报记者分别致电苏州市房地产市场和交易管理中心及苏州市吴中区房产和管理交易所了解这一情况，其工作人员表示目前没有下发正式通知，非本地户籍人员购房政策尚无变化。不过，吴中区二手房限售由5年改为3年已在实施，并在交易环节进行了调整。

  作为竞争对手也是兄弟城市的南京，紧步跟上。4月11日，南京市六合区房产交易管理中心消息称，从当日起，外地户籍购房者可在南京市六合区限制购买一套房。同日，天津重新印发公积金新政，父母可提取住房公积金支持子女购房。

  据记者统计，4月份的11天内，已有9个城市放出楼市宽松大招。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，各地松绑、纾困或刺激楼市力度还会加大，特别是由于供给端冲击，需求端转弱，以及疫情加大对消费、内需的压力，财政紧张程度加大，需要楼市保持适度热度。

  新一线城市“救市”

  苏州松绑楼市限售限购消息传出后，引发市场热议，原因在于苏州是此前因楼市过热被住建部发文重点监控房地产市场的22个热点城市之一。且在此之前，苏州已多次出台扶持政策。

  3月5日晚，苏州连夜发布46条政策提振市场主体，其中对于房地产层面，称因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管前提下，经综合研判后，可申请预售时间节点提前30日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。

  4月8日，苏州市银行保险业发布助企纾困解难《倡议书》，倡议全市银行保险业对受疫情影响较大的餐饮、零售、旅游等重点行业及制造业困难企业，主动排摸年内贷款到期情况及续贷需求；对有还款意愿、吸纳就业能力强的企业，通过续贷、展期等方式纾困解难，不盲目抽贷、断贷、压贷，帮助企业渡过难关。要改进个人金融服务，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，根据具体情况，在充分沟通协商的基础上，灵活调整住房按揭贷款、信用卡分期等还款安排，减轻相关人员生活压力。

  据记者了解，苏州市部分银行为了抢单，将首套房贷利率降至4.6%，与LPR利率持平，为近5年来新低。前提是要核验客户资质。

  4月11日，苏州市房地产市场和交易管理中心又放出消息，放松二手房限售年限，由5年改为3年；新房则一直执行拿到产权证期满3年之后方可交易。虽然未有官方文件发布，但在部分区域已经开始实施。

  这也说明，苏州二手房市场已经到了需要政策拉一把的程度。记者查阅数据发现，截至4月12日，在贝壳找房挂牌的苏州市二手房源已超过12万套。

  自去年下半年以来，苏州房地产市场成交惨淡。今年第一季度，苏州新房成交11192套，环比下降20.9%，同比下降35.1%；4月份，苏州二手房均价为21894元/平方米，环比3月份下降0.33%；新房价格为22295元/平方米。

  上海中原地产首席分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，经济增长着力点要放在内循环上，上海、兰州、吉林等地受疫情冲击较为严重，在房地产方面做适度宽松鼓励合理住房消费，有利于提振经济。疫情下，消费者购房意愿也有所变化，对户型面积、小区品质、物业品质都有所要求，市场需求是存在的，在政策方面做些调整，有助于促进需求释放。

  他认为，现在苏州对二手房限售期限改为3年，与新房市场一样，其实对于房地产市场合理流转释放是有利的；二手房市场流转不好，也会对新房市场产生压力。可以看出，苏州作为热点城市，其楼市放松更多是促进合理需求释放，有保有压，并不是大力刺激。

  消费者预期及信心仍不足

  3月份以来，郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态，对限贷、限购或限售政策进行调整，成为首批对房地产限制性政策进行调整的省会城市。进入4月份，苏州、南京也率先开启了强二线城市“救市”行动。但楼市“小阳春”并未如期而至，从相关数据来看，消费者购房意愿及信心仍然不足。

  央行数据显示，3月社会融资存量同比增长10.6%（2月为10.2%），重回上行通道，增量为4.65万亿元，比上年同期多增1.27万亿元。

  但疫情反复、对经济的不确定性预期等，使得居民部门和企业部门中长期融资需求依旧较差。

  数据显示，3月住户部门短期贷款为3848亿元，同比少减1394亿元。3月住户部门中长期贷款为3735亿元，同比继续减少2504亿元。居民中长期贷款主要与居民经营贷及房贷等相关。

  红塔证券研究所所长李奇霖认为，这反映出目前房地产销售市场依旧萎靡，同时反映出过去的房地产刺激措施收效甚微。在期房交付风险加大、疫情反复和政策对部分行业施压加剧了居民收入端不确定性、房价上涨预期不强的背景下，房地产刺激政策并没有快速转化为销售端回暖。

  3月份30个大中城市商品房销售面积月均值仅有31.3万平方米，明显低于往年同期水平。其中，一线城市商品房月均销售面积为7.3万平方米，低于2月的7.9万平方米。李奇霖引用数据称，一线城市主要受到上海疫情防控影响，但我们需要注意的一点是，一直到4月上旬，国内疫情依旧没有得到有效控制，疫情带来的冲击也在进一步发酵。相应的，4月上旬30大中城市商品房成交面积依旧偏弱，这也意味着商品房销售市场好转可能需要更长时间。

  李宇嘉认为，近5年（2016年-2021年）我国商品房销售额占过去20年的56%，也就是说，仅用了5年时间卖了过去20年56%的金额，需求透支明显。松绑或刺激，一定有效果，但相比过去其边际效应在急剧萎缩。当中产人群因收入而信心不足时，楼市的“中坚力量”就不稳定了。

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