王长宇：不动产资产证券化市场进一步扩容是长期趋势

2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。

资金端投资偏好变化，以及企业端资产盘活需求，将长期共同推动资产证券化成为持有型不动产主要融资/退出路径。资金端方面，2021年下半年以来，房地产行业信用风险频发，地产信用债市场陷入停滞；资本市场开始从传统的主体信用分析向资产价值分析转移，“主体+资产”预计是未来较长时间内地产投资核心逻辑；投资人将更加偏好具有真实资产做底层支撑且现金流成熟稳定的资产证券化产品。企业端方面，化解房地产行业风险，融资需求亟需得到满足，持有型不动产融资功能需要通过证券化进行释放；随着房地产企业核心资产处置，更多持有型不动产进行市场，主动或被动持有不动产的业主盘活存量需求凸显；不动产资产证券化市场发展有利于引导房地产企业向新发展模式转型。

C-REITs元年，基础实施公募REITs成功启航

2021年为C-REITs市场元年，截至2022年3月25日，11只REITs上市以来平均涨幅30.47%。产业园类、高速公路类、仓储物流类、环保类REITs上市以来平均涨幅分别为34.49%、12.52%、25.94%和49.61%。换手率来看，近一个月11只REITs日均换手率均值为2.55%，体现较强的流动性。C-REITs市场成功启航体现资本市场配置需求。

C-REITs市场大有可为，期待进一步扩大试点范围

公募REITs利好政策不断出台，市场发展有望进一步提速。试点范围扩大——2021年《国家发展和改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金[REITs]试点工作的通知》（958号文），公募REITs资产类别扩容至保障性租赁住房、清洁能源、旅游、水利等领域；税收政策支持——2022年1月29日，财政部和税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点政策的公告》，REITs税收新规实现了所得税递延，降低原始权益人税负；加快制定扩募规则——2022年3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》，提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推出REITs扩募机制，将进一步完善REITs市场政策体系。

境外成熟市场 REITs 底层资产丰富度高，零售、办公、住宅资产类别的占比也较高。部分境内持有型不动产选择香港或新加坡发行REITs，但面临资金跨境、税费损失、派息率高等问题。

不动产资产证券化发展引导不动产资产管理新模式

随着行业发展步入存量阶段，统筹贯彻“大资管”理念、并在不动产项目各个方面/阶段都能加以落实，才能最大化的释放项目价值，打造出符合市场长期发展需求的核心资产；光大安石凭借在不动产资管领域近15年的积累，建立了全面的资产管理能力，立足在“大资管”的各个板块为合作伙伴提供符合中国国情、行业领先的、透明化的综合资管服务。

光大安石资产证券化服务能力

光大安石是C-REITs的先行者，对C-REITs市场理解深厚，已成功发行各类不动产资产证券化产品总规模达到185亿；光大安石“三位一体”的证券化业务模式具备投资银行能力，担任基金管理人和/或财务顾问，设计ABS结构，并主导项目执行、监管沟通及项目销售发行；具备不动产投资能力，在认可资产价值的基础上，发起夹层基金或权益级基金投资于资产证券化产品，增强优先级投资人信心；具备主动管理能力，可以担任资产运营商或特殊资产服务商，负责物业运营，及时发现及监控项目风险，必要时协助项目处置。光大安石“三位一体”的证券化业务模式，将引导市场从关注主体信用向关注资产运营的方向发展，也有利于培育未来商业地产公募REITs投资市场。

本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

疫情下商业不动产金融与资产证券化向左走向右走?
商业不动产金融篇：疫情下商业不动产金融与资产证券化向左走向右走？
第五届中国不动产资产证券化与REITs高峰论坛
戴德梁行:2019年国内商业不动产资产证券化发行规模达155
REITs试点：盘活不动产存量
4月来房企海外融资基本停滞 资产证券化产品成资金重要来源
4月来房企海外融资基本停滞,资产证券化产品成资金重要来源
海南省政协委员：设海南不动产投资信托基金（REITs）交易所 大力发展REITs市场
公募REITs扩容，能否破解住房租赁痛点？
基础设施REITs试点催生国企改革新空间