麦田房产：“317新政”五年来，北京楼市发生了哪些变化？

  当人们的买房决策甚至比买一颗白菜还要快时，这时仅仅依靠市场的力量很难让楼市回到正轨。2017年3月17日，面对近乎疯狂的楼市，北京出台了号称史上最严格的楼市调控政策，简称“317新政”，短短的三百多字的通知，为狂飙的楼市踩下了刹车。如今，距离“317新政”已经五年了，北京楼市都发生了哪些变化呢？

  成交量触底回升，市场逐步修复

  “317新政”出台之后，北京二手房成交量急剧萎缩，从政策出台后第二个月开始，北京有连续长达半年的时间二手房网签量低于万套。

  政策的阵痛期过后，北京的二手房成交量逐步回升，2021年，二手房成交量达到19.32万套，创下新政实施后的新高，在近十年中仅和2016年差距较大，和2015年成交量相当。

   数据来源：北京住建委官网

  “317新政”实施的这五年里，北京的常住人口从2017年末的2170.7万人增长到2021年末的2188.6万人；北京的人口结构在五年来发生了巨大改变，2021年，北京拥有大专以上学历的人口占比为41.98%，这个数据国内第一，比2017年提升4.7个百分点；GDP由2017年的2.8万亿增长到2021年的4万亿；居民存款从2017年的2.9万亿增到到2021年的超4万亿；空气一级优天数增加到114天，空气质量改善被联合国誉为“北京奇迹”；地铁网络不断完善，轨道交通里程超过780公里；成功举办了北京冬奥会，成为唯一的“双奥之城”……

  麦田房产分析师认为，这一个个变化，就是北京在严格调控之下，二手房市场仍保持着十足的韧性的原因。

  有些板块收复失地，有些板块仍陷入泥沼

  “317新政”之后，由于“认房又认贷”，对住房贷款条件的要求增加，“先买小房再换大房”的换房逻辑会导致购房首付成倍增加。所以在新政过后，人们在买房时，会更加珍惜自己手里的购房资格。

  这种趋势的变化，造成2017年以后，北京区域与区域、板块与板块、楼盘和楼盘之间的分化更加明显。越是优质的板块在市场上的表现越强势。经过5年的轮动，表现在房价上就是：有些小区的成交价早已回到“317”前的高点，甚至还有所突破，而有些小区成交价至今仍低于“317”之前。

  在北京的主要区域中，东城、西城、海淀、朝阳和亦庄的成交均价已经超过2017年（这里指的是全年均价，不是最高点）。在这几个区域中，抛开位居核心区的东西城不谈，其他几个区域都是互联网经济发展比较迅速的区域。

  占据互联网产业高地的望京、上地、西二旗、西北旺等板块，汇集了腾讯、阿里、字节跳动、美团、百度等一批国内互联网企业，借助产业红利，在板块竞争中率先突围；坐拥京东的亦庄板块强势崛起，成为南城发展潜力最大的板块之一；甚至像回龙观这种外围板块，也享受到购买力外溢的红利。

  程序员正成为北京不可忽视的一股购买力。根据海淀2021年发布的人才白皮书，仅海淀就有接近80万程序员，不仅全北京第一，同时也是国内第一，海淀的“住房购买力”，程序员们支撑了一半。

  经过五年的发展，产业高地的板块价值被购房人普遍接受，北京人买房，不再唯“环线”论。

  “317新政”影响最大的板块，不在北京

  “317”政策出台后，哪个板块最惨？

  答案是环京。2017年，在北京“317”政策出台之后，环京地区相继出台限购措施，尤其是以燕郊最为严格，外地人买房，需要满3年社保。

  在严格的限购政策之下，燕郊的房价应声下跌。以燕郊的热门楼盘首尔甜城，在2017年3月的时候，成交均价一度超过3.5万元/平方米，而如今五年过去了，最近的成交均价仅在1.6万左右，腰斩都不足以形容其惨烈。曾经人们对“环京的最大价值在于北京”深信不疑，而现在北京的房价轮动似乎已经很难传导到燕郊，环京的房价逻辑被彻底改变。

  如今的燕郊，限购政策已经慢慢放开，但房价，依旧还在谷底。作为环京圈上价值最大的板块表现尚且如此，其他的霸州、永清、香河甚至固安等城市，也都比较拉胯。

  自住群体，这一轮调控最大的受益者

  在2017年初的北京市场，住宅供应越来越少，价格越来越高，部分首付能力有限的购房者不得不将视线转向商住公寓或环京区域，比如“北三县”、固安等，而且即使在“环京”，买房也得靠抢，开发商根本不愁卖。

  而经过五年的调整之后，对于自住购房者来说，北京的上车门槛不但没有提升，反而因为限竞房、共有产权住房等的推出，甚至有点降低。

  据不完全统计，当前北京总价300万以下的二手房占在售房源总数的30%。即使在海淀、朝阳这些主城区，依旧可以找出一批均价4-5万的房子。想想看，在杭州、南京等强二线城市，这个价格连核心区的入门门槛都摸不到，更不用说上海、深圳等一线城市。

  在“房住不炒”的大背景下，通过压低门槛，保护了刚需购房者；对于改善购房者来说，北京的五年调控，使得北京的居民杠杆率在主要城市中排名倒数第一，通过降低杠杆，市场中投资行为被挤压，把机会留给了真正有购房需求的人。

  五年调控，给了自住购房者更多选择的时间和空间，也让北京成为了中国楼市基础最坚实的城市之一。

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