“长期价值主义者”招商蛇口:以稳健谋发展 以转型开新局

  房地产市场发展至今,运行逻辑已经发生了根本性变化,房企也迎来了前所未有的挑战。

  据克而瑞统计,2021年百强房企业绩增速持续放缓,近4成百强房企业绩出现了同比降低的情况,销售规模负增长的企业数量明显增长。也因此,与以往房企争前恐后抢发“成绩单”的热闹不同,今年的财报季格外安静。

  作为千亿级别房企中的一员,招商蛇口(001979)于近日交上一份“稳中有进”的期末答卷:2021年,招商蛇口实现营收1606.43亿元,同比增加23.93%,增速高于行业平均水平,签约销售金额3268.34亿元,同比增加17.73%,优异的指标直接将招商蛇口送进行业TOP10行列,排名跃升至第七位。

  这份答卷也得到了资本市场的积极反馈,3月23日,招商蛇口股价一度冲高至14.93元/股,涨幅达6.26%,不仅如此,多家券商机构对招商蛇口财务稳健、融资优势突出、拿地投资积极给予了积极肯定,并表示持续看好公司中长期表现,维持“买入”评级。

  销售额逆势大涨 可持续增长韧性十足

  数据显示,2021年全年,招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元,同比增加23.93%,销售面积1464.47万平米,同比上升17.8%,实现销售金额3268.34亿元,同比上升17.7%,虽然受行业整体下行影响,并未完成3300亿元的销售目标,但业绩增幅仍居行业前列,是行业内为数不多实现销售量价双位数增长的企业。

  企业发展很大程度上是凭借战略致胜的,优异的销售业绩背后正是企业持续深耕的成果。财报显示,2021年,招商蛇口在深圳、上海、苏州、南京等7个城市的单城销售规模位居当地前三,并有16个城市销售规模于当地排名前十。这些城市,历来被房企视为必争之地,具有购买力强,项目去化快的优势,能够为房企保留足够的增长空间。

  行业增量空间已触顶,但企业间的分化还在加剧,市场亦在分化,高能级城市仍具备发展潜力,对优质区域的战略坚守和深耕,将持续深化企业可持续增长的韧性,是托底业绩稳健增长的重要前提。显然,招商蛇口深谙此道。

  年报数据显示,2021年,招商蛇口新增土地113宗,计容建筑面积合计1559万平米,强心城市资源投入比例达到90%,其中长三角和粤港澳投资比重超70%。

  分能级来看,2021年招商蛇口持续深度聚焦一线城市,投资额高达400.6亿元,同比大幅上升94.4%,投资占比从13.5%上升至19.6%。其中,招商蛇口在上海斩获颇丰,全年竞获10宗地块,为四城之首;广深则均拿下4宗地块,北京市场上,则将2宗地块收入囊中,新增土地储备15.98万平米。

  在招拍挂以外,招商蛇口同样注重多渠道投资发展,通过产城联动、收并购及参与城市更新等途径积极储备核心城市项目资源,预估货值超1200亿元。

  年报显示,2022年,招商蛇口可售货值约6200亿,其中2022年新增的超过3500亿。从城市的能级来看,一线城市占比28%,二线城市48%%;从业态来看,住宅占比78%。丰厚优质的土地储备无疑是销售规模增长的动力源(600405),将持续助力企业的销售业绩规模提升。

  尽管在业绩发布会上,招商蛇口董事长许永军坦言,行业整体承压,去年很难,今年也不会轻松。但基于对“外部环境不确定性”的判断和战略布局的信心,他提出,2022年的业绩目标是,力争实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米。

  财务稳健 招商蛇口的安全密码

  优质的项目储备是企业发展的根基,良好的财务状况则是助力企业腾飞的丰厚羽翼,财务安全正是流淌在招商蛇口血脉里的基因。

  处于严苛调控之下的房地产行业,“三道红线”可谓是房企头顶上的“紧箍咒”,降杠杆、降负债给企业发展带来“刮骨疗毒、猛药去疴”的阵痛。而在债务方面,招商蛇口一直处于可控的低位状态。

  数据显示,2021年末,公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%,未剔除预收账款后的资产负债率68.94%,净负债率42.82%,而2021年上半年行业加权净负债率平均值为66.54%,招商蛇口可谓是“绿档”行列中的优等生。

  而在现有的1777亿元有息负债中,企业1年之内的有息负债为434亿元,占比24.4%,短期内偿债压力小;1-2年之内的有息负债为490亿元,占比27.6%;2-3年之内的有息负债为533亿元,占比30.0%;3年以上的有息负债为320亿元,占比18.0%。债务期限分布合理,按时还款压力较小。

  此外,招商蛇口能灵活使用的资金充裕。从年报来看,截至2021年末,招商蛇口货币资金总额达795.3亿,其中,货币资金及结算备付金的受限货币资金为1亿元,具备较强的风险抵御能力。

  除债务可控、资金充沛之外,融资方面,招商蛇口也具备明显优势。一方面,融资渠道丰富,根据年报,2021年期末,公司共有1亿元票据、1174亿元银行贷款、389亿债券和213亿其他途径融资;另一方面,融资成本低于业内平均水平,2021年公司平均融资成本进一步降至4.48%,从2021年融资情况来看,融资成本多在2.5%-3.8%之内,预计未来还将进一步优化。

  不断优化自身财务水平,保持稳健的财务风格,为招商蛇口在融资市场的发展带来的诸多助益,使得招商蛇口成功参与首批公募REITs试点、第一个发行并购债券,及第一批递交融资注册申请。

  行业深度洗牌,对于融资通道丰富的优质房企来说,这无疑是一个并购整合的时机。

  对此,招商蛇口财务总监黄均隆坦言,房地产行业的变化给公司提供了并购机会,公司在秉承稳健并购策略的基础上,充分考虑利用并购贷的可能性。“但收并购项目信息较杂,公司会秉承着积极寻找、谨慎出手的原则,着重考量项目资产质量和风险控制。”

  业绩发布会当天,合肥15宗竞品质地块被摆上拍卖席,招商蛇口参拍了其中8宗。业绩会上透露,对于招商蛇口而言,拿地和并购都很重要,但是否出手最终还是要考量如何投资能够保证对股东的回报率。

  尽管招商蛇口并未明确透露2022年的拿地计划,但招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示,招商蛇口根据市场情况,在拿地方面做了一些优化,整体要满足公司现金流安全,三道红线的要求,中长远的战略目标是希望净负债率逐步下降,优化资产结构,2022年要以销定投,量入为出,发展更聚焦,有进有退。

  可以预见的是,优质的土储、稳健的财务水平、及畅通的融资渠道,将互为支撑,助力招商蛇口走出一条“高质量良性循环”的发展道路。

  转型创新 “三个转变”成增长引擎

  房地产行业规模见顶,高毛利红利不再,招商蛇口业绩发布会上,蒋铁峰预计,未来行业规模会从顶部逐步下降。

  面对行业的重大变局,招商蛇口也在寻找新的发展路径。在许永军看来,时代潮流浩浩荡荡,唯与时俱进者胜,唯改革创新者赢。

  根据招商蛇口的规划,将从开发为主向开发与经营并重转变,把握好规模与成长的关系;另外也将从重资产为主向轻重结合转变,加大轻资产业务的发展力度;最后则是从同质化竞争向差异化发展转变。

  许永军表示,“三个转变”的内核是转型创新,遵循了当前房地产行业“规模在开发、价值在经营、效益在管理、竞争力在创新”的商业逻辑。

  从业绩完成情况来看,从开发为主转向开发与经营并重在2021年取得了不错的成绩,提升明显,社区开发与运营金额约1279亿元,同比增长26.32%。

  其中,持有业务方面,招商蛇口坚定推进百亿收入、百个项目的双百战略,2021年,于国内一二线城市核心地段拿下4个商业项目,2022年,上海、成都、常熟等均有项目计划开业。

  在向轻重资产转型的道路上,招商蛇口也在不断加大轻资产业务的发展力度,推动公司的可持续发展。2021年,招商蛇口新增轻资产项目有71个,业务涉及代建代管、商业运营、园区运营、会展运营、养老运营和酒店管理等多个业务类型。

  “招商积余”作为招商蛇口轻资产的重要载体,2021年,实现营收105.91亿元,同比增长22.42%;归属于上市公司股东的净利润5.13亿元,同比增长17.25%,管理面积同比增长47%至2.81亿平方米;各项指标的稳健增长彰显了招商蛇口轻资产运营的不俗实力。

  差异化发展路径上,招商蛇口认为,各项业务都有差异化发展的空间,围绕向城市和园区科技集成服务商转型。

  企业自身优势及战略定力带来的稳健增长,汇聚成招商蛇口大手笔分红回馈投资者的底气。据悉,招商蛇口以2021年度公司归母净利润的40%进行现金分红,总共派发约42亿元现金。上市至今,招商蛇口累计派发现金股利已326亿元,超过了上市时118亿元的配套融资。

  可以预见的是,随着企业价值的不断释放,招商蛇口将成为地产股中具备强抗风险能力的标的,吸引更多看重长期价值的投资者的目光和选择。

(责任编辑:徐帅 )

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