一次性竞价、次高价者得！杭州2022年首批土拍来了

杭州土地政策又有了新变化。

3月23日，杭州市规划和自然资源局官网发布《2022年杭州首批集中供地公告》，共涉及60宗地块，总面积3849亩，总起价约797.58亿元，并将于4月25日正式出让。值得注意的是，本次土拍中提到，溢价封顶后将进入“一次性竞价”环节。这也是杭州土拍政策中继竞品质、现房销售、封顶摇号后的又一全新规则。

“杭州土地出让的政策一直在变化，说明政府是在努力寻找市场和调控之间的平衡点。”浙报传媒地产研究院副院长罗兰告诉银柿财经记者。

首提“次高价者得”

依照公告，本次挂牌出让宗地设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。

所谓一次报价，即房企只有一次报价机会。据悉，报价区间大约锁定在起拍价的110%~112%之间。同时，一次报价应是报价区间内任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人，其所报价格确定为该宗地最终报价。如有多家房企的一次报价价格一致，则进入线下公证摇号环节。

正如浙江传媒地产研究院所说的案例，假设某地块起始楼面价10000万元，封顶价为11000万元，一次性报价区间大约为11000~11200万元。若该宗地块有3家房企参与一次性报价，报价分别为A单位11100万元、B单位11180万元、C单位11200万元，B单位报价11180万元为次高报价，则B单位确定为地块竞得者。

此前上海、苏州、南昌等地就采取了一次报价的规则，如上海是以最接近平均值的原则确定竞得人。

“以次高报价的原则确定竞得人为杭州首创。”罗兰表示，“一方面是为了缩短流程，增加土拍的效率；另一方面，也是要给开发商留出一定的利润空间。”

罗兰补充道，近几年，土拍政策中也一直在避免“价高者得”，不断对土地拍卖的最高价进行限制。“如之前杭州的土拍，在进入封顶价后加入竞品质、配建、自持等辅助条件，就是为了避免追逐价格的高低。这是因为，除追求土地高价会增加开发商的成本外，配建也会增加建设成本，且这个成本是在数字上比较难体现的隐形成本。”

取消勾地制度让房企更谨慎

值得一提的是，在此次土拍中，预公告和勾地政策均被取消了。

“作为土地出让的前置动作，勾地政策本身也并非是土地出让的必备程序，而是各地政府依据因地制宜进行的调整。”罗兰表示。

杭州的勾地制度其实颇为特殊。所谓勾地制度，其实是指无论地价多少，房企可选择缴纳最高不超过5000万元每宗地的“勾地金”，就能获得参拍资格。不同于其他城市动辄土地款20%的保证金，5000万元的保证金所需占用资金要少得多。如果房企在拍中地块后又弃权，保证金不退还。

在罗兰看来，对于均价为20亿元的地块而言，5000万元的保证金自然不多，这也导致房企违约成本不算高，从而增加了房企的投机机会。“取消勾地制度会让房企更加谨慎地进行战略投资。”

“其实，杭州的土地政策一直在调整。”罗兰补充道，“一方面是为了控制土地价格，另一方面也是期望房地产能够长期稳定健康的发展，在此基础上还是要保障房企的利润率。”

去年5月，在滨江集团(002244)举行的2020年度业绩说明会上，有投资者询问近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地净利润能有几个点时，“杭州一哥”滨江集团掌门人戚金兴回答道，“努力做到1%~2%的净利润水平”。

彼时，随着杭州集中土拍政策要求的不断加码，土拍市场也日渐“降温”。去年9月中举行的第二批集中供地中，首次尝试的10宗竞品质地块全员“流拍”。随后进行的第三批集中供地，杭州政府再次调整了规则，放大了房企的利润空间，最终市场也迎来了“回升的热度”。

“包括配建、自持在内的辅助政策在落地过程中也遇到了不少问题。如关于商品房购买者和保障性用房的居住者之间的利益调和，尤其是对后续项目物业的运营都存在些许问题。”罗兰称。

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