机会来了!无自持、十进5,上海土拍市场放宽竞价条件

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-15 23:49

近日，上海市松江区规划和自然资源局网上公告“松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块”，地块位于东至:37-02号地块,南至:王家浜路,西至:茸树路,北至:茸北路，出让方式为招挂复合形式。（了解地块详情，请扫描下方二维码查看可研土地报告））

此次出让地块比较特殊的是出让文件与以往出让文件中有部分变化，比如，宅地竞拍土地一般需要有15%的自持，值得注意的是，本次出让地块没有自持的要求，另外本次的拍卖竞争入围者条件放宽至了10进5（此前的拍卖竞争条件则为10 进2）。

回顾疫情期间多个城市为了推动土地市场热度，进行了不同程度的激励调整，包括推出优质地块、放宽自持比例、推出不限价宅地等等。相比其他城市区域松江区的做法则显得力度更大，不过未来竞拍条件的变化如何？目前上海土拍市场还没有明确信号。

结合当前市场，我们可以分析其中的几个变化对市场的影响程度：

没有设定15%自持比例

近期，上海多宗纯住宅用地推出市场的时候取消了自持建筑面积规则，“松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块”的土地出让文件中和上海嘉兴路地块一样没有再要求自持面积，这也就意味着地块未来不需要再像之前其他宅地一样有15%自持要求，而只需要配建5%保障房即可，但是起拍价相对应的有所提高。这样的变化可能是出于区域整体规划的考虑，另外取消自持能减轻房企拿地后开发的资金压力，能够更好的促进企业活力。

拍卖竞争入围者人数的放宽

此次出让文件中另一个变化是“有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，有效投标文件若达6-10份的，则排名顺序前5位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的，则排名顺序前6位投标人为入围竞标人。”的变化，评分入围变化由之前的10进2改为10进5。这个变化放宽了竞标人的门槛，将土地定价更加市场化。关注近期土地政策变化，3月12日国务院在其网站公布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，提出“改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权”，体现了国务院“回归定位简政放权”的精神。另一个是4月9日发出的《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中第七款“加快要素价格市场化改革，完善主要由市场决定要素价格机制”。联系到本宗地块，土地出让在市场化的道路上走向更符合市场逻辑，同时向价高者得以及防止房企围标低价拿地的方向改变。

有消息称本次冻结资金的期限缩短，对开发商而言，一个项目的成功和拿地、融资、销售环环相扣，而土地和钱是核心中的核心，土地是一切的开端，而经济基础又决定上层建筑。此前企业在保证金缴纳之后到参拍之前要求冻结土地款，这期间的冻结时间较长。这样的变化对疫情期间资金紧张的企业来讲相对降低了企业的资金压力，在市场上也一定程度上可以降低参与竞拍企业门槛，有利于企业提高资金利用效率，资金的高效利用可以帮助企业参与更多项目竞拍，从这个角度上讲，也会进一步增加土地市场竞争的激烈程度。

另外，疫情期间一些其他城市同样调整了土地出让条件，并且推出优质地块吸引优秀的开发商入驻。在现场拍卖困难的情况下推送直播拍地，以应对疫情带来的不便。有的城市在土地市场上不仅推出优惠条件，更是借助互联网+为自己城市的土地加以宣传。中指土地事业部搭建的土地云APP平台在此期间得到了更广泛的运用，一直为供地方提供专业的土地线上展示平台，帮助供地方进行土地推广，广而告之全国的优秀房企。对于买地方，中指土地事业部提供了地主平台，帮助企业线上看地，分析入驻城市和地块详情，足不出户了解土地信息，为土地市场双方提供了便利的平台，为促进房地产经济发展做出应有的贡献。目前土地商城提供申请入驻计划（https://land.3fang.com），欢迎感兴趣的大家移步访问！