单日收金超百亿、众房企正面厮杀 上海土拍市场“火力”不减

本报记者 郭阳琛 刘颂辉 上海报道

进入8月，上海土拍“火力”不减。

8月11日，上海再出让两幅优质土地。一块为黄浦区淮海社区C020102单元055-2地块，被新世界发展以41.11亿元竞得；另一“主角”是闵行区颛桥镇MHC10402单元的25A-11A地块，被华发控股（600325.SH）以总价64.35亿元竞得，创下今年上海土拍市场第二高溢价率。

《中国经营报(博客,微博)》记者从可靠信源获悉，华发方面认为，此次拿地价格较为合理，颛桥板块属于老闵行整体条件较好，还有不少对改善项目的需求，整体前景较好。华发也希望在上海乃至长三角地区继续发展壮大，获取更多的优质土地，为公司整体销售额做出更大的贡献。

另一方面，为何上海土拍能够持续升温保持热度？多名业内人士向记者表示，上海土拍规则改变放宽入围企业数量是主因。同时，今年上海推地的数量也有了明显提高，上半年楼市的良好表现也让房企的拿地意向更为强烈。

融创惜败华发

在这场土拍大战，最引人瞩目的莫过于融创、金茂、华发与保利四家房企争夺闵行新城MHC10402单元的25A-11A地块。

记者了解到，该地块是今年闵行区推出的第五块宅地，也是闵行新城片区内的第二块，出让面积79331.3平方米，容积率为2.0，起拍价43.951亿元，楼面价27701元/平方米，住宅套数下限1320套。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该幅土地距离5号线颛桥站大约600米，交通较为便利。周边环境相对成熟，已经有多个居住小区，商业配套能满足基本生活需求。地块有自持要求，但比例还不到1%，相对总建筑面积超16万平方米的体量而言可以忽略不计。“对于房企来说，自持意味资金搁置，不能滚动开发，因此这幅地块技术指标还是不错的。”

正是由于该地块较为稀缺、优质，在这场土拍大战中，加价幅度一度达到5000万元。当举牌价格至62.6亿元后，保利和金茂先后退出，融创和华发成为坚持到最后的对手。

最终，经过162轮竞价，耗时近一个半小时，华发力压融创以总价64.35亿元竞得该地块，成交楼面价40558元/平方米，溢价率46.4%，这也是今年上海土拍市场第二高的溢价率。

卢文曦认为，融创在上海开发的项目销售情况不错，这次拿地加仓上海的意图明显。“华发在上海项目也做得不错，不过很多与华润一起开发，这次单独拿地也显示出独自操盘做大项目的意图。”

融创一直是上海楼市的“大户”。据克而瑞发布的《2020年上半年上海房企商品住宅流量金额排行TOP50》，融创在上海地区的销售额为90.05亿元，位列第三，仅次于万科和中海。

但记者梳理发现，今年以来，融创还未能在上海成功拿地，上一次拿地记录还要追溯至去年9月的青浦区赵巷地块。

值得一提的是，8月6日下午，融创也参与了位于闵行区七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块的争夺，但经过了长达近4小时的评标工作，被旭辉与融信联手以45.2亿元的价格力压，溢价率为40.5%；7月3日，曾轰动全国的上海北外滩“围标”事件的嘉兴路街道HK271-01地块进行二次出让，融创也参与角逐，最终被招商蛇口(001979,股吧)在187轮激烈竞争后拿下。

据财报数据，截至2019年，融创在上海的土地储备为362.7万平方米，相较2019年中报时下降了57万平方米。

事实上，在2019年投资者业绩会上，融创董事局主席孙宏斌就表达过对土地市场的谨慎态度。“今年是地产洗牌年，并购机会会增加，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。” 他表示，企业在一二线城市的风险在于买贵地。目前土地市场价格偏高，但各城市供地压力较大，会有机会。

融创未来在上海拿地策略是怎样的？记者试图联系采访，融创上海公司相关负责人仅表示，“问题比较敏感，暂时不便回复。”

土拍新规

颛桥地块对于力争千亿规模的华发控股意义重大，这正是其今年在上海落下的“首子”。

记者从可靠信源了解到，华发在上海的拿地一直较为积极。今年以来，也参与了虹口区嘉兴路街道HK271-01地块等多场土拍。“华发方面认为，这个拿地价格还是比较合理的。颛桥板块属于老闵行，经济、人口等均十分理想，却缺少优质的产品，所以该区域有很多老上海人对于改善项目的需求，比如前几年星河湾在附近做的一个高端改善产品认可度很高。”

“目前颛桥几乎没有新盘，产品以经济型别墅和中高端房源为主，因此今年成交均价6.4万元/平方米左右。”卢文曦也认为，华发有做高端项目的经验，加上国企背景，所以未来销售价格还有往上的可能。因此看似溢价率上去了，考虑到综合实力较强，成本可控，获利不成问题。

财报显示，2019年，华发股份(600325,股吧)全年签约销售金额922.73亿元，同比增长 58.54%，销售面积395.91万平方米。同时，位列中国房地产企业销售榜第39名，相比2018年提升8位，行业地位获得进一步提升。

近年来，尽管总部位于广州珠海，华发股份也在长三角地区重点发力。2018年，华发华东区域销售额首次超过了大本营珠海区域；2019年，华东区域完成销售375.21亿元，销售占比40.66%。

上述人士告诉记者，华发希望在上海乃至长三角地区生根发展壮大，获取更多优质土地，为公司整体做出更大的贡献。上海作为一线城市一直有很好的市场，华发也有深耕上海的决心，最近土拍规则的改变让其有机会参拍更多优质土地。

“今年上海有不少新开发商入驻，主要在于土拍规则的改变，放宽了入围企业的数量限制。现在总体上对房企的资质要求没那么高了，像我们以前都没什么机会的，我觉得这是上海土拍火热最主要的原因。”张华（化名）是某百强房企上海公司投资部门的负责人，他在接受记者采访时如是说道。

张华表示，以前上海一块土地只有两三家去拍，现在有六七家，这无疑增加了单块土地的竞争，溢价率也因此水涨船高。“此外，今年上半年，上海房地产市场整体表现不错，也加强了房企对于后续市场的预期。”

中指院研究数据显示，2020年1～7月，上海市共推出土地规划建面896.55万平方米，成交983.73万平方米，成交楼面均价15133元/平方米。其中，7月，上海共推出土地规划建面187.99万平方米，成交181.82万平方米，同比增长34.75%，成交楼面均价23321元/平方米，同比增长110.1%。

“值得警惕的是，最近上海土地溢价率不断上扬，好在暂时看不到楼市有过热倾向。”在卢文曦看来，如果后续土地市场接连出现高溢价地块，并且土地市场的热度传导至销售市场，不排除有敲打市场的举措出现。

（编辑：石英婧 校对：彭玉凤）

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