土拍市场热度不减,房企扩“融”春天

梅雨期还没过，夏至已经降临。升温的不仅是气温，还有全国土拍市场。

自2020年第二季度以来，随着因疫情而延迟出让的各个优质地块陆续入市，加之融资政策上的倾斜，房企大发公司债，展开“报复性拿地”。杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王，北上广深也加速上新。

高溢价拿地频现，房企钱从何来？

土拍市场热度不减

克而瑞数据显示，上周重点城市的成交规模环比再度增加，其中一线城市成交量更是环比大增5倍，超过4成的地块成交溢价率在20%之上，包括宁波、嘉兴、绍兴、温州等在内的多个长三角城市更是有多宗地块超高溢价成交。

其中最为惊人的是，6月15日招商蛇口在徐州竞得的一宗地块，成交价24.11亿元，楼面价为6579元/平方米，溢价率高达138.45%，且竞价次数高达796轮竞价。

如今，土拍市场依旧热度不减，下一轮“狂欢”即将开启。

日前，2020中国(南京)城市土地展顺利举办，此次南京打算一口气推出112幅土地招商，面积合计约750万平方米，遍布南京河西新城、江北新区、南部新城、紫东地区、雨花台区、江宁区、浦口区等几乎所有热点区域，为即将到来的“土拍狂欢”做足了准备。

此外，包括上海、武汉等热点一二线城市在内的多个城市也将多幅地块摆上货架。

6月23日，武汉两宗原定于2月19日入市出让的涉宅用地将重新挂牌，总计出让面积约17.58万平方米，起始总价132亿元。与此前不同的是，恢复挂牌出让文件明确指出不接受联合竞买。

6月19日，上海市土地交易市场也挂牌6宗地块，总起始价56.26亿元，总计建筑面积42.25万平方米。6宗地块分布于青浦、闵行、嘉定3个区，其中4宗住宅用地，1宗商住办用地，1宗商业用地，将于7月内陆续出让。

至于土拍热度是否会持续下去，业内普遍认为答案是肯定的。

“至少目前来看，土拍市场短时间内不会降温，只会逐渐趋于理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析称，5月份大多数房企的销售均回正，这对于土拍市场具有很大的刺激作用，增强了不少房企的信心，特别是很多二线城市，由于疫情导致很多优质地块的出让被延迟，早在3月-4月时就已经被不少有资金优势的国企、央企抢占先机，所以出现如今的土拍狂欢不足为奇。

房企扩“融”春天

支撑土拍持续火热的背后是“不差钱”的房企们。

自2月份获得数个政策礼包的加持后，拥有利率优势的公司债就成了房企融资的首选，且利率越来越低，房企的扩“融”之路似乎进入了“春天”，往常备受青睐的海外债甚至一度断档。

不仅如此，在此基础上，不少房企甚至开始频繁回售此前发行的高利率债券，转而新发低利率新债。

6月19日，恒大公告称，将开展对15恒大03债券的回售。该债券发行规模82亿元，发行日期2015年7月8日，票面利率6.98%，期限为7年。

目前，恒大地产宣布最近的回售登记期为2020年6月24日至2020年6月30日，回售价格100元/百元面值，以1000元为一个回售单位。同时，恒大地产宣布未回售部分债券票面利率不调整，即2020年7月8日至2022年7月7日期间这只债券票面利率仍为6.98%。

而在此之前，仅6月份恒大地产就已经新增发了两支公司债，筹资总额达到65亿元，票面利率分别为5.6%和5.9%，远低于其回售债券利率。

此外，金地同样在刚刚发行了20亿元利率仅有3.3%的新债之后，选择了回售高利率存量债券。根据上交所公告，金地日前决定回售的公司债分别为“18金地05”“18金地05”，两支债券总额为40亿元，票面利率分别为5.58%和4.85%。

还有房企选择直接下调存量债券的利率。

6月19日，万科公告公司债券（第三期）的发行结果，债券最终实际发行数量为20亿元，品种一实际发行8亿元，票面利率为3.2%；品种二实际发行12亿元，票面利率为3.9%。

而就在两天前，深交所披露，万科第三次公告提示拟下调5年期“17万科02”公司债，第3年末起后2年的年息率即从4.54%下调到2.3%。若投资人不满意，可以选择回售，也就是公开抛售。

这已经是万科今年第二次下调存债利率，7天前，万科曾公告另一只5年期“17万科01”公司债第3年末起后2年的年息率从4.54%直接下调到1.9%。

事实上，下调债券利率的不止万科一家。

6月16日，根据上交所公告，龙湖关于“15龙湖03”7年期公司债起始于2015年7月至2020年7月的前5年存续期年息率4.2%，但第5年期末，龙湖决定存续期后2年下调年息率至3.3%。

6月15日，金隅集团透露已完成“20金隅03”公司债的发行，5年期、20亿元的规模，票面利率仅为3.24%。此前，该公司将“17金隅01”公司债后2个计息年度的票面利率由5.2%下调到3.2%。

一位中型上市房企高管向《国际金融报》记者表示，这一波房企存量公司债利率调整大致始于今年4月份，多以千亿级或头部房企为主，部分下调利率幅度惊人，也证明如今的国内融资环境确实宽松了不少，这就给了发债主体对利率的调整选择权。

至于是否会有回售压力，上述高管表示，如今的市场已经是卖方市场了，很好募资，所以房企的资金的确宽裕，也就不存在回售压力。事实上，年底前为了报表看上去健康，房企的现金一般都是宽裕的，而年初受到疫情影响，市场前景不明朗，导致大多民营房企处于观望状态，钱一直留在手里，这才导致销售回暖之后，房企在土地市场上的“报复性消费”行为。

在他看来，现金就是用来周转的，特别是在如今行业加速洗牌的情况下，手中囤积大量现金势必阻碍企业发展。“相反，房企补充土储并不那么急迫，因为大都保持了3-5年的土储规模，即便土储少的，也有2年左右。”

来源：国际金融报

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