什么信号？1200万人口城市突然出台“楼市新政19条”，取消“认房又认贷”，老年人投亲养老，家庭可新购一套房

　　3月1日，特大城市郑州突然官宣，一口气放出19项涉及房地产相关措施，其中包括：

　　保障大学生在郑安居，买房可获补贴；

　　鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；

　　为家庭限购套数内卖小买大、卖旧买新提供便利；

　　引导下调住房贷款利率，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　图片来源：摄图网_501308040

　　19个大招

　　3月1日下午，郑州市政府网站发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》） 。

　　该《通知》从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五方面，共计提出了19条举措促进房地产业良性循环和健康发展。

　　其中之一，是在支持合理住房需求方面，放宽了大学生在郑安居的购房、租房限制。

　　《通知》提出，保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生( 技工院校预备技师、技师)、专科毕业生 (技工院校高级工)在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

　　第二个引人关注的是放宽了老年人之子女、亲友在郑州的购房条件。

　　《通知》提出，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

　　第三个引人关注的是，《通知》同时称，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　此前，郑州有12个区域执行严格的限购、限售、限贷政策。其中，郑州户口限购2套，单身的限购一套。居民的首次购房贷款比例为30%，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。

　　对于一些居民的居民改善性住房需求，《通知》则提出，支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

　　此外，《通知》还提出，为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

　　对房地产企业，《通知》提出，加大信贷融资支持，给予企业项目贷款支持。将通过定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

　　在房地产去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

　　对于安置房的货币化安置，也被郑州市提上日程。《通知》还提出，推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

　　有市场观点认为，此次新政落地后，有极大可能将激活郑州的房地产市场。

　　附《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》全文：

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　　各开发区管委会，各区县（市）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

　　为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：

　　一、支持合理住房需求

　　（一）保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

　　（二）为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

　　（三）满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

　　（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

　　二、改善住房市场供给

　　（五）稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

　　（六）完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

　　（七）严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。

　　（八）加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。

　　（九）完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。

　　（十）提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

　　三、加大信贷融资支持

　　（十一）给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

　　（十二）降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　（十三）推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

　　四、推进安置房建设和转化

　　（十四）推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

　　（十五）促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

　　五、优化房地产市场环境

　　（十六）规范房地产市场秩序。开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。

　　（十七）加强商品住房销售价格管理。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

　　（十八）提高政务服务水平便利交易。运用信息手段提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。

　　（十九）强化网络舆情引导管控。各网络平台、自媒体要准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期。相关部门要加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期，扰乱市场秩序的行为。

　　成交量降3成

　　“郑州楼市现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”，今年2月15日，郑州代市长在郑州市委经济工作会上喊话楼市，坚定信心。

　　郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。无论是新建商品房或是新建商品住宅，销售套数都创下了近几年来的最低值。

　　据乐居数据，从年度数据来看，从2018年开始，郑州楼市成交量连年下降，2021年全年新房销量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以来，受房地产行业整体低迷、特大暴雨以及疫情反复的影响，郑州楼市成交明显萎缩，跌回5年前。

　　图片来源：摄图网-501756693

　　过去几年，郑州人口增长迅速。根据国家统计局公布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，郑州常住人口为1260万人，其中城区常住人口为534万人。

　　七人普数据显示，郑州市常住人口比2010年增加397万人，增长46%，占河南全省常住人口的12.68%，同时，郑州常住人口超过南阳，从2010年的全省第三位跃升到第一位。从全省各地流入的人口成为郑州常住人口大量增加的最主要原因。

　　郑州楼市遇冷，与之相对应的房企以及房企员工的日子也好不到哪去。据中国房地产报报道，郑州有部分项目在2019年时曾卖到1.6万元/平方米，但到2021年底时，价格已跌到了1.4万元/平方米。虽然每平方米比两年前还便宜2000元，但看房者却寥寥无几。

　　据第一财经报道，过去一年因郑州房地产市场持续遇冷，有多家房企“放假”、员工只领最低工资。

　　2月15日，一份落款为名门地产（河南）有限公司的放假通知，开始在郑州地产圈内传开，通知信息称，鉴于当前整体经营环境的变化，名门地产将从2022年2月17日至2022年5月31日，集体放假，放假期间，每人每月发放最低保障工资2000元。

　　编辑|卢祥勇 王嘉琦

　　校对|程鹏

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