楼市突变!限售、认房认贷标准,都突破了……

刚刚过去的一周，中国楼市出现了显著变化。

在驻马店、广州、宝鸡、济南等多个城市“楼市新政”一日游之后，又有青岛、乐山等城市发起了新的冲击，而且力度比之前更大。

其中青岛的“新政”，有条件突破了5年限售，让换房的市民限售期缩短到了2年，此外适当降低了限购门槛。

至于四川乐山，则直接修正了“认房认贷”的标准。

目前，青岛和乐山的政策出台都有几天时间，尚未有收回的报道。如果它们能成功闯关，对楼市回暖将产生重大影响。

先看一下青岛的“楼市新政”。

为了稳增长、保就业，青岛启动了“2020百日万店消费季”活动，涉及餐饮、旅游、房地产、汽车等十大板块。

“青岛不动产登记中心”主办的“青岛网上房地产”网站，公布了此次“网络房展活动规则”，其中的第4到第7条“含金量”很足：

对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。

鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。

因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。

根据2018年4月青岛的楼市政策，“居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，算一套住房”。此次政策调整之后，相当一部分居民家庭增加了1套购房名额。此外，外地来青岛就读大学（并迁来户口）的大学生，可以买房子；青岛到外地读大学的学生（户口暂时迁离了青岛），也可以买房子。走人才购房渠道的，不受户籍、个税、社保限制。

此外，青岛本地居民换房子的，限售期从2018年4月规定的5年，缩短到了2年。

可以说，青岛在限售、限购政策上，都有突破。

再看乐山市的楼市新政。

4月7日，乐山通过“住房公积金管理中心”官网，公布了楼市新政。其中不仅涉及公积金政策，还包含了认房认贷的政策。

所谓“认房认贷”，是限购、限贷的操作细节，它对楼市影响很大。2017年以来，全国楼市调控逐步升级，最终基本形成了“房认当地，贷认全国”的通行规则。

所谓“房认当地”，是说一个城市限购，允许市民买1套房、2套房，计算的时候只计算当地的房产，其他城市的一般不计算。

所谓“贷认全国”，是说你在中国内地所有的购房贷款记录，都纳入计算。

当楼市调控放宽的时候，“房认当地，贷认全国”就可以打折扣。比如青岛的政策，一个家庭的成员只在一套房子里占有部分产权的时候，之前就算1套房子，现在就不算了。这就是一种放松。

而乐山市此次“贷款认定方式”也进行了放松。最新政策表述是：

以购房人（申请人及共同申请人）在中国人民银行个人信用报告记载的住房贷款记录为准。住房公积金贷款结清和未结清的，均纳入认定范围；商业性个人住房贷款未结清的，纳入认定范围，商业性个人住房贷款已经结清的，不纳入认定范围。

也就是说，公积金贷款这一块没有变化，还是比较严格的，贷款结清和没有结清的，都算一次贷款记录。但商业房贷，如果你结清了，就不纳入认定范围。

这意味着，如果你之前买了一套房子，有贷款记录。只要商业房贷结清了，就算没有贷款记录。再次买房的时候，可以享受首次贷款待遇。首次贷款，首付比例会比较低，在三四线城市可以做到20%到25%，而且利率一般不上浮或者少上浮。

在“认房”方面，乐山的新政策是：

以县级房管部门登记的产权产籍记录为准。购房人（申请人及共同申请人）在购房所在地、住房公积金缴存地有住房产权产籍记录的，纳入认定范围。

注意，统计你住房有几套的时候，现在只统计购房所在地、住房公积金缴存地的房子。而之前乐山的政策是，还要统计户籍所在地、工作所在地的房子。

乐山没有限购，放宽认房标准不会带来“购房名额”的增加。但或许可以增加你享受公积金购房的机会，乐山跟大多数城市一样，都规定购买第三套或者以上住房，不能使用公积金贷款。

可以这样说：青岛此次新政的最大突破是“5年限售有条件变成2年”，乐山最大的突破是“商业个人住房贷款结清的，不计入认贷范围”，其政策力度超过了之前广州取消限商，也不亚于驻马店提出的降首付。

为什么驻马店、广州的政策“一日游”，而青岛和乐山政策看起来“闯关成功”（已经出台3到5天，没有收回）？

这是因为形势在变。尤其是在G20视频会议之后，全球主要经济体协商一起救市，中国的政策力度在加大，对地方政府微调楼市的容忍度也在加大。

还是那句话：3月不能做的事情，未必4月不能做；4月不能做的事情，未必5月不能做。

从发改委刚刚出台的2020年城镇化任务来看，稳增长离不开楼市。只是放在台面上的是“城镇化”、“新型城镇化”，或者是1亿户口进城，而不是楼市、房地产。其实，这说的是一回事。

所以，楼市正在发生微妙的变化。当然，“房住不炒”大原则没有变，而是说要让楼市在特殊时期发挥更大的作用。

楼市要回暖，交易要活跃，价格甚至可以微涨。只要不过火，都是可以容忍的。但如果再次大幅上涨，还是会调控的。这是今年的基调。

对于大城市的购房者来说，如果你资金充裕、杠杆率不高，未来供楼能力稳定，那么现在到了可以买的时候。

广义货币M2的同比增速，都已经反弹到两位数了，全球的货币之水，将托起资产价格搁浅的大船。

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